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導語：顯然，萬科的轉型變化已經開始。
地荒時代房企轉型
萬科要運營建垃圾場,中海做瞭規劃館、設計館,佳兆業運營龍崗大運中心……相比以前開發商玩足球、拍電影的不務正業，以上開發商大鱷們的舉動，與傳統的住宅開發的確不一樣，但又有著若近若遠的關聯。當城市配套服務商、城市運營商等概念越來越多被開發商們所提及，上述的疑惑漸漸有瞭答案。並且，這種轉型不管是市場發展的使然，還是土地制約，亦或是政府提升城市價值主導所致。對於開發商而言，無論是短期多元化的探索，或者尋找未來的新方向，傳統住宅房企的轉型探索似乎已經迫在眉睫。
市場有瞭新玩法，純住宅開發不適用瞭
在不少人的傳統印象中，住宅開發商幹的活，就是買一塊地，蓋住宅，然後賣出去，然後再買地……但現在的開發商都不僅僅幹這些瞭，酒店、寫字樓、工業園、醫院、設計館、體育館等等都有參與。或許說他們轉型還為時尚早，但開發商的多元化之路或者轉型探索已經起航。
在住宅開發商的多元化探索中，萬科地產是繞不過去的一個典型。過去萬科地產一直堅持住宅專業化，也因此成就瞭自己行業老大的位置。但近幾年，這個一直富有危機感的企業一直在嘗試著新的變化。從要不要做商業地產的糾結，到近期拿下首個產業地塊、BOT的前海企業公館開工，再到投資建兒童醫院、未來計劃運營垃圾場，萬科總裁鬱亮曾經提及隻是大方向的城市配套供應商越來越接近現實。實際上，改變的不隻是萬科，佳兆業、華潤、中海地產等多傢住宅開發商，都做出瞭相應的改變。
開發商的多元化投射到具體的市場中，主要有兩種方式：一種直接參與城市配套建設，類似中海建設藝術館和規劃展覽館、萬科投建寶安的兒童醫院；其次是通過項目配建城市配套，比如現在很多城市更新項目，都兼顧瞭道路、商業、變電站、學校等公共服務設施的建設。
不能忽略的是，與此同時，房地產行業本身的業態也越來越豐富。當房地產調控越來越成為常態，特別是限購限貸等史上最嚴厲的調控政策出臺後，住宅市場受到瞭不小的沖擊，也因此造就瞭商業地產的火熱態勢。隻是很多人沒有想到，當時對住宅為主的開發商來說，還相對陌生的商業地產、旅遊地產、養老地產、產業地產等多種房地產業態，會從原來的配角，成為眼下市場熱衷的潮流。萬科、保利、龍湖、金地等多傢房企紛紛表示，要加大住宅以外其他業態的投資。
在不少業內人士看來，房企多元化探索，跟市場環境的變化大有關系。萬科總裁鬱亮就坦言，行業天花板並不遙遠。現在我們這麼大規模隻能說隨波逐流。中國房地產市場到十萬億就差不多，一年1000萬套住宅，可能未來十年，中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。為什麼要轉為城市配套服務商，就是為瞭解決我們傳統業務在未來一段時間的發展問題。或許，在萬科看來，這更多是一種企業自身的積極轉型探索。
除上述外，一定程度上，房地產調控政策限制瞭住宅市場的發展；其次，隨著住宅保有量的增加，購房者對住宅的要求越來越高，商業配套、居住文化運營對購房者影響力增強，產品層面需要開發商多元化；另外，房地產行業經過突飛猛進的成長期，現在開始進入成熟期，房企之間的競爭加劇，房企有差異化運營的內核要求，因此不得不探索新的路徑。
拿地門檻提高地荒促使房企轉型
實際上，除瞭部分企業出於前瞻性考慮，主動探索新的發展路徑。對於大部分房企來說，更可能的原因是拿地門檻越來越高，使開發商不得不被動多元化。在地荒突出的深圳，今年1月份光明新區出讓瞭年內首塊居住用地後，幾乎過去瞭大半年時間，本周二才掛出瞭位於龍華新區民治街道的A816-0050宗地將於10月份出讓的公告。而其他的出讓地塊都是商業用地、產業用地等，還有著各種配建，凈地越來越少。
幾年前，開發商怕拿地太多拖累現金流，都不敢拿太多地。現在隻要有塊像樣的地，都像瘋狗一樣去搶，並且光是有錢還不一定拿得到，房企未來生存空間越來越小瞭。一位業內人士頗為悲愴地道出瞭現在土地市場的尷尬現狀。去年，中海拿下寶安尖崗山區域一塊居住用地，但需要捆綁藝術館、規劃展覽館的運營管理權20年。後來深圳中海地產高層向記者透露，當時兩館的運營是拿地的‘捆綁’條件，不接受也要接受，如果不拿那塊地，中海在深圳就沒有土地儲備瞭。
土地資源稀缺，反而被賦予瞭更多期望。深圳凈地出讓越來越少，為瞭拿地，開發商隻能增加自己的產品類型。綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，從政府角度來看，日漸稀缺的土地資源必須精打細算，將重要地塊用於產業導向，出讓時要求開發商做能夠提升城市形象和平衡產業功能的項目，也是明智之舉。因此，無論是政府要求還是企業利潤導向，都決定瞭房企向復合化轉型。
深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺則認為，房企拿地捆綁配建項目的這種轉型，是政府需求主導的結果。開發商作為一個商業機構，往往追求項目越簡單越好，目標越清晰越好，政府搭配的項目會讓工作變得復雜，很容易分散精力，從這個角度來說，開發商並不希望做這些項目。
隻不過，不管是被動或主動，房企多元化的轉型似乎已經沒有退路，也符合行業發展的趨勢。鄧志旺認為，在這種變化下，房企不得不提升自己內部實力，增加人才儲備，加強產品研究以應對新形勢。雖然是不得已而為之，但提前做好瞭轉型的準備，可能會在今後的發展中占據先機。
典型樣本
大佬轉型試水多元化產業
萬科這是主動去做，還是不得不做？
拿下首個產業地塊、前海企業公館項目開工、萬科兒童醫院項目簽約儀式舉辦、未來經營垃圾場……近來，房地產行業的老大哥做瞭不少和過去專註傳統住宅開發不一樣的事。這個十年來，堅持也受益於住宅專業化的行業龍頭，開始對住宅以外的多個產業表現得興趣十足。過去鬱亮認為是大方向的城市配套服務商也似乎就此慢慢勾勒出來……
萬科試水多元化產業是未來的大方向
萬科未來還可能經營垃圾場……今年年中，萬科總裁在西安的媒體發佈會上笑著表示。在場的不少人都笑瞭。垃圾場的計劃聽起來好玩，但在場人士並沒有多少人當真。不過，隨著萬科兒童醫院的逐步落地，似乎顯示瞭萬科的各種看似輕松的笑談，很可能都是深思熟慮的結果，不久後就可能落地實施瞭。
幾天前，寶安區舉辦瞭萬科兒童醫院項目簽約儀式。按照計劃，該項目預計投資3億元，計劃於2014年春節後動工，2016年投入使用。房地產開發企業辦醫院？這多少顯得有點不務正業。盡管萬科地產回應南都記者采訪表示，這主要出於公益的考慮。不過，在業界人士看來，萬科此舉比如有其他因素考慮，或是新產業試水，或是為瞭和政府貼近關系。並且，隨著萬科接二連三不務正業的動作，鬱亮之前提出的僅是大方向的城市配套服務商概念，反而覺得好像漸漸有瞭眉目。
我們的目標就是與城市同步發展，希望通過參與該區域的建設，推動城市的升級，同時增強商業開發能力，做好城市的配套服務商。9月4日，萬科以53.99億元的價格競得深圳留仙洞地塊後，對外表達瞭此次首次涉足產業地產的緣由和動機。第二天，萬科前海企業公館BOT項目開工。項目預計總投資為8億元，2014年6月底竣工，由萬科建設並運營8年後移交給前海管理局。這些項目都與以往純住宅開發大有不同，投資回報速度減慢，這對提倡快節奏、註重資金回流的萬科來說，無疑是一個大的轉變。
轉型是調控還是行業天花板使然？
自2003年中央對房地產業過熱進行降溫，房地產調控的大幕就此拉開，對住宅行業的沖擊首當其中。除瞭萬科住宅專業化與政策的正面沖突外，在限購限貸等政策影響下的市場環境也發生著改變，商業地產、旅遊地產、養老地產等業態的豐富，蓋住瞭住宅不少的光芒。其次，近年與樓價一起起飛的還有地價。全國土地市場中，但凡好一點的地塊搶破頭，且地王比例甚高。這顯然讓一直強調不拿地王的萬科有巧婦難為無米之炊的困頓。拿地成本越來越高，越來越困難，顯然也是限制萬科專業發展住宅的一個重要因素。
綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對記者表示，萬科一直聲稱自己專一做住宅，現在大幅度轉型，是因為預測到住宅市場的競爭會加劇。同時，繼續高漲的房價導致政策調控力度不會漸弱，萬科專一做住宅的戰略與政策形成正面沖突。為瞭規避這種沖突，萬科需要多元化發展來滿足其保持利潤的需要。
回顧萬科的過往，可以清晰地看到萬科內部對於住宅專業化轉型的較量。老一輩教父王石與新生代職業經理人鬱亮之間的種種較量，令業界留下深刻的印象。最終萬科做商業的理由是不得不做。現在萬科不光商業地產有涉及，養老地產、產業地產、BOT，甚至兒童醫院、垃圾場，萬科都有涉獵。這或許還與萬科一直以來的危機感有關。一次媒體的活動上，有記者提出，萬科日後是否會形成億萬級的房企？鬱亮表示，可能性不大。在他看來，行業天花板並不遙遠。現在我們這麼大規模隻能說隨波逐流。中國房地產市場到十萬億就差不多，一年1000萬套住宅，可能未來十年，中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。轉為城市配套服務商，就是為瞭解決我們傳統業務在未來一段時間的發展問題。
顯然，萬科的轉型變化已經開始。
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