開盤火爆不再；豪宅市場冷清；銷售普遍平淡；價格主導市場。是調控讓深圳樓市“急速變冷”，還是持續的高位運行後，深圳樓市終於開始回歸理性……
幾傢歡喜幾傢憂。本周深圳開發商們的表情各有不同：萬科無疑是“勝利者”，萬科·金域東郡所推單位當日全部售罄，7500元/平方米的均價，迅速讓當地的自住客心動，據統計項目所在片區內的自住客比率占據近5成。而位於福田梅林片區的半山·禦景，因為2.2萬元/平方米的高價，也讓不少自住置業者退步。“深圳樓市感覺回到瞭5年前。”世聯地產的一位高層如此表達對當前樓市的認識。無獨有偶，在中原一次內部策劃會議上也有相關主管稱，“要做好深圳樓市持續低迷的營銷準備。”
由此值得關註的是，一度以持續高溫而“聞名”的深圳樓市，在多種因素的決定下，最終將朝怎樣的方向“回歸”？
價格重新主導市場
10月20日，萬科·金域東郡推出首批單位475套，均價7500元／平方米，截至當日下午5點，幾乎售罄。據開發商統計，當天參與選房的客戶人數接近3000人，成交客戶主要為坪山坑梓的原住民，深圳大工業區的企業高管，項目附近的私營企業主和高管等，所在片區內的自住客比率占據近5成。
而將於10月27日發售的中海大山地空中別墅和空中院墅單位，雖然同樣享有別墅配套，但是由於產品不一樣，此次開盤價格會遠遠低於前期推出的別墅價格。中海方面已經證實，多層空中院墅部分單位均價為7000－8000元／平方米。相對低廉的售價又已經引發市場的轟動，據瞭解目前項目客戶積累數已經相對樂觀，其中更有大部分為高誠意的自住客。相比萬科、中海的“性價比”，位於福田的半山·禦景被置業者普遍認為售價太高，性價比不高而放棄購買，現場一位置業者評價該項目，廳比較大，但房間太小，價格太高，不適合買。
“價格因素將重新主導市場。”世聯集團代理部總經理朱敏稱，萬科·金域東郡之所以熱銷，是作出瞭精準的市場預判，“將第一期的銷售重點放在自住客身上，而非投資客。”朱敏認為，這吻合當前的市場趨勢，“一個以投資客為主導的項目是很危險的。”
豪宅或將持續低迷
一個以自住客為主體的市場，理應對價格敏感。但是在記者采訪中發現，觀望中的自住客認為深圳很多物業的價格仍然與其實際價值不符，加上部分在售樓盤直接或者間接的降價行為，在“買漲不買跌”的普遍心理下，又加劇瞭自住客觀望的持續。實際上，從萬科、中海“低價策略”中不難看出，深圳自住客們的心理價位依然是關外8千元／平方米以下，1.5萬元／平方米則是深圳關內普通住宅的理想價格。
“這是因為深圳剛性需求中仍然有大部分中低收入者的存在。”雅頌機構總經理秦剛認為，對這些置業人群來說，2萬元／平方米以上無疑是天價。“自住客才是真正左右市場的力量，”秦剛稱，炒傢不是物業的最終使用者，也需要自住客來最終入住托市，“如果剔除炒作投機的成分，以深圳自住客的角度來看深圳樓市供給的話，其實並不緊張。”因此在當前的自住型市場，類似在深圳灣投資氣氛濃鬱的豪宅，根本無法對自住客形成有效供給，而投資客更不會再度殺入。據雅頌機構統計，在深圳關內這種未過渡到自住客手中，沒有形成有效供給的住房至少有10000套。“這種有效供求之間的脫節，自然就造成瞭豪宅目前的低迷。”秦剛稱，近期豪宅市場可能出現價格振蕩。
“這是物業價格與置業者心理價值重新達成共識的一個過程。”世聯集團代理部總經理朱敏則如此看待這一輪的調控與觀望，這樣的過程將相對漫長，“說現在的樓市冷清，不如說之前的樓市太火熱”，她認為就在售樓盤的整體狀態來看，深圳樓市還是相當正常的，“隻是在營銷方面要回歸本質。”不可忽略的是，緊鄰深圳的珠三角項目，也在分流深圳自住客，“8000元／平方米，在深圳與東莞體驗的居住感受截然不同。”上文中的秦剛就稱，東莞本土品牌中惠、光大等都已經進入深圳人視線。
非常時期適時入市？
“不買房，繼續等著跌。”與前兩年調控後房價的“報復性”反彈不同的是，這一輪觀望後置業者似乎是“贏傢”。明降價暗打折，久違的7、8千元／平方米也出現瞭，堅守已久的自住客更有理由繼續觀望。
但是有業內專傢提醒，深圳乃至中國地產的整體趨勢是好的，自住客最終要的尋找自己的“心水房”，一味期待降價也並非理智。“如果把兩年前上海地產調控後的系列影響與此番深圳樓市表現對比的話，有很多相似之處。”世聯集團代理部總經理朱敏稱，調控針對的是炒作投機與區域泡沫，也並非否定房地產價值。“自住客應適時入市。”
置業者：為什麼現在不買房？
原因一：買房成本增加
南山區私營企業主胡女士：“買房成本增加瞭。要是以後還征物業稅，房子還養不養得起？”
分析：買房養房的支出正在增大，使購房者望而卻步。
原因二：預期房價下降
想改善住房條件的王先生：“現在大傢都不買房，房價自然會下降的。反正也等瞭那麼久瞭，不如再等等看。”
分析：市場前景不明朗，降價預期強烈，置業者不敢輕舉妄動。
原因三：房價太高，買不如租租住
福田區委片區劉先生：“相比房價的猛漲，租房多合適啊。”
分析：租金的升幅遠沒有樓價漲幅大，打擊購房者的積極性，同時租金低也影響瞭業主的投資回報率。
原因四：投資回報難以變現
投資客周先生：“目前房貸首付要4成以上，要是買回來後下傢的承受能力有限，出不瞭貨怎麼辦？”
分析：房貸新政及調控預期對投資性需求抑制作用明顯，大量投資客的離場已是不爭的事實。
原因五：選擇其它投資
股民李先生：“我早把房子賣瞭去炒股瞭！”
分析：投資固定資產相對機會成本較高，流動性差。在流動性過剩的環境下，其它投資機會很多，比如股市。
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