|
導語：據悉，時間步入11月下旬，深圳樓市的冬季氣溫好像已經基本定調，截止目前，深圳共有13個項目開盤或者加推，共有超3000套新品入市。然而，在大波供應來襲之時，目前各地紛紛出臺樓市調控調整方案，猶疑不決的心態又因此在市場上彌散開來。
面對著徘徊不定的置業者和漸顯平淡的成交格局，面臨年底沖關任務的開發商使出瞭渾身解數，力圖打贏這場沖關戰。
市場成交：銀十熱度已過，觀望漸濃
與熱火朝天的供應和營銷活動相比，近期深圳一手樓市成交稍顯熱度不足。在經過連續兩周的大幅上漲之後，11月11日至11月17日這一周一手住宅成交1005套，環比下降37.62%。與此前十月底至11月中旬兩周1400多套的周均成交量相比，略顯遜色。
不過，中原地產認為，此前兩周單從數據周均成交1400多套來看，市場似乎依舊在升溫，尤其是一手住宅，連續兩周量價齊升。
然而，由於備案的延遲性，這僅僅是前一兩個月市場成交情況的後續反映。從目前實際情況來看，市場觀望情緒日益濃厚，新推樓盤成交普遍不太理想。
中原地產對此前開盤項目的監控顯示，多個項目開盤當天銷售率普遍為5-6成，並非開發商宣稱的8至9成。記者在多個新盤現場也看到，雖然開發商對外宣稱開盤銷售達8成乃至9成。
但是一旦問及是否還有餘量房源可供挑選，置業顧問就會立馬應承，貨源還有得挑。置業者的心態也明顯有瞭轉變。不論是中介地鋪還是樓盤現場，訪客量和實際成交量都有瞭明顯下滑，據幾傢中介代理介紹，11月以來，客戶上訪量比之以前少瞭約30%。
不過，深圳中原地產二級市場董事總經理玉傢雄估計，11、12月的成交水平估計會與10月持平或者小幅下滑，不排除11月底因為個別有些項目趕在年前入市，新增供應給市場成交帶來小幅上漲。
側重營銷：折扣不大，營銷招式輪流來
面對著深圳樓市第四季度的供應大考和在樓市面臨調整大關前徘徊猶豫的置業者，開發商自然沒有等閑以待。
進入11月以來，雖然傳統金九銀十的樓市旺季已經過去，但整個市場的活躍程度卻不減。尤其是開盤前夕針對置業者的各類蓄客和促銷活動，此起彼伏。
進入11月以來，已經有包括恒大國香山、華盛盛薈、仁恒巒山美地在內的近10個項目開放瞭營銷中心或者新品樣板房。
而卡在開發樣板房與開盤節點之間的項目，也利用周末時間舉辦各種造勢活動吸引置業者眼球，例如不少樓盤就在雙十一光棍節大打80後青年置業文章。
在各類營銷活動中，開盤優惠折扣是最受置業者關註的。
在山海美域辦理VIP客戶可以優先選房，除瞭享開盤當天優惠之外，還可以有折上9.9折優惠，新世界四季禦園開盤則享有2萬抵6萬優惠，鴻威de森林甚至推出10套總價136萬元的特價房單位。
不過也可以看出，新盤開盤或者加推優惠其實都相對較小，一般多是9.8甚至9.9折的優惠。
相比之下，商業產品則在開盤折扣上顯得誠意十足。
在京基濱河時代項目現場，負責接待的置業顧問告訴記者，如果提前辦理誠意客戶，凍結10萬誠意金，即可在開盤的時候享受三個點亦即9.7折的優惠。
對此，玉傢雄表示，由於一手住宅受到限價令影響，而且近期全國范圍內成交均價普遍上漲，開發商開價比較強勢，少有讓利行為。
而且深圳二手住宅房價比一手漲幅快，限價令讓不少開發商心理感覺項目定價偏低瞭，在限價的基礎上再有更多折扣，多數開發商都不願意。
而商業不限價，而且現在市場成交也不太差，所以開發商會定一個進取的價格，當走量緩慢時，會采取較大的優惠幅度。
針對置業者的各種促銷或者熱點營銷不停歇的同時，為瞭刺激實際成交，不少地產公司也對代理人員實施瞭獎勵制度。
一傢中介代理公司的中層管理人員告訴記者，有些開發商急著走量，甚至提高瞭代理公司的傭金點數，尤其是一些商鋪代理項目中，為瞭盡快回流現金，開發商往往給中介代理人員3-4個點的傭金提成，鼓勵銷售代理人員的推貨熱情。
相比之下，住宅產品的傭金點數雖然一直穩定在兩個點以內，但針對中介代理人員成功推銷的鼓勵也不少。
成功銷售一套單位便獎勵2000元的購物卡或者IPAD等數碼電子產品，或者在當天成交銷售人員中進行抽獎。
多個開發商都表示，急著走貨倒不是因為覺得置業都普遍觀望，畢竟多數樓盤面向剛需，還是屬於調控政策下的主導人群，隻要大的調整方向不變，市場格局都不會有太大轉變著急沖量走貨主要是為瞭年前完成任務。
此外，有一位不願透露姓名的開發商坦言，目前新盤入市最擔心的不是市場對價格的接受程度，而是由於項目定價難以獲得批準預售資格。
不少新盤都花費瞭不少時間與有關部門協調定價，一旦獲得批準預售資格，就盡快開盤。為此，近期湧現瞭不少在工作日時間開盤的項目。在這一點上，供應龐大的龍崗區樓盤尤多。
當然，也並不是所有項目都不愁產品定價的。
位於龍崗中心城的遠洋新幹線此前推出一批商務公寓產品，開盤當天有不少客戶棄購。據其中一傢代理商知情人士介紹，遠洋新幹線通過代理商聯動的誠意客戶約有1000多批次，開盤當天解籌客戶僅為300多批，大部分客戶放棄購買是因為認為此次推出的商務公寓產品定價過高，並且高出預期不少。
其實，供應高峰在10月樓市早有體現。中原地產的監控數據顯示，即使有7天國慶長假影響，10月深圳全市共有14個項目舉行瞭開盤或加推，推售面積達44.22萬平方米，雖然環比金九小幅下跌6、33%，同比大漲59.01%，新品套數高達4651套。
而全市一手商品住宅批準預售面積達到77.52萬平方米，環比增長80.24%，創年內新高。
中原地產對深圳市場的監控顯示，11、12月兩月將共有39個項目推出新增供應。實際的推售情況也如預測所顯示，
截止目前，深圳全市共有12個項目開盤或加推，目前已經新增超3000套房源，且多為剛需產品。
其中，不少項目是一次性推出瞭較多新品。有研究機構統計，12月深圳還將迎來供應高峰，年底包抄市場的貨量有望沖破5000套產品。
位於福田的京基濱河時代繼8月中旬推出住宅產品之後，也將於月底推出33至81平方米的商務公寓產品。
據置業顧問介紹，作為京基濱河時代城市綜合體中的構成部分，商務公寓共有3棟30層903套單位，但目前尚未確定月底開盤會有多少推貨量。當問及開盤價格時，她表示定價預計在5萬元/平方米左右。
部分深圳11月已開售樓盤信息
深圳項目名稱所屬區域開盤時間推售套數：
新世界四季禦園羅湖蓮塘11月2日566深房傳麒山寶安光明11月9日48套佳兆業悅峰龍崗坂田11月9日228套山海津南山蛇口11月10日678套金地朗悅龍崗坪山11月16日376
Tags: 元朗村屋, 元朗地產, 元朗樓盤, 元朗租盤, 元朗丁屋, 元朗村屋地產, 村屋, 大棠村屋, 錦上路村屋, 錦田村屋, 新界村屋, 獨立屋, 天水圍村屋, Village House, 錦上路, 別墅, 丁屋, 元朗別墅, 租元朗村屋, 村屋買賣 |
没有评论:
发表评论