一個巴掌拍不響 五大因素將決定深圳房價走向

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樓市供應量、土地價格、豪宅推動、三級市場變化、股市波動，這些都是影響深圳樓價走勢的重要因素。 　　 　　如果說深圳樓市就像一輛向前行駛的公共汽車，方向盤在政策手中，而這些市場性因素就是四個輪子，它們和政策形成的合力，才最終決定瞭近期樓市的走向。這裡我們拋開政策不談，對這些技術性和市場性因素進行一番梳理，借以洞察先機。 　　 　　誰在掌控深圳房價？這個問題似乎毫無疑問。經過瞭這一輪過山車式的調整，絕大多數人都認識到，政策才是樓市中短期走勢的話事人。然而，當人們整天盯著政策蛛絲馬跡的變化，試圖從高層的舉止言行中找出下一步的政策走向時，卻忽略瞭一點：作為一個市場化程度比較高、相對成熟的市場，深圳樓市短期還受到很多市場性因素的影響，比如供應的狀況，比如土地出讓結果，比如指標性新盤的銷售，比如二手房成交量和投資者比例的變動，甚至股市的走勢、創業板的影響等等。 　　 　　後市供應 　　 　　供應結構與普通市民需求脫節 　　 　　如果沒有調控政策，供求關系無疑是決定樓市走向的最大力量。據深圳市國土房產部門統計，今年上半年，全市新增供應隻有212萬平方米，但是成交一手住宅388萬平方米。截至記者發稿日，我市新房存量僅有3.46萬套。 　　 　　這一背景下，下半年樓市供應量到底如何？持供應充分論者指出，8-12月我市房源充足，預計供應約400萬平方米，而2010年上半年約333萬平方米。而持供應短缺論者則說，由於2008年直至今年上半年，房企拿地、新開工、竣工、投資明顯下降，按照1.5-2年的開發周期，下半年剛好青黃不接。 　　 　　深圳中原地產總經理李耀智說：從開工面積和正常施工進度看，能夠有這麼多樓盤達到入市條件，但是最終能有多少供應，很大程度上取決於開發商心態。現在開發商的心態是謹慎樂觀。因此，預計最終供應量會少於這個數目。 　　 　　說下半年出現‘房荒’是忽悠，但是供應結構的確存在問題。龍崗一位開發商表示，下半年供應增多，但是絕大多數在關外，而且很多是豪宅，關內適合居傢的普通住宅供應依舊稀缺，問題在於，供應結構和普通市民購買力和購買需求脫節，大多數置業者渴望的關內、面積適中、別太貴的房子很難找。 　　 　　土地出讓 　　 　　高地價直接刺激房價上漲預期 　　 　　9月3日尖崗山地塊的拍賣出讓結果，將是觀察後市走勢的重要參考指標，尤其是在目前價升量跌、對樓市前景存在分歧的敏感時刻，土地出讓結果將成為後市信心的直接指標。 　　 　　有地產研究人士指出，無論是深圳以前的土地出讓，還是在香港上世紀90年代以來的數次地產起伏周期中，重要地塊的出讓結果，大都直接成為後市的指向標。事實上，土地出讓結果傳遞瞭開發商對市場的預期，開發商是市場的主要參與力量，也比普通置業者擁有更多的信息和更專業的研究和判斷，因此，其結果不可避免地會對樓市產生重要影響。 　　 　　據記者瞭解，目前至少已經有6傢房企前往實地勘察，其中招商、百仕達明確表示會參與該地塊的競買。因地塊規模過小、容積率較高，業內人士按照附近項目目前售價進行倒推，預測該地塊的合理樓面價為1.1萬-1.2萬元/平方米。如果最終按照這種倒推的價格成交，對市場的影響是中性，如果爆出一個天價，對房價肯定是一個大刺激。尚模地產營銷總監鄧堅說。 　　 　　如果說寶安尖崗山地塊規模小，對市場更多是心理影響的話，近期深圳還有包括光明、觀瀾在內的四塊居住用地出讓(兩兩捆綁)，建築面積分別達到18萬和28萬平方米。大地塊的地價會直接影響周邊在售一手和二手房價，造成定價基礎的變化，比如觀瀾地塊會直接對招商瀾園、和黃觀湖園形成影響。鄧堅說。 　　 　　股市 　　 　　股市暴跌或拖累樓市 　　 　　如果股市還繼續像這段時間一樣暴跌，肯定會拖累樓市。一位開發商表示，股市暴跌會影響地產上市公司的估值，進而使投資客對地產行業的前景產生擔憂。 　　 　　不過，股市和樓市的關系一直存在爭論。蹺蹺板論認為股市和樓市是資金投資的兩大重要渠道，股市低迷將使市場遊資拋棄樓市轉投股市。而另一派則認為股市暴跌會拖累樓市，若股市繼續上升，股民們在風險較大的股市中賺錢後可能會將所獲資金轉投樓市保值，從而出現樓市股市同步上漲的局面。從過去2年的情況看，股市樓市更多地呈現一種同向運動的關系。 　　 　　至於創業板的推出，這是10年來深圳金融業的一件決定性大事。其成功啟動會引導全國資金向深圳匯聚，深圳資本市場有可能每天多出幾十上百億乃至上千億的資金流量。這些資金的註入必將促使深圳房市增容，尤其是對高端寫字樓市場和豪宅市場有直接推動作用。 　　 　　二手房 　　 　　若月成交萎縮太甚，市場會出問題 　　 　　判斷深圳樓市的走勢，查看二手房的成交量和價格走勢，往往比新房數據更加有效，更貼近市場。因為新房的成交和房價數據，很大程度上受到短期市場新盤供應數量和結構的影響。 　　 　　據記者瞭解，截至上周（8月17日～8月23日），全市二手住宅周成交量連續第五周出現下滑，二手房上周共成交3003套，環比下降1.9%，5周累計跌幅達到16.8%。二手成交量是資深投資客們判斷是該入場或退場的指標之一，成交量的連續下滑，使很多投資客萌生退意。 　　 　　近期二手房成交量會有個萎縮，但是價格下調的空間並不大。世華地產董事總經理梁文華表示，一些短線的投機客觀望，業主之前的強勢心態也會有所改變，這會讓房源的選擇性有所增加，議價空間也會增大。 　　 　　美聯物業深圳區總經理江少傑認為，今後幾個月二手房會出現量跌價穩的現象。因為上半年放量成交帶走瞭很多剛性需求，使市場需求有所減少，房價需要一定的時間來鞏固。 　　 　　如果二手房成交量比5-6月份每月130萬平方米的高峰跌去瞭一半，那就預示著市場會出現問題。深圳中原地產總經理李耀智說，還要看投資客比例有無增加，如果投資比例放大，但成交繼續減少，那說明買房自用的越來越少，市場就會出現有價無市，可能再度出現調整。 　　 　　豪宅開盤 　　 　　後海灣是後市豪宅走向風向標 　　 　　很多投資客正在緊盯著後海灣，這裡有眾多的炒作概念，也是今年最大的豪宅供應區。近期後海灣的三湘海尚花園、寶能太古城、君匯新天3個樓盤將啟動銷售，其最終定價和銷售成績，將成為判斷豪宅走向的風向標。 　　 　　深圳豪宅今年面臨的形勢是價格似乎沒有一個頂，在通脹預期下，來自全國各地的大量資金湧入豪宅市場。2萬元/平方米賣得好，2.5萬元/平方米賣得不錯，3萬元/平方米也賣得掉，華潤幸福裡賣到4萬元/平方米、華僑城波托菲諾八期高的售價達8萬元/平方米，同樣熱銷。後續幾個月深圳還有水榭山、萬科金域華府、十五峯、和黃都會軒、十二橡樹莊園等一系列高端項目要入市，形勢是否會發生變化，從9月後海樓盤便可見端倪。 　　 　　一位操盤手分析說，現在後海開發商信心比較足，片區供應少，地段又的確很稀缺，因此不會追求太快的銷售速度，預計會采取高定價策略，開盤隻要求賣二到三成。現在深圳樓市成交下來瞭，價格沒動，看上去接下來價格就有可能調整，但是如果後海豪宅量價齊漲，可能價格就此穩固下來瞭，如果賣到五成以上，那甚至連微調都不會有，直接繼續上漲瞭。 　　 　　有業內人士透露，上周末三湘海尚認籌，擬推出80套單位，收瞭200個籌，誠意金10萬元/個，基本形成2.5個誠意客戶買一套房的局面，價格高達2.8萬-4.3萬元/平方米，均價約4萬元/平方米，復式要賣到8萬元/平方米。如果賣得不錯，說明市場對豪宅仍有強烈信心，勢必拉動周邊房價和整體豪宅價格上漲。中原地產南山區蛇口總監郭輝表示。據郭輝透露，有一位原本打算購買蘭溪谷的客戶，猶豫瞭很久，甚至準備退籌，一看到三湘海尚賣到4萬元/平方米，立刻改變主意購買瞭蘭溪谷的頂樓單位。因為蘭溪谷價格還隻要3萬多元，客戶預期後海豪宅會拉動蘭溪谷上漲。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣