調控四年未果何故 房地產業治本離治標有多遠

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房地產業無疑是政府最感頭痛的行業之一，也是最見政府經濟管理思維和水準的產業。但多年來政府在這方面的表現並不令人滿意。 　　縱觀四年來政府調控房地產的軌跡，發現諸多問題，如一、動機不純, 主要體現是短期政績訴求和部門爭權；二、避重就輕，卸包袱；三、頭疼醫頭，腳疼醫腳，不配套，不設預案；四、目的多元混淆，自相矛盾，以政代經。 　　特別是在房地產發展最重要的兩個命脈性資源要素：土地和資金的相關政策方面，相關部門的表現更是自相矛盾。 　　土地制度最重要的改革是實行土地全面公開交易，即招拍掛制度。但這個制度的出臺，政治目的大於經濟目的，要解決的最主要問題是制止國有資產流失和防止腐敗。但問題在於，這樣做是由不完善的市場經濟退回到瞭計劃經濟。也就是從這一年起，土地市場供應量開始大幅萎縮，政府幾乎每一年都不能完成土地供應計劃。 　　對此，北京萬年長興置業有限責任公司總經理黃璽慶認為，在實行招、拍、掛之前，土地都是以協議形式轉讓，因此上市速度很快。實行招拍掛以後，土地都必須由土地儲備中心一個口子進，一個口子出，從效率上來說，這種模式肯定比以前千軍萬馬分土地慢很多。 　　2006 年北京計劃供地1600 公頃，實際供地786 公頃，隻完成瞭06 供應計劃的49%，2007 年計劃供給住宅用地930 公頃，但截至到目前隻完成瞭不到30%。這種做法使開發商捂盤的底氣大增。 　　另一個制約土地供給的瓶頸是難度越來越大的拆遷，黃璽慶認為。對於開發商手裡囤積大量土地的質疑，任志強也認為拆遷不力是主要原因。他解釋說，雖然北京開發商手裡有6 千多公頃的存量土地，但還未拆遷，無法形成有效供給。 　　在資金供給上，121 號文件在控制對開發商信貸的同時，卻不對購房按揭貸款做任何限制，導致開發商的開發和供應能力減弱，而購房者的購買力卻依然如故，間接造成供需關系趨緊。在收緊地根的同時，商業銀行的改革對房地產市場影響非常大。出於對優質資產和控制風險的考慮，銀行嚴格控制開發商的信貸，而放寬個人房貸，這樣做最直接的效果是刺激需求又控制供應。 　　怎樣治本？ 　　一、 放開土地一級開發市場，引入多個市場主體，形成競爭機制。弱化土地儲備中心的權力，使其功能變成服務機構，如提供程序服務、監督規則執行和整理發佈信息，實際的土地整理應該放給企業，使其競標取得。這樣會加快土地的整理和供給效率。另外，要讓市場來調節土地供給，以法律來監管土地交易中的違法行為。 　　二、 改變房地產行業的贏利模式――主要依靠廉價使用第三方資金及以土地增值為主要的盈利的模式，終結“出納暗變股東”現象。逐漸建立以樹立品牌、連續經營、擴大規模、提供增值服務為主的經營模式。方式之一是嚴格征收土地增值稅，使得開發商無法再占有大部分的土地增值收益，這樣開發商捂盤的動力也就消失瞭。 　　三、 直接融資體系的建立和完善，改變間接融資獨木橋式的體制，盡早放開公募性的房地產基金，以使得人們在不買實體房屋的情況下也能分享房地產投資的收益。直接融資的另一個好處是可以在一定程度上破解中小開發商的資金窘境，使市場主體更加豐富多元。 　　四、 城市規劃實事求是，把最重要的需求放在第一位，不再追求幾全其美，在城市美觀和人民生活需求方面，擇其後者。比如大幅提高城區內建築物容積率。多中心的城市規劃，擴大城市有質量的可居住區域。 　　五、 在相當一段時間內，控制需求應與增加供給並行，引入遞進式的房產持有稅制，避免房地產成為拉大貧富差距的幫兇。因為中國是一個大國經濟，多區域多城市間的流動是不受任何硬性限制的，不太可能像香港和新加坡那樣，形成絕對值很高的房價水平。 　　六、 強調國傢優質資源在地區分佈上的平衡，避免過度集中。有人說，買一套北京的房子，等於同時買瞭中國很多最優質的資源和機會，如教育、醫療、國際交通、就業機會等等。 　　七、 改變拆遷的遊戲規則，消除產生釘子戶的土壤。基本原則應如著名經濟學傢吳敬璉的觀點，拆遷收益主要應歸於公有，因為收益的來源是土地和地段升值，是公共投入所至，與房主基本無關。如果實施這樣的原則，則有效的土地供應就是可以預見性的瞭。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售