土地增值稅“軟著陸”　開發商不會很受傷

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昨日，深圳市地方稅務局在深圳主要媒體發佈通告，決定從2005年11月1日起開始征收土地增值稅，並對房地產開發企業采取“先預征、後清算、多退少補”的辦法征收。 　　國泰君安研究員張宇向記者表示，早在今年7、8月份深圳就表示要征收土地增值稅，當時各傢券商也都作瞭調研和分析，應當說對於年內出臺這一政策，房地產開發商都有心理準備。而從開發商的實際反應來看，新政策的影響也已由“肉疼”轉為“皮疼”。 　　預征模式向全國看齊 　　早在1993年12月，國務院就發佈瞭《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，1995年財政部頒佈實施細則。深圳市曾經征收過土地增值稅，隨後出於吸引消費、擴大投資的需要而停止征收。 　　對於此次恢復征收該稅種，平安證券研究員薑正培認為，1－10月深圳市政府出讓土地同比下降50％，土地供需矛盾比較尖銳，開征土地增值稅的主要目的就是要緩解矛盾，抑制開發商利潤空間，同時增加政府財政收入。他表示，深圳市地稅局選擇在這個時點出臺，還與最近深圳的樓市比較“瘋”有關。今年以來內地尤其是上海地區房價下跌，但深圳的房價上漲幅度較大，投資氣氛比較濃，與大環境不大相符。 　　此次再征土地增值稅，深圳市地稅局在征收管理辦法中規定，房地產開發企業轉讓房地產，稅務機關對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產所取得的收入，將按兩種預征率征收土地增值稅，其中對轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％預征，對轉讓其他房地產取得的收入按0.5％預征。 　　通告表示，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。按照有關規定，增值額與扣除項目金額比率在50％以內、50％－100％、100％－200％及200％以上的，稅率分別為30％、40％、50％、60％；對於納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免收土地增值稅。 　　多數研究員指出，深圳預征土地增值稅的規定基本與內地很多城市的做法相同。實際上，由於房地產項目常常滾動開發，確認扣除項目難度很大，上海、北京、南京等城市都采取瞭相對變通的預繳方式，直接與當期銷售收入掛鉤，而這種方式對開發商的實質影響有限。 　　開發商“心病”大消 　　招商地產財務總監黃培坤認為，“(開征土地增值稅對公司)多少會有影響，隻不過是長期或當期、大或小的問題，不同的企業所受影響也會不一樣。”剛剛從外地出差回來的他隨後表示，要仔細研究一下通告內容。公司董秘陳宇則認為，這一征收管理方式比預想的要好很多。 　　招商證券研究員餘志勇8月份發表的一份研究報告認為，開征土地增值稅對深圳本地高檔物業以及原來通過協議轉讓低成本拿地的項目會有抑制作用。他認為，在深圳本地股當中，金地所受影響較小，萬科次之，招商地產和華僑城所受影響大一些。 　　萬科有關人士向記者表示，深圳開征土地增值稅對公司的影響其實並不大，一方面國內很多地方已開征瞭此稅種，另一方面，2004年來自深圳的14億元收入僅占集團74.6億元營業收入的18.69％，就算未來能達到20億元，按0.5％的稅率計算，每年所增加的成本隻有1000萬元左右。 　　金地集團在深圳的土地儲備項目均為普通住宅，如果按四級累進的相關規定，有可能達不到繳交土地增值稅的標準。該公司內部人士告訴記者，采取先預征後清算方式對公司的影響亦不會太大。 　　值得註意的是，原則上稅務部門在房地產實際交付之後再予以清算，多退少補，但對於預征後的兩步驟，很多地方最後是不瞭瞭之，原因就在於最終的清算涉及到扣除項目的問題，計算相對比較復雜。 　　張宇和聯合證券研究員劉湘寧亦認為，“上有政策、下有對策”，由於扣除項目上涉及到多元性和調控性，開發商很容易通過成本調控來回避征稅，在這一情況下，稅務部門也可能就以預征數額作為最終的征收數額。不過，這樣做必然會導致高端樓盤開發商受益。 　　難擔抑制房價重任 　　深圳市地稅局規定，對於個人轉讓普通標準住宅的，土地增值稅將予以免征。對供需矛盾較突出的深圳樓市而言，此類住宅產品的交易與價格將不會受到影響。 　　此外稅務部門規定，對個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，居住不滿3年的要全額征收土地增值稅，居住3－5年的將減半征收土地增值稅，超過5年以上的(含5年)才可免征土地增值稅。據認為，這在一定程度上有助於抑制深圳的投機性購房熱潮，令樓價上漲空間受限。 　　劉湘寧表示，實際上開發商可以輕易將新增成本轉嫁到購房者身上。薑正培亦認為，作為溫和的政策措施，開征土地增值稅對抑制房價的作用可能不太明顯，開發商甚至更有理由要提價。招商地產財務總監黃培坤認為，開發商能否將增加的成本轉嫁給購房者，要看其實力、品牌以及市場承受能力的好壞。業內人士表示，從目前深圳樓市走向來看，顯然在一段時期內開發商仍可從容將增加的成本打入到房價當中，開征土地增值稅後，指望房價下跌是不太現實的。 　　薑正培仍很擔心當前的深圳樓市，“現在深圳與去年的上海很相似，出於某種考慮，地方政府現在隻出臺溫和的政策，房價還會往上漲，一旦漲得過分瞭，政府遲早還是要出臺更嚴厲的政策。” 　　帶有半官方色彩的深圳市房地產研究所日前已發出建議，要求提高首付比例，以遏制房價日漸高漲的趨勢。劉湘寧特意提醒，這劑“猛藥”對市場及個股的影響值得關註。分析認為，政府的調控措施多少會對投資者造成一定的心理影響，比如受此因素影響，8月份深圳本地地產類上市公司股價曾出現過大幅波動。但相對於這些地產公司的投資價值，薑正培認為，“大跌之時就是買入機會。”　 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣