各地房價走勢大觀 深圳持高價位對接

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編者按： 　　盡管地方政府都在強調各地房價不會出現大漲的情況，但我們仍然看到今春以來各地房價持續走高的行情。 　　宏觀調控政策出臺後，北京曾經歷短暫的“觀望期，而去年底，北京的房價就開始走高，進入2006年的北京樓市房價更是一路飆升，大有騎虎難下之勢。今年3月份，上海市商品住宅成交面積為183．4萬平方米，比2月份增長118．3％；廣州的房價自開年以來持續上漲，新房均價為每平方米達7483元，漲幅達到14％；深圳關內的新盤均價幾乎都在9000元以上，其中福田全市最高，達9600元以上，有的樓盤高層均價甚至每平方米達到2．8萬元；而大連目前主要市區的商品房均價也達到每平方米7500元左右。 　　那麼，是什麼原因導致瞭各地房價在淡季大幅上漲呢？本報五省市記者為此進行瞭采訪。 　　　　　　　　　　　　北京房子賣瘋瞭 盡管身為“白領”，但張先生轉遍北京春季房展會，仍然難於在四環路周圍找到符合自己心理價位的房子。讓張先生起急的是，自己去年看過的樓盤幾乎都在從6000餘元一平方米直向八千、萬元飛漲，很多項目未放盤已經有數倍於放量的客戶在排隊。 北京市統計局年初公佈的數據顯示，2005年北京商品住宅期房均價達到6725元／平方米，而上海公佈的商品住房銷售均價為6698元／平方米。3年來，北京房價已首次超過上海。北京市建委等四部門此前發佈的1－2月份北京房市運行情況統計也顯示：1月到2月全市商品期房均價上漲17．3％。最近，北京房地產信息網的數據進一步顯示：今年一季度住宅均價7168元／平方米，去年同期均價6235元／平方米，同比上漲約15％，比去年全年均價上漲448元／平方米。而來自中原、偉業等房地產顧問公司的信息，北京的房價今年以來呈現全面增長，一手商品房的價格上漲幅度已突破20％，二手房價也上漲瞭12％－15％。 與房價暴漲相得益彰的是，北京的樓盤銷售也呈現出極為火爆的景象。北京春季房展4天參觀人次超過20萬人，意向成交房源近2000套，意向成交額突破14億元。雖然春展數字包含瞭開發商在展會期間“蓄水積流的水分，但與2005春展11．4億的意向成交金額縱比，已超出3個億。另外，官方信息也表明北京樓市異常旺盛。進入3月份以來，北京在3月份售出期房16641套，比2月的10349套增加瞭6292套，日均賣房高達500套以上；4月份北京樓市仍保持此水平。 房價的走高，不僅令購房人大為感嘆，也讓在去年“觀望期”中經受煎熬的開發商喜不自禁。“賣房子像賣白菜一樣，有開發商如此慨嘆，甚至惋惜現有地塊上的房子賣得太快瞭，一邊揣摩是否會有新的調控政策出臺，一邊打算適時放慢銷售，以便獲得更多收益。更有不少新樓盤采取隻見案名，不見報價的方式，在房展會或網上探底摸價，以求借助自主型消費及投資買傢積壓一年之後釋放的人氣，在開盤時取得更高售價。 　　房價為何越調越高 政府對房地產業的宏觀調控主要想解決的就是房價的過度增長，去年，建設部以及大多業內外的專業人士及機構對2006年房價比較一致的分析是，在調控政策下平穩增長。然而，北京房價增幅為何越調控越高？ 對此，業內人士有各種分析。但大多認為，此輪房價快速走高，與宏觀調控下，在“觀望期”中所形成的需求疊加直接相關，而且這輪熱銷包含瞭因城區內住宅減少帶來的很多恐慌性消費。另外，商品房供應結構性失衡也是房價上漲的重要原因。2005年，北京高檔房大量上市，而中低檔住宅供應相對於城鎮居民拆遷、住房升級換代以及外埠進京人群購房的剛性需求明顯不足，由於中低價房短缺，供求失衡，而且，今明兩年北京中低價位住房的新供量、具體分佈區域等信息並沒能按建設部的要求及時得以公佈，人們對商品住房的供量難以預期，需求集中釋放，使房價進一步推高。 從供給量上看，根據北京市房地產信息網的數據，2005年北京市商品房供給在下降，其全部新增供應上市套數為22萬套左右，比2004年的新增供應上市套數減少瞭約7萬套。這也進一步加大瞭供需差距。 從政策上看，北京市建委最新公佈的《北京市2006年不同級別土地普通住房平均交易價格》中將普通住宅均價標準上調，使得許多受2005年政策影響的非普通住宅享受普通住房的優惠政策，降低瞭買賣方再交易的征稅條件。另外，自去年底，銀行也開始加快瞭對個人房貸的審批、放款速度，使買賣雙方的熱情得以升溫。 從開發環節看，今年，國傢稅務總局對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出調整，使開發商的房產預售收入所得稅由以前的15％提高為不得低於20％。新辦房地產開發企業從此不得再享受新辦企業的稅收優惠。以銷售房地產開發產品，包括代理銷售為主的新辦企業，也不得再享受新辦企業的稅收優惠。這項新的稅收政策無疑增加瞭商品房開發成本，而這5％的成本自然會顯現在房價的漲幅中。 北京會不會重蹈上海覆轍 北京房價的迅速攀升令許多人感到憂心，北京是否會遭到政策的進一步緊縮，重蹈上海覆轍，沖高狂跌？ 21世紀不動產上海區的老總對北京和上海樓市比較分析後認為，北京的房價不會沖高狂跌。依據是，從2004年到2005年3月以前，上海樓市所呈現的是，所有地段的所有樓盤，不分品質，價格普遍暴漲。相比之下，北京並沒有出現這樣盲目的、普遍的大幅漲價；此外，上海投資客與自用比例倒掛，為6∶4，而北京是以剛性的自住需求為主，是被真實需求所拉動的；再有，北京此輪房價上漲，是在一系列調控政策後出現的，比上海的可控性強。 業內人士也普遍認為，基於人們對北京城市發展良好、長遠的預期，北京房價不可能出現下跌。 產品供應結構失衡、投資渠道單一等問題，短期內還難以根本轉變，不可忽視的是，隨著房價的增長，國際性炒傢、個人投資都開始湧入北京炒房行列，更加大瞭房地產需求，因此，如果沒有政策的進一步調控，房價上漲的勢頭不會變。陸昀 　　　　　　　　　　　　　上海：政策利好促繁榮 上海樓市在經歷瞭2005年度的滑坡以後，今年3月走出一輪向上行情。 據上海官方網站“網上房地產最新統計顯示，該市3月份商品住宅交易量達179．67萬平方米，與2月份82萬平方米成交量相比，環比增幅高達119％。3月底的成交均價達9548元每平方米。這一水準基本是滬樓市鼎盛時期的價格。 如何評價上海樓市的3月繁榮？復旦大學客座教授上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅認為，3月行情反彈主要因素是政府托市作用顯現。政府新的動遷許可證頒發政策放寬，開發商從原來的具有80％左右的房源才能領動遷許可證，現隻要有20％～30％的房源就可辦動遷許可證。加之市政府日前宣佈上海軌道交通計劃，2005年至2012年間將新建10條城市快速軌道交通線路，總長389公裡。目前70～80個沿線車站的動遷形成巨大的剛性需求。這一需求直接導致二手房市場看好，動遷戶領瞭動遷費後，隻要加上10萬～20萬元就可改善住房條件。 有關3月樓市繁榮的原因，房地產分析師認為除上述原因外，還有兩個利好因素：一、上海市公積金管理中心近日公佈瞭調整住房公積金政策，將原先以戶為單位的公積金貸款改為以個人為單位的貸款，這就意味著每戶可獲得公積金貸款額度最高可達60萬元，這對鼓勵樓市自住需求，促進購房有非常積極的作用；另外，由於去年有不宜結婚說法，今年結婚人數猛增，15萬對婚房可逼近600萬平方米。 坐落在武定路上的先源房地產經紀有限公司一位物業顧問在介紹該店近期經營情況時表示，3月份市場繁榮主要有動遷、婚房和現有住房以小換大三方面的需求，房價上漲主要是新房和市中心地段小戶型二手房，其他房型則是由朝向和裝修水準而定，房價上漲幅度一般為5％左右，近期以小換大購房者數量明顯有所增加，主要原因是有下半年個人售房要交個調稅的傳說。 滬上房價發展趨勢一直是市民普遍關心的問題。今年春節以來，記者接到多個有購房需求人士的電話，他們關心的問題是今年後三季度房價是漲還是跌，是現在購房還是等等。他們紛紛表示，上海樓市行情看不懂。 已成為上海支柱產業的房地產業，在其發展過程中，一直伴隨政府的影子。這一輪行情應該說主要也是在政府的作用下向上的。但從長遠來考慮，市場還是由供求關系而決定的。上海房地產市場主要存在是結構性問題，隻有進一步調整房地產結構問題，多建平價商品房，才能更好地滿足市場需求和改善居民居住條件。有著1800萬人口的上海盡管官方稱自有住房已達70％，那餘下的30％，仍是一個巨大的市場。（記者楊聯民　見習記者　鄭盎） 　　　　　　　　　　　　　廣州：人為哄抬樓價 廣州此番房價的上漲是發生在政府宏觀調控之後。就在一年前，在國傢樓市調控政策的幹預下，廣州樓市與國內其他的一些主要城市一樣逐漸降溫。但一年過去之後，廣州樓市也隨大勢升溫。 此間，有分析人士認為，房地產業在“降溫”不久後的再次升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產生更多泡沫的隱憂。不論此分析是否適用廣州的樓市特點，但廣州的樓價的持續增長卻難以避免。 根據廣州市房屋管理系統陽光傢緣的統計顯示，今年1～3月廣州市區（老八區）共成交10833套商品住房，均價為每平方米7483元。該價格已經大大超越去年12月每平方米6563元的平均水平，漲幅達到14％。 記者在天河區調查發現，一些比較偏離市中心的樓盤，2004底開盤時以每平方米4000元左右的價格發售，發售的過程價格一路上揚，至今價位在每平方米6100元左右，且已無貨供應。以致一些新樓盤一開盤價位就在每平方米6300元左右，且出現瞭賣方市場。 不僅一手房升溫，廣州的二手房交易也開始頻繁。記者的一位朋友去年6月將海珠區的一套房子以每平方米4000元的價位賣出，至現在，該樓盤的二手樓交易價格上升至每平方米5300元左右。 而在市中心購買一套樓齡在5年、又帶電梯的房子，其單價已經在每平方米6000元左右瞭。在珠江新城，二手樓的售價已達到每平方米7500元－10000元，最高達到12000元每平方米，相當於兩年前一手房的價格。 那麼，究竟什麼原因導致廣州房價上漲迅猛？記者在采訪中瞭解到，廣州房價上漲存在著如下五大因素： 一是貨量較去年下降。廣州去年商品房新開工面積1037．99萬平方米，同比下降27．8％。此外，住宅的竣工面積也有所減少。2005年商品房屋竣工面積為826．69萬平方米，同比下降17．7％；其中住宅房屋664．25萬平方米，同比下降16．6％。上述數據意味著，今年廣州市住宅供應將繼續短缺。 二是開發商操縱樓價。記者在采訪中發現，一些開發商拿到樓盤預售證以後，未及時銷售或以“保留單位”等名義囤積現貨，業內人士稱之為“惜售”。自從去年禁止內部認購、禁止派籌以來，部分樓盤仍在向客戶以有內部認購貨的辦法來操縱價格。 三是新近推出的樓盤價位較高。據悉，在3月份廣州市區推出的一些新盤，由於多數集中在珠江新城以及越秀等區域，推出單價普遍超過9000元／平方米。 四是廣州老八區住宅土地存量的不足，以及一級市場新增住宅土地供應量嚴重偏低。 五是土地價格上調，地產商成本增加。有開發商認為，土地價格上漲是房價上漲的最根本因素，土地成本占據房地產整體建造成本的45％。對於土地價格上漲問題，廣東省社科院丁力教授表示，廣州地皮價格增高，跟政府的關系很大，廣州歷史包袱重，最近幾年又大發展，因此資金有缺口，而對政府來說，資金的一大來源就是賣地。 　　　　　　　　　　　　深圳：保持高價位對接 如今在深圳特區內想買套商品房，手中沒有100萬元隻能是望房嘆息。從今年年初開始，深圳商品房均價9000元在關內已難覓新房，新開盤的近100個樓盤再次刷新深圳房價歷史。深圳房價一路瘋漲，買還是不買，消費者們心理沒有底兒瞭。 記者調查發現，福田、南山、羅湖新盤均價幾乎都在9000元以上，其中福田全市最高，達9600元以上，某樓盤高層均價甚至達到2．8萬元。關外，龍崗區均價5000元左右，為全市最低。 資料顯示，十五期間，深圳市GDP保持瞭15．8％的年均速，2005年深圳突破瞭4000億元大關。未來5年，深圳市經濟總量還將至少保持13％的增速。深圳人均收入連續居全國大中城市第一位的事實，將直接影響並首先作用於房地產行業，這使得深圳市的房地產投資和房地產的需求，將在近幾年內持續保持在一個“高位對接”的狀態。 據記者瞭解，2006年竣工商品房面積將由2005年的656．23萬下降到623萬平方米。深圳當前年均房地產需求量在1000萬平方米左右，盡管仍有部分存量房地產尚待消化，有城中村改造後的房地產將入市，但當前數據顯示，深圳樓市供應仍在趨緊。 據一項調查報告顯示，深圳目前有購房需求的購房者大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，年齡介乎於26～40歲之間，傢庭年收入介乎於6萬～15萬元之間。所以，深圳普通購房者所青睞的戶型主要為兩房及三房，戶型面積集中在60～100平方米，購房總價款基本在65萬元／套左右，能接受的單價在6400元／平方米左右，僅有少數能夠承受8000元／平方米或總價在80萬元以上的樓盤。 記者在深圳一小區采訪時，崗廈某物業公司的萬經理向記者表示，目前深圳房價實在讓人看不清。他稱，就他瞭解到的情況看，目前不是投資房產或是購置房產的時機。現在市民對投資房產抱有極大熱情，崗廈某2000年的小戶型樓盤，價格已被炒至9000元／平方米。而另一名李姓的市民則表示，他有兩處房產，其中一處正在拋售，他認為目前的市場情況，是拋售這些房產的最佳時機。 深圳的房價在新年的第一季度再度走高，不僅令普通老百姓嘆息，火爆情形也引起瞭相關領導的關註。深圳市市長許宗衡近日在該市四屆人大二次會議舉行的記者招待會上表示，政府一直十分關註房價上升問題，今年將采取一系列措施，抑制房價過快增長。 另外，記者從房地產開發商處瞭解到，今年深圳品牌地產商下半年將集中推出眾多樓盤面市，將一定程度緩解深圳緊張的樓市。從一些品牌地產公司對今年推向市場的項目重視程度看，著眼關外，註重品質是其共同特點，一些產品都較原先地產項目有瞭更大的創新。毫無疑問，2006年下半年的深圳房地產市場是值得期待的。（記者胡嘉莉） 　　　　　　　　　　　　　大連：漲幅引領全國 二月歷來是大連住房銷售淡季，房價也相對較低。但今年卻成為全國70個大中城市房價上漲的領頭羊，新建商品住房售價同比漲幅高達15．1％。根據大連市房地產交易所提供的3月份房地產交易數據顯示，本月住宅整體交易件數、額度、成交面積三項指標均較去年同期分別下降22．6％、29％、10％；而與之相反的是，整體交易均價卻是持續高走，3月份，大連樓市整體均價較去年同期增加1034元／平方米，增幅達26．9％。 　　在剛剛結束的大連春季房交會上，大連市區內大多數參展樓盤亮出瞭7000元／平方米以上的高價，郊區樓盤也超越瞭4000元／平方米的均價。記者還註意到，許多參展的新樓盤一直都沒公佈其新建商品房的開盤價，可見開發商依然存在房價上漲的心理預期。而與開發商預期相反的是，前來參觀的市民雖然像往年一樣踴躍，但購買者明顯減少，以往房交會上購買井噴的現象沒有出現。這不僅令企盼房價理性回歸的多數購房者大失所望，也讓期待在房交會上大有收獲的開發商們感到冷落。 　　其實，大連商品房供需矛盾在去年年初就開始顯現。雖然大連市政府早已明確重點開發中低檔商品房，但由於樓市價格持續攀升，形成低價位住宅短缺、高價樓盤供應陡增的局面，市場上可以滿足80％中低收入群體主流需求價位的房子不足兩成，而高端人士需求的高價樓盤或“豪宅”卻占據瞭樓市的半壁江山，供需矛盾進一步加劇。從3月份交易數據看，3000元—4500元單價區間商品房交易件數較去年同期下降近3個百分點，而單價3000元以下的商品房交易件數比重更是從去年同期的40．8％下降為14．1％，4500元－6000元、6000元－7500元交易件數比重上升最為明顯，分別為32．3％、13．6％，目前大連主要市區的商品房均價在7500元左右。 　　大連市主管城建的副市長宋增彬在接受記者采訪時說，大連的房價就自身而言確實有些偏高，但與全國主要沿海城市、省會、計劃單列市比較，還屬於偏低的。他說，今年大連市將對房地產市場進一步進行規范。保證房地產市場平穩運行，土地供應量不會大起大落，進一步加大房地產市場結構調整力度，對建築容積率1．0以下、建築面積144平方米以上的高檔住宅從嚴控制。大連房價今年不會出現大幅增長。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣