[樓市]金九落敗土地市場躥紅 未來房價或反彈

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金九已進入尾聲，對於開發商來說，樓市並沒有迎來全線飄紅，反而成交量一路下滑，全國54個主要城市的成交量也已跌至3個月以來的最低點。眼看著樓市金九變銅九，開發商的信心卻沒有因為樓市的低迷而受挫，反而更加熱情高漲地加快瞭拿地的步伐，土地交易市場也因此火瞭起來，呈現出一片供需兩旺的局面。 　　樓市下滑土地變熱 　　中原市場研究部統計數據顯示，9月上旬全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調幅度達到瞭4.5%，這也是最近3個月同期的最低點，低於7月同期的182096套。在54個城市中，有29個城市成交量有不同程度下調，下調超過10%的城市有21個。 　　在一線城市中，北京9月成交量僅6015套，同比8月同期的9472套下調瞭36.5%，深圳成交量為2357套，下調瞭5.5%。上海與廣州則有輕微上漲，而在二線城市中，大部分城市均有不同程度的下調，其中天津成交量為5145套，同比下調瞭9.5%。 　　雖然9月的樓市成交量成績不佳，但土地市場卻表現突出，不僅各地土地供應力度加大，各大房企也積極地頻頻出手拿地。截至9月24日，9月份全國24城市共計推出土地2480宗，共計面積約10127萬平方米，環比增加54%，其中住宅用地2301萬平方米，商業用地1791萬平方米。 　　鏈傢地產對10傢龍頭房企的監測顯示，進入9月後，龍頭房企拿地明顯加速。9月中上旬，僅萬科、恒大、華潤、龍湖4傢房企，合計拿地金額就超過110億元。其中，萬科一傢投入的購地款就超過80億元。 　　9月5日，萬科經過22輪競價擊敗中海，以13.65億元成功競得廣州開發區一地塊。次日，萬科又以總價為33.1億元，競得合肥廬陽區總面積達139.6萬平方米的超大連體地塊，平均溢價率超過37%。7日，華潤置地以總成交價10.84億元競得成都地塊。9月11日，萬科再次出手，在廣東順德又拿下11.3萬平方米商住地塊，總價15.8億元，創造瞭當地土地市場出讓總價紀錄。 　　供需兩旺致土地市場升溫 　　對於近期土地市場升溫的現象，有專業人士指出，這很大程度上源於地方政府加大土地供應的助推作用和上市房企土地儲備量的下降。上個月在國務院督查組結束任務後發佈的報告中指出，部分城市上半年住房用地供應率較低，個別城市不到10%，加劇明後年樓市供需矛盾。北京中原地產市場總監張大偉介紹，以北京為例未來兩年住宅供地缺口在千萬平方米。剔除2008年及2011年的調控影響，正常市場對住宅的簽約面積需求在1000萬-1500萬平方米，而最近兩年的土地供應量僅能滿足一年的購買需求。督查組要求，各地要進一步增加土地供應，提高住房用地供應計劃完成率，穩定普通商品住房用地供應量。 　　資金缺乏的地方政府得到此張通行證後開始大幅集中推地。9月17日，無錫市國土資源局掛牌出讓6宗地，總面積22.5萬平方米。最終，6宗地塊全部底價出讓，總出讓價10.5億元。9月18日，杭州金九的首次土地出讓進入競價階段，共出讓主城區的4宗地塊，其中最高溢價率為27%。9月19日，廣州市國土局南沙分局開始掛牌南沙4宗地塊， 　　掛牌總價約8.3億元，總出讓面積為22.3萬平方米，建築面積共計46.8萬平方米。高策地產服務機構董事長兼總裁陶紅兵表示，目前地方政府財政吃緊，供地願望強烈，除瞭推出一批優質土地外，也會給開發商一定的優惠，鼓勵拿地。開發商此時抄底土地市場能獲得高性價比地塊，規避未來風險。 　　上半年各大房企采取的銷售策略大多是以價換量，回籠資金，因此也積累下瞭如今大舉拿地的資本。另外，今年5月開始樓市進入瞭回暖通道，成交量一路飚高直至7月出現小高峰，導致需求不斷釋放。不淡的淡季使得大多數房企一改低迷狀態，不僅業績翻身、資金充裕，還在短短幾個月之間消化瞭不少庫存，土地儲備也出現缺口。 　　另據鏈傢地產市場研究部常清稱，9月土地市場優質地塊的高供應促成瞭高成交，總價超過10億元的土地有4塊，總出讓金達77.9億元，占比分別為40%及83.2%。優質地塊支撐的市場特點十分明顯。數據顯示，截至9月24日，北京土地出讓金約94.6億元，已經趕超今年7月的93.6億元土地出讓金最高紀錄。 　　常清表示，當前優質地塊頻出是全國普遍情況，也暫時造成瞭房企全國范圍內不斷拿地的現象。但是以優質地塊推動的高成交來談土地市場的全面復蘇，為時尚早。 　　土地異動或傳達樓市反彈信號 　　盡管金九銀十的成色略顯不足，但炙手可熱的土地市場還是讓眾多購房者難以放下心裡的包袱。9月的土地價格總體處於高位，而且最近還有繼續升溫的態勢。樓市調控力度並未放松，但作為住房第一生產要素的土地價格卻暴漲，房價豈有下降之理？土地市場的火熱強烈的看漲瞭購房者對房價的預期，加劇樓市反彈壓力。自然市場觀望的比例也會增加，從而導致房價的進一步上漲。 　　樓市的走勢一般首先反應在土地市場上。此次的土地的異動已經向樓市傳達瞭明確的信號，很可能會蠶食樓市的調控成果。中指院研究員曹旭東也和眾多購房者一樣，對於土地升溫後的後續市場並不樂觀。他表示，地方政府推地意願強烈。同時，一些一、二線城市樓市成交連續數月穩步回升，部分開發商回籠瞭一定資金，重新拿地補倉願望較強。供需兩方都有意願，土地市場升溫趨勢正在形成。 　　但也有專傢持較樂觀的看法，認為從長遠來看，加大土地供應為樓市提供瞭更多的面粉，為房價合理回歸預留瞭空間，利好樓市調控。 　　對於當前土地市場急需遏制的升溫態勢業內人士分析，短期來看，應在加大土地供應的過程中註意推地節奏，防止土地市場量價齊升；長期來看，應盡快啟動樓市深層次改革，讓地方政府擺脫土地財政依賴，鞏固樓市調控成果，促進房地產業穩健發展。一方面，要加大土地供應規模，保障樓市供應穩步提升，為房價回歸預留空間；另一方面，要避免一次性大規模集中推地給社會傳遞土地市場升溫信號。同時，中央應強化對地方土地市場的督查，嚴防地方政府和開發商合力推高地價、制造地王。業內人士也提醒開發商，在樓市調控的關鍵期，房企拿地要慎之又慎，高地價將很可能引發更大力度的調控措施出臺。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣