房貸收緊潮來襲背後 銀行資金成本高利潤低

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近期，全國多地出現銀行收緊房貸的情況，而從宏觀角度分析，今年上半年，人民幣貸款增長也略有放緩。 據央行《二季度貨幣政策報告》顯示，截至2013年6月末，人民幣貸款餘額為68.1萬億元，同比增長14.2%，增速比3月末和上年末分別回落0.7個和0.8個百分點，比年初增加5.08萬億元，同比多增2217億元。 《每日經濟新聞》記者註意到，上述央行報告還稱，全國商品房成交量有所回落，房價環比上漲城市個數連續3個月減少，房地產開發投資增長穩定，但房地產貸款增速連續13個月回升後小幅回落。截至6月末，房地產貸款餘額占各項貸款餘額的20.6%，比3月末高0.2個百分點。其中，個人住房貸款餘額為8.3萬億元，同比增長20.8%，比3月末高3.9個百分點，增速持續回升。 利率市場化對房貸影響不大 上述央行報告顯示，6月份，非金融企業及其他部門貸款加權平均利率為6.91%，比3月份上升0.27個百分點。其中，一般貸款加權平均利率為7.10%，比3月份下降0.12個百分點。值得註意的是，個人住房貸款利率略有走高，6月份加權平均利率為6.29%，比3月份上升0.02個百分點。 自6月錢荒之後，市場上關於銀行提高房貸利率、暫停房貸業務的消息便不絕於耳。與此同時，出現該現象的背景是貸款利率的放開。7月20日，經國務院批準，央行決定全面放開金融機構貸款利率管制，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平。 記者觀察市場形勢發現，利率市場化的推進對銀行房貸業務的影響並不大。中航證券一位研究員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，7月份出臺的政策不僅對房貸利率沒什麼影響，對中小企業貸款影響也不大。現在銀行還是一傢獨大，銀行說瞭算，中小企業貸款一般在基準利率基礎上上浮20%~30%，因此把下限取消瞭對貸款端來說影響不大，對房地產影響就更小瞭。 銀行資金成本上升 事實上，今年上半年，銀行業存款已經開始大幅流失，特別是6月的錢荒直接暴露瞭銀行的流動性壓力。數據顯示，截至今年7月28日，四大行當月新增人民幣貸款僅為1960億元，全月為2000億元左右，信貸規模創年內新低，而存款則是負增長9500億元。 現在銀行遇到一個非常大的問題，就是吸收存款的能力下降，現在大傢都不願意把錢存在銀行，而更多地去投資理財產品、股票、信托等。銀行必須付出更高的成本來吸收存款，因此造成銀行資金成本的上升，對於貸款的運用也就更加謹慎瞭。上述中航證券研究員告訴記者。 目前，一些與銀行長期保持合作的中介機構雖然仍可為客戶做到8.5折的利率優惠，但也感受到現在銀行資金面的緊張。 中原地產某客戶經理告訴 《每日經濟新聞》記者，現在感覺銀行是比較缺錢的，房貸速度明顯放慢。就拿五大行來說，現在公積金貸款要延後1個月，商業貸款至少要7個工作日以上。而過去我們辦理房貸業務基本不需要延後。 據瞭解，除資金成本對於銀行產生的壓力外，房貸業務對於銀行本身帶來的收益也比較有限，這也是導致銀行主觀並不青睞房貸業務的重要原因之一。目前，市場人士普遍認為房地產行業已經走過瞭黃金期，房價飛漲的時代已經過去。 據某銀行業分析師介紹，房地產貸款一般會計算到銀行資產負債表中，由於住房抵押貸款是貸款者拿住房作為抵押獲得貸款，因此如果房價上升的話，銀行凈資產的值也會上升，這樣銀行可以放貸的規模就可以變大。不過，現在房價上升的幅度不是很大，所以對銀行放貸規模的影響並沒有那麼大。 另外，房地產貸款相對於其他貸款利潤較低，上述銀行業分析師告訴《每日經濟新聞》記者，房貸不僅上浮空間小（10%左右），往往還要再給予折扣優惠，房貸業務這塊的凈息差收窄也是一個大趨勢，相對於小微企業貸款可以上浮20%~30%的利潤來講，房貸業務的利潤其實不大。 銀行已調整信貸結構 記者註意到，不僅小微企業貸款本身利潤高，而且國傢也正在不斷出臺政策扶持小微企業貸款。 9月5日，銀監會發佈《關於進一步做好小微企業金融服務工作的指導意見》，首次將小微企業貸款覆蓋率、小微企業綜合金融服務覆蓋率和小微企業申貸獲得率3項指標納入監測指標體系，並按月進行監測、考核和通報。 不難發現，國傢相關政策的出臺正指引著銀行不斷調整貸款的內部結構。 事實上，銀行信貸結構的調整也不是剛剛才開始。《每日經濟新聞》記者分析2013年上半年多傢銀行中報發現，截至今年6月末，大部分銀行零售貸款、信用卡增長強勁，將重心偏向於定價較高的小微貸款。 有券商分析師在研報中指出，銀行大力發展零售業務，旨在優化貸款結構，資產結構向高收益調整，有助於資產收益率的企穩。 以平安銀行為例，廣發證券銀行業分析師沐華指出，該行期末票據占比環比下降3.2%至1.13%，零售貸款（含信用卡應收賬款）較年初增長27.08%，在總貸款中占比較年初提升5%，環比提升2.96%。從零售貸款結構看，按揭貸款占比下降，主要投向定價較高的小微貸款及車貸。 由於上述種種原因，在銀行資金面並不充裕的背景下，並不能為銀行帶來較高收益的房貸業務便遭受 冷落。中航證券研究員指出，上半年各傢銀行致力於優化貸款結構，資產結構向高收益調整，有助於資產收益率的企穩。 不僅如此，2013年二季度末上市銀行整體貸款增速較2012年末略有下降。據華泰證券研究報告顯示，隨著金融脫媒的逐步加劇，銀行的資金成本提升；而高企的資金成本給企業帶來瞭信貸成本的上漲；經濟增速的放緩降低瞭企業的投資回報率，也抑制瞭企業的信貸需求。從上市銀行貸款占生息資產的比重來看，二季度末貸款占比下降至48.04%。 與之相對應的是，上市銀行紛紛加大瞭非信貸類資產的配置。華泰證券研究員許國玉指出，這符合銀行業的轉型方向，隨著金融脫媒所導致的社會融資總額中貸款占比的不斷減少，銀行必須順應這一趨勢，加大非信貸類資產的配置，朝綜合化經營的方向努力，這也是控制風險保證資產質量之舉。 對於下半年房貸業務的發展情況，上述中航證券研究員告訴《每日經濟新聞》記者，除瞭銀行本身主觀不願意做房貸以外，上半年很多銀行已經將房貸額度用完。現在銀行還有錢可以放房貸的很可能將一些提前還貸的款再貸出去。因此，要到明年初才會重新獲得額度，逐漸再發放房貸，所以明年初情況可能會改善一些。 娛樂地產： 買房風水要警惕 20種房子白送都不能要(圖) 80後夫妻將90平裝出4室2廳 小夥伴們都驚呆瞭 24省上調最低工資 看"房價工資比"最催悲城市(圖) 背景墻裝修效果圖大全2013圖片 80後們最愛看(圖) 手機上搜房，隨時隨地隨心找房子，手機房源更精準，更快、更好、更省心！樓盤寶典--買房租房，樓盤社區盡在掌握；準確定位--直接搜索附近房源，一鍵搞定；樓盤動態--隨時關註樓盤信息，打折優惠絕不錯過；最近聯系--溝通記錄方便快捷，保持聯系更暢通。四大強勁功能，讓你買房租房輕松自在！搜房手機客戶端下載>>>點擊進入 房報調查"商貸吃緊"傳聞 上海買房貸款暫未收緊 房地產時報 日前媒體報道廣州、南京等部分銀行暫停受理房貸業務，房報記者調查發現，上海買房貸款暫未收緊，一切正常。 有媒體報道，廣州已有7傢銀行暫停受理房貸。由於銀行信貸額度吃緊，南京也有多傢銀行暫停受理二手房貸款。同時，北京各銀行都已基本取消房款利率優惠。上海買房貸款有變化嗎？會不會也出現停貸、緩貸情況？房報記者走訪普陀、浦東幾傢在售新盤，銷售人員均表示，隻要買房者選擇開發商指定銀行辦理貸款，就不用擔心貸款發放周期問題。即便放款出現問題，開發商也會與銀行協調，買房者不用承擔任何責任。如果買房者選擇其他銀行辦理貸款，在簽訂購房合同時，開發商會要求加上補充條款，一旦貸款出現問題，買房者就要承擔違約責任。 代理多個在售新盤的上海興豐房地產咨詢公司負責人何楊勇告訴房報記者，開發商在與銀行合作獲得開發貸款的時候，實際上就與銀行建立個人房貸發放的保證關系，銀行為瞭順利收回開發貸款，即便在資金緊張的情況下，也會優先保證合作樓盤的個人房貸發放。 今年以來，我們代理的樓盤，買房者房貸申請獲批後，貸款基本都在一個月內到位。考慮到下半年銀行資金緊張局面沒有根本改變，買一手房的，盡量選擇樓盤指定銀行辦理貸款，如果為瞭貸款利率等因素而選擇其他銀行，可能遇到放款延遲問題，特別是臨近季末、年末的時候。 二手房貸款情況又如何呢？信義房屋分析師謝一枝表示，從該公司合作的銀行瞭解到，目前上海買二手房申請貸款並無異常，貸款資格、貸款利率、審批周期等都沒有變化，首套房可以拿到8.5折。 上海中原地產研究咨詢部對中原地產多傢門店調查發現，上海房貸並沒有遇到緊張情況，貸款問題沒有影響正常的市場交易。該公司咨詢部總監宋會雍表示，一般來說，雖然貸款問題暫時沒有影響房屋買賣，但要註意兩個現象：一是老工房容易貸不足。有些首套房購房者，買瞭老工房，以為能貸足七成，結果出現資金缺口。現在銀行對老工房的貸款審核較嚴格，即使買房者資質不錯，貸款成數也隻能在六成左右，利率9折左右。二是40萬元以內的小額房貸，有些銀行不願意操作。不過這個銀行不做，可以到別的銀行申請，不是說40萬元以內就貸不到款，隻是過程比較折騰。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣