深再現"集體斷供" 斷供不能壓制房企

ssproperty.com.hk

近日，寶安區一樓盤再現集體斷供風波。業主反映稱，已經有十多位業主斷供3個月，百餘位業主7月份已經開始拒交供房款，以抗議開發商將住宅以寫字樓賣給他們。而記者調查瞭解後發現，真正斷供的業主僅僅是極個別情況。業內人士稱，現在業主和開發商隻要有糾紛，就采取斷供做法很不理性，應該找到開發商違約的地方維權。 　　因樓盤營銷起糾紛 　　3日，寶安某大廈業主陳先生向本報報料，其所在樓盤現在有十多人已經斷供，有100多人從7月份開始選擇不還款。業主們認為開發商對整個樓盤的包裝和營銷都是以寫字樓進行，而實際上是住宅用地，在很大程度上誤導瞭他們。因此，他們強烈希望開發商能夠還回他們的寫字樓。而開發商表示，該項目從簽訂《土地使用權出讓合同》到施工建設及銷售都是按照法律法規進行，與業主簽訂的《認購書》及《房地產預售合同》等法律文件約定賣給業主的標的物均是住宅。如果業主有什麼不滿，完全可以走法律途徑來解決問題。 　　陳小姐在該樓盤共購買瞭兩套房產：我並不是因為樓價跌瞭斷供，我一次性付清都完全沒有問題，隻要還回我寫字樓就好瞭，我也不需要任何補貼。陳小姐說，能夠買得起寫字樓的，經濟能力肯定都不錯。對於可能導致的影響信用問題，她表示無所謂，反正她也不出國。房產投資肯定還是要繼續的，沒有辦法就用傢裡其他人的名義。而據業內人士稱，要求開發商改變土地性質這種可能性幾乎不存在。陳小姐認為，雖然是很困難，但是相信如果區政府統一來協調肯定是可以的。 　　唯一得到開發商確認斷供的陳先生稱，自己3套房產購買時均價23000元/平方米，價值300多萬，開發商的誤導行為讓他房產縮水約40%.銀行擔保時也是說寫字樓，他們應該要提醒消費者。房子收回去就收瞭，我還是要和開發商打官司。現在錢都沒有瞭，還要信用幹什麼。陳先生說，斷供的原因是開發商沒有給到承諾的寫字樓，並非經濟原因。對於陳先生的說法，銀行方面很肯定地表示，銀行從未擔保說是寫字樓，肯定是陳先生自己誤會瞭。 　　記者先後電話詢問瞭該樓盤17位業主，均表示現在打算集體斷供都是因為誤導糾紛，和經濟壓力無關。 　　集體斷供暫屬個案 　　當時響應維權號召進行停止供房登記的有上百人，可是究竟有多少人真正停瞭，這個具體數據我們也無法得知，畢竟房子都是各人自己的，我們也拿不到書面東西證實斷供和停供數據。一位維權組織者表示。 　　接著，記者向業主貸款數量最多的銀行瞭解情況，銀行表示在該銀行按揭的客戶並無斷供情況。記者表示，已經看到該行給業主出具的三個月未繳納房款的催款函，開發商也證實瞭該業主斷供。銀行工作人員表示，一般來說停供一兩個月就會提醒或電話通知，如果逾期三個月不交就會根據合同的約定協商再進行處理。對於開發商證實的斷供的陳先生，他們並未收到正式通知，所以目前的數據還是無人斷供。接著記者以業主身份撥通瞭銀行一位趙律師電話，她表示，之前確實有三個人購買瞭9套房子詢問斷供事情。隻有一個人是三個月未供房瞭，兩個人都是兩個月。後來我讓他們簽斷供函，可是這些人後來也沒有一個人來簽。趙律師說，從按揭資料上來看，沒有任何一處顯示是寫字樓，至於業主和開發商之間有糾紛，建議通過法律途徑解決。如果個人貿然選擇斷供，肯定會上銀行黑名單，影響個人一生的信用，何況斷供個人是要負無限責任的，並非很多人理解的銀行收回去就好瞭。抵押物不夠，銀行還是要追償業主。而開發商現在已經把房產證全部辦理出來瞭，也就不存在任何的連帶責任瞭。她希望業主一定要考慮清楚，不要隨意斷供，以免給自己帶來更多的麻煩。 　　對於業主的集體斷供行為，開發商表示，斷供與否是業主與銀行之間的借貸法律關系，與他們沒有直接關系。 　　斷供成解決糾紛武器 　　一熟悉該情況的業內人士表示，就寶安該樓盤來看，買的大部分都是投資客戶。這點也在記者的抽樣電話詢問中得到證實。都是房價下跌惹的禍，所以以這種方式來敦促開發商解決問題。事實上，雖然業主從來也沒有提過要求補償，可是提出的要求完全是開發商做不到的，因此，肯定會退而求其次要求補償。現在出現的大部分所謂的斷供並不是因為經濟原因，業主基本上都具備還款能力，可是斷供現在已經成為瞭要挾開發商的常用手法。 　　深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕對近日深圳出現的多起集體斷供事件覺得很不可理喻，似乎集體斷供成為瞭業主和開發商之間討價還價的常規武器，這完全不應該是法制社會應該出現的現象。如果業主認為涉嫌營銷欺詐，就應該把證據拿出來給工商局去認定。如果是因為價格變化、短期資產波動引起，這是開發商正當經營策略，不能說要補償，這個也沒有法律依據，用這個手段效果非常有限。高海燕說，事實上斷供現象隻是個案，現在流行的風潮，都是業主為瞭壓制開發商而形成的假象。 　　■律師點評 　　藍天深圳廣和律師事務所律師：集體斷供壓制開發商效果有限 　　業主這種思路其實很不理性，用集體斷供去壓制開發商，固然讓他們一時會有壓力，但是效果也是有限的。斷供三個月以上，銀行就會起訴業主，房子就會被拍賣。如果開發商處於擔保期內，其負連帶責任會幫業主還款，然後由開發商追償，引起的是一個無限責任，隻要業主名下有財產，都會被強制執行，實際上業主得不到任何便宜。如開發商房產證已經辦理完畢，那麼開發商不承擔連帶擔保責任。斷供隻會對銀行有影響，因為斷供是圍繞房屋按揭合同，合同的主體是業主和銀行，用懲罰銀行的手段來要挾開發商肯定作用不大。如果認為是房子使用功能上開發商誤導，那麼業主應該根據政府相關規定，去找尋誤導責任，事實上法律暫時無明確規定。即便誤導成立，能否退房，法學界還有爭議。 　　建議業主避開斷供的議題，找項目本來配套規劃和房屋質量問題，看開發商是否有違反規劃，履行合同時是否有違約地方。政府配套的兩個規劃許可證對規劃有明確規定，一些開發商比較容易失誤。產品質量問題，肉眼都能發現。如果這兩個地方，業主是有真實證據，就可以找開發商協調解決。這樣才是理性的做法，而不應該找其它原因來要挾開發商。 　　業主們認為的誤導行為，其實隻要開發商交出產品、符合要求，即便名稱和包裝上可能有誤導嫌疑，但是也不必然導致合同無效。從經驗看，法院也會盡量維護合同文本的穩定性。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣