開發商調整投資重點 深圳商業地產逆市升溫

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深圳：商業地產逆市升溫把新政與商業地產聯系在一起實際有點牽強。但受新政的影響，市場自動調整投資方向和重點，這是比較正常的 　　“在完成手上項目後，不準備在深圳開發住宅項目瞭，我們打算開始全面轉向商業地產。”深圳一開發住宅的民營地產巨頭透露。 　　“商業地產的發展趨勢將由短期盈利模式向長期穩定回報模式轉化。”深圳星彥地產顧問有限公司總經理路瑩說。 　　投資轉向 　　“開發住宅的利潤率已經趨於穩定、透明，而對於商業地產的發展商來說，投資商業地產和投資住宅的回報率大不一樣，商業地產項目所獲取的利潤遠超過住宅市場。而深圳商業地產市場的發展還明顯滯後，因此未來市場潛力非常巨大。”上述不願透露名稱的企業表示。 　　從萬科到中海，從華僑城到招商，都曾涉足商業地產。今年5月初，招商地產精心策劃的招商花園城盛裝出場；5月底萬科城商圈的推出，隨後的星河SOHO購物中心、怡景商業中心、中信城市廣場三期、百仕達五期等眾多商業項目先後投放市場。 　　“目前深圳正在規劃或建設的商業地產項目不少於10個，投資額超百億元。”深圳市零售商業行業協會會長花濤表示，尤其是福田中心區，怡景中心城、水晶島、星河世紀廣場等商業項目正在大興土木，加之寫字樓、住宅項目的商業裙樓部分的大量推出，商業部分已占整個中心區建築體量的20%~25%。 　　以前，曾有人把房地產市場分成三塊，住宅在正中，商業地產和辦公寫字樓分別在左右。那麼，如今的地產商似乎正向“左”看。 　　商業地產在深圳的“異軍突起”，令業界頗為側目。是否新政對住宅市場的重壓，促成瞭商業地產市場的利好？ 　　“可能新政針對住宅市場的舉措會給商業地產帶來一些機遇，可以說它是商業地產發展的一個契機，但新政與商業地產沒有必然聯系。”深圳市房地產研究所所長王峰表示。 　　他認為，各種商機的不斷變化，同時帶動瞭關外區域市場的深度整合，提升瞭商業經營環境。而城市發展帶來的對外拓展，也產生瞭大量的商機。寶安和龍崗兩區的城市化建設，需要大量的商業及服務業支持，而從最近政府的動作來看，其發展商服市場的決心很大。城市化背景下的深圳商業地產市場的發展還明顯滯後，未來市場潛力巨大。 　　但有業內人士認為商業地產的火爆並不意外。房地產新政主要針對住宅市場，商鋪投資基本不受期房禁止轉讓、征收營業稅等限制，因此，新政對商鋪投資者反而是個利好消息。 　　“把新政與商業地產聯系在一起實際有點牽強。”深圳德思勤顧問有限公司投資總監胡寧說，“但受新政的影響，市場自動調整投資方向和重點，這是比較正常的。主要是因為商業地產的投資回報率高，所以深圳的商業地產一直都是資金的重要流向，並不完全是新政的影響。” 　　問題凸顯 　　眾多項目同時上馬，使深圳的商業地產供應呈現出一種“井噴”的現象。 　　然而，深圳商業地產還處於初始階段，商業業態和佈局都處於一種無序的狀態，並且檔次較低，面向中高檔收入階層的消費場所匱乏。而且，商業地產開發商的開發行為缺乏專業性，商業地產開發各自為政，商業網點位置重疊、同質化競爭現象嚴重。 　　來自深圳市貿工局委托綜合開發研究院的普查報告顯示，雖然今年商業項目蜂湧而上，但符合現代商業發展需要的商業設施及各類大型購物中心數量仍顯不足。而目前深圳市的大型超市、百貨店數量上卻已接近飽和，有可能出現過度競爭的局面。 　　目前深圳商業地產出現的問題一大半是資金問題，由於其開發運作各環節都缺少金融支持，致使商業地產陷入尷尬境地。 　　事實上，前兩年商業地產的短線投資資金太多，問題已經逐漸顯露。有的銀行已停止向純商業項目貸款，而商業項目對資金的要求非常高，這樣發展商就急於套現，增加瞭商業項目的風險。隨著宏觀調控和加息周期的到來，商業地產融資越來越成問題。 　　業內人士表示，目前商業地產的資金需求，將會吸引到大量有經驗的投資商。 　　“國內的商業地產一直是國外基金投資的重點，有些基金甚至專門投資於商業地產的開發及經營。”胡寧說，“外資相對比較穩定，但註重長期收益。他們十分關註政策的影響，會盡量避免在過熱城市投資，但對深圳、北京這樣泡沫少的城市會適當加大投入。” 　　同時，大量國內社會閑散資金也在宏觀調控下，由住宅項目投資轉向商業地產進行投資。而大量的個人在房地產領域的投資，一直以來都是深圳地產市場的特色，商業地產高收益的誘惑，使個人投資也大量進入商業地產領域。商業地產的發展趨勢由短期盈利模式向長期穩定回報模式轉化。路瑩預測，隨著商業地產的進一步發展，將有更多的商業巨頭加入到地產開發的行列之中來，實現商業與地產的緊密聯合，從而降低商業地產投資的風險。在國外零售業大舉進入之時，商業地產的國際化進程也將進一步加快。而且，隨著諸多開發企業對商業地產投資回報的認識不斷加深，原來的短期套利現象將會逐漸減少，隨之而來的是謀求長期而穩定的回報。 　　“發展商在開發商業地產的時候，也面臨各種危機和競爭，發展商要清晰地看到這一點，確保自己的物業成為良性物業。”胡寧提醒投資商，“商業地產項目要想一路走好，一方面要把握好整體樓市的發展，另一方面也需要將個性突出才能吸引市場。” Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣