大戶型供應猛增 深樓市從高溫到觀望

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2006年上半年房地產開發投資持續增速，全市完成房地產開發投資額212.6億元，同比增長16.16％，其中住宅開發投資141.44億元，同比上升25.08％，住宅施工面積1962.67萬平方米，同比上升4.45％，商品房新開工面積461.5萬平方米，同比下降16.62％。在一系列宏觀政策調控下，上半年成交量呈下降趨勢，但成交價格堅挺，隨著新政生效，6月1日成為樓市分水嶺，市場觀望氣氛濃厚。宏觀調控步步加強是今年上半年樓市的一大特點，第二季更是地方、中央調控政策一項接一項，樓市由高溫階段轉入觀望期。 　　市場供應：大戶型猛增 　　據深圳國土資源和房產管理局網上公佈的數據統計，批準預售面積281萬平方米，供應量比去年同期的279萬平方米略微有所增加，但批準預售總套數卻明顯比去年同期減少，從2005年同期的31007套減少到今年的26195套，可見，今年供應的平均套型面積明顯增大，從去年上半年的平均套型面積90平方米擴大到今年同期的107平方米（見表1）。 　　平均套型面積擴大主要與豪宅的入市有關，今年上半年豪宅集中放量，尤其是福田、南山和龍崗三區，平均套型面積分別為168、123和111，其中福田區因為入市新盤隻有3個，套型面積被香蜜湖一號的大戶型拉大，此外，南山的純水岸、禦景東方花園、南海玫瑰花園三期以及龍崗的萬科城三期、寶安的招商華僑城曦城等項目的入市也使所在區的平均套型面積擴大。 　　在上半年各區的供應中，數寶安的量最大，達101萬平方米，但依然比去年減少30萬平方米，新盤多集中在寶安中心區和龍華，南山今年上半年的供應量大增，達71萬平方米，主要集中在紅樹灣、蛇口、南油等片區，龍崗是各區中入市樓盤最多的區域，批準預售項目達36個，69萬平方米的供應量主要集中在佈吉和龍崗中心城。值得一提的是，由於各大基建的展開，龍崗中心城成為瞭今年關註的關外熱點片區，新產品不斷湧現。 　　此外，據深圳國土資源管理局公佈的數據顯示，截至6月29日，全市可售住宅總面積為454萬平方米（見表2,可售面積指已經取得預售許可證但還未售出的面積，包括預售面積及歷年遺留下來的尾盤），除寶安外，其餘各區都存在一定量的存量房（未售出的可售住宅）未被市場消化，其中福田的存量房達106萬平方米之多，可見特區內仍有較大量的尾盤及歷史遺留下來的房源可供選擇，發展商及消費者應理性分析市場真實情況，來決定自身的策略。 　　受政策調控的影響，市場觀望氣氛濃厚，加上如火如荼的世界杯賽沖擊，部分開發商調整瞭推盤節奏，從表4可看出，寶安區明顯有36萬平方米已批售的項目要推到下一季才入市。開發商對市場購買力的觀望，可能會造成短期內的市場供應緊張。 　　市場需求：成交持續下降 　　據深圳國土資源和房產管理局公佈的數據顯示，今年上半年全市住宅銷售面積為370.71萬平方米，同比下降13.23％，除5月銷售面積同比上漲4.78％外，其餘各月銷售面積均呈一定幅度下降（見表3），其中4月銷售面積更是比去年下降瞭三成。受宏觀調控影響，6月成交量比5月下降28.13％，成為除2月年關外成交量最低的一個月。5月黃金周後，全市日成交量達300套以上，但6月1日新政開始實施，市場即轉入觀望狀態，成交量開始暴跌，“深15條”出臺後觀望氣氛更是加劇，6月26日全市成交跌至90套。 　　在各區的成交中，關外兩區由於供應量充足、產品性價比較高，再度占據成交量的前兩名，寶安憑借發展逐漸成熟的寶安中心區和發展條件優越的龍華兩大片區，銷售量達110.32萬平方米，占全市銷售量的30％，居全市第一，龍崗緊跟其後，銷售量為106.29萬平方米（見表4）。 　　在成交價格方面，上半年全市住宅的均價達8639元／平方米，同比上漲31.93％，其中普通住宅（單套建築面積144以內）的價格為7119元／平方米，同比上漲18.94％，非普通住宅（單套建築面積144以上）的價格同比上漲瞭53.57％，達13263元／平方米，價格延續去年的漲勢一路走高。第二季香蜜湖一號、禦景東方花園、萬科城、鴻景翠峰、招商華僑城曦城等大量高檔住宅入市，導致房價再度快速上漲，其中福田、南山兩區由於豪宅價格的帶動，房價升幅均超過50％，分別達58％和55％（見表5）。5、6月全市住宅均價分別達9565元／平方米和9947元／平方米，日益高漲的房價，加上新政出臺，促使更多購房者選擇瞭持幣觀望。調控政策出臺後雖然售價沒有立刻下跌，但開發商在定價時已漸趨理性。 　　上半年新房價格居高不下，加上關內供應量逐漸減少，二手房成為更多購房者的選擇，二手住宅成交量達383.79萬平方米，同比增長32.44％，二手住宅與新房交易面積的比例達1.05：1,歷年來首次超過新房（見表6），逐漸占據市場的主導地位。可見，二手房已開始起到一個合理調配房地產資源的作用，房地產消費更加理性。（註：本文數據來源：深圳市國土資源和房產管理局、泛城房地產顧問（深圳）有限公司） Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣