中心區樓價大攀升 龍華白領新城力量不可低估

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緣起 　　細品龍華樓市引出紛紜眾說 　　當“龍華潮”泛起的時候，龍華的樓市就打上瞭白領的烙印。經過三四年的發展，龍華樓市早已今非昔比，“南國白領新城”的秉性也越來越得到民間的認同。然而，正如已經亂市多年的豪宅泛濫一樣，房地產營銷所謂的白領一族其實定義也並不準確。 　　作為龍華主流置業群體的白領階層究竟來源於哪些區域？他們的月收入、購房能力究竟怎樣？其置業意向又在哪裡？作為一個整體，龍華樓市從來就沒有給過一個明確的答案。事實上，由於其本身的復雜性，作為一個整體來籠而統之，對於整體大勢的推廣來說，也無不可。但對於個盤開發與普通置業者來說，瞭解得越明確也就越能夠有的放矢。“物以類聚，人以群分”，從“南國白領新城”細分出適宜自己的人群，對開發商來說就成功瞭一半，而對消費者來說就是買瞭70年乃至後半生的安穩。 　　由此，我們必須對“南國白領新城”進行細部的板塊劃分。 　　業界比較流行的劃分有三種。一是劃分為兩大板塊。潛龍地產營銷總監趙士清認為，龍華樓市可以由佈龍路劃分為南北兩片，南面為梅林關口片區，北面為龍華中心區，其最終的發展將是關口與坂田形成一個組團，而龍華中心區與觀瀾形成一個組團，目前兩大組團的白領物業典范就是潛龍華城與勁力城市明珠。二是劃分為三大板塊，分別為梅林關口、沿民治大道兩邊和龍華中心區。其劃分的依據就是樓市的開發現狀，缺點是少瞭前瞻性，對於普通消費者來說，對未來的指導性不夠強。三是四大板塊。黑馬地產顧問公司營銷總監朱德中認為，龍華中心區是龍華樓市的最核心，以它為軸心，可以劃分為龍華中心區、龍華西區、坂田區、龍華南區等四大區域。其中，龍華西區是剛剛起步的區域，桂冠華庭是第一個樓盤，龍華南區包括現在的關口片區以及未來的二線拓展區，而龍華中心區、板田區則已經相對成型。 　　我們認為，聯系龍華樓市現狀與未來的惟一連線就是作為龍華樓市主流消費群體的城市白領，樓盤開發與區域的熱度都必須依賴城市白領。所以說，掌握瞭白領群體也就掌握瞭龍華樓市的未來走向，而人的流向取決於產業的發展、居傢的配套。因此，我們立足於城市白領養傢立命的產業現狀與規劃，首先將城市白領進行瞭區域劃分，從而順勢將龍華樓市劃分為以下四大片區，以供參考。 　　板塊之梅林關口 　　城市工薪族落戶深圳圓夢地 　　對於大多數在關內工作、因為關內高房價而置業龍華的城市白領來說，龍華樓市其實就是梅林關口片區，這裡可能是自己合作租房、漂泊深圳的開始，也是自己初次置業、圓夢深圳的地方。對於大多數龍華本土居民甚至是本土的城市白領來說，這裡卻可能是“深圳與龍華的交界地”，從客戶層來看，這裡是關內城市白領、龍華工薪階層、本土居民的置業交集地。 　　三大塊關口物業 　　具體來說，其大概位置可以表述如下，從梅林關口到佈龍路附近，這中間不大的一塊土地上星羅棋佈地點綴著錦繡江南、世紀春城、馨園、梅花山莊、潛龍華城以及擬建的金地項目、星河項目等等，大致又可以分為三個小塊： 　　一是最臨近關口地段，包括山湖林海、書香門第、金洲嘉麗園、萬傢燈火、中航·香水郡等，這是整個片區的第一圈層，也是最臨近關內的片區，因而也是吸引關內白領的第一站。其實，早在這些物業出來銷售之前，這裡就已經成為瞭深圳的一大城市白領租房中心，民樂村的農民房、瀅水山莊、惠鑫公寓等均聚居著不少關內的工薪階層。山湖林海、書香門第等樓盤面市後，這裡的物業形象與檔次才大幅度提升，這才開始瞭所謂的“龍華潮”、“住到龍華去”。 　　二是民治路附近，包括正在銷售的小戶型旗艦社區——潛龍華城、世紀春城、馨園、梅花山莊、假日托樂嘉等，這是整個片區的第二圈層。從位置看，它與關口的距離與它到龍華中心區的距離大體相當，但從城市規劃與發展看，它又要低於龍華中心區，對比來說，其尷尬的位置大體相當於關內的白石洲之於南山中心區與華僑城，但發展潛力巨大。區域內的在售代表作品為潛龍華城，該項目位於龍華民治大道與民豐交會處，是龍華片區內近梅林關口最大的社區，總建築面積為25萬平方米，社區內擁有35000平方米的維也納音樂主題園林。潛龍地產營銷總監趙士清表示：“大社區、大交通、大配套”是項目的特色，其主要客戶是年輕的白領階層。今年4月底潛龍華城推出的第一批1000餘套單位目前已銷售過八成，其主力購買人群是梅林關周圍地區和市區內部分區域的年輕白領。“潛龍華城主要客戶是年輕的白領階層”，潛龍地產營銷總監趙士清表示，目前潛龍華城的購房者都是比較年輕的自住型消費者，35歲以下的置業者占到90%。 　　三是人民南路附近，代表作品是錦繡江南。錦繡江南可以說是龍華地產的一面旗幟，正是在它的號召下，人們以高昂的民族居住情結大踏步進入瞭龍華。錦繡江南煽起瞭人們出關置業的激情，也在一定程度上刺激瞭龍華樓市的檔次提升。即使是現在，錦繡江南依然是龍華首屈一指的超級大社區，日前該項目四期上市，均價已經達到每平方米5000元左右，相比於一期的每平方米3000元左右，已經有瞭非常大的提升。據錦繡江南小鎮統計有65%的關內客戶群體，這說明關內客戶不是不願意出關，關鍵是該片區內是否具有高素質的樓盤，有深圳一流的樓盤。錦繡江南四期有大型商業配套、更有龍華第三小學這樣的公立教育資源，自然能夠受到白領的追捧。 　　兩大值得期待的大盤 　　經過這四五年的發展，梅林關口片區的土地也開發得差不多瞭，至少是名花有主瞭，除去重大的舊城改造項目，以下兩大項目值得關註，一是因為其身後的品牌地產形象，一是因為其龐大的體量。 　　首先是星河地產的龍華項目。2004年7月，星河地產取得瞭位於龍華關口占地8萬多平方米，建築面積25萬平方米的項目開發權。因為星河地產目前在重點開發中心區的三大項目以及星河丹堤等，估計龍華項目要在明後年才可以推出，但以星河地產現有的號召力，我們能夠預見該項目將成為龍華的一大旗艦社區。其次是金地龍華項目。2001年11月15日，金地集團以自有資金和深圳金地物業管理有限公司共同受讓深圳市寶華工業城開發有限公司90%和10%的股權，開發建設深圳金地龍華項目，業界一度傳言案名為“格蘭小鎮”。日前，深圳金地該項目負責人透露，占地14餘萬平方米，總建築面積42萬平方米的龍華項目初定案名為“梅隴鎮”，將分3至4期開發，主體設計基本完成，主力戶型為100平方米、110平方米、130平方米的三房，目前已進入土地平整期，計劃於今年年底動工，預計2006年4月開始公開發售。建成後的梅隴鎮將成為龍華片區繼世紀春城、錦繡江南之後的又一大型社區，關內外青年白領為其獵取對象。 　　板塊之二線拓展區 　　“香蜜湖北”演繹新特區風情 　　縱觀深圳版圖，在哪個行政片區內，能找出一片近20平方公裡的土地，同時又是具備公路、鐵路、地鐵、輕軌等交通配套的處女地？惟有二線拓展區。 　　風光無限好的新特區 　　二線拓展區的準確位置在梅林關口西側，東起梅龍路，西至和平南路，北鄰佈龍公路，南鄰大腦殼山，規劃用地面積19.39平方公裡，城市建設用地11.44平方公裡。作為福田中心區發展的後備用地，二線拓展區甫一出生便被高調定位為“中心區”配套服務的高尚生活居住服務基地和部分文化、體育、教育設施的配套區。該地塊於1998年完成征地工作，是目前深圳最大的政府預留用地。雖地處關外，但事實上在政府執行的規劃細則中，二線拓展區的規劃檔次參照福田區設計，所有醫療、教育、商業、娛樂、交通等配套設施相當齊備，意欲將此建成一個公共環境優越、社會形態健康、配套資源豐富、能體現深圳21世紀居住文明和城市建設水平的現代化綜合居住區和城市後勤基地。片區規劃遠景控制在人口14萬，彈性人口規模17萬。 　　明星片區誕生在即 　　作為福田中心區21世紀高尚生活居住服務基地和部分文化體育教育設施配套區，二線拓展區體現著深圳21世紀居住文明和城市建設質量水平的現代化、生態型的綜合居住區，良好的自然生態環境為創造一個生態型城市居住區提供瞭優越條件；包括2005年底開通的“一橫八縱”交通體系和教育、文化、商業、娛樂等城市生活設施的日趨豐富和完善，都表示這裡是一個適宜居傢的“高分值”區。 　　尤其值得一提的是，作為連接香蜜湖片區和龍華最快速的主幹道，福龍路將在年內動工，預計一年半建成。屆時，福龍路將直線拉近龍華與市區的距離將二者融為一體。人們從福田到二線拓展區，無需再經過梅林關口，而是由香蜜路直上福龍路。對於這條動脈大幹道，業內專傢認為效用將更甚“濱海大道”。立體路網將使二線拓展區騰空起飛，並有望超越龍華中心區、坂田等熱點片區，成為深圳的明星片區。被業內人士譽為深圳樓市最後的“處女地”，甚至有人以“香蜜湖北”之名來贊賞它。 　　眾志成城共鑄拓展區 　　可以說，華來利實業公司是第一個到二線拓展區掘金的先行者，日出印象是其在此打造的第一個精品項目，總建築面積近9萬多平方米，由21棟6層、9棟11層組成，戶戶方正格局，南北通透，項目優美的建築外立面為二線拓展區的天際線增添一道亮麗的風景。目前，以“新特區生活”全新概念面市的“日出印象”一期100%銷售，並於今年6月28日完美入夥，二期銷售率超過95%，正以驚人的銷售速度開拓展區銷售奇跡。 　　然而，從目前的情況看，二線拓展區內的新盤還是沒有龍華中心區多，人氣也沒有坂田旺。但是，在這裡，有面向城市白領的大眾精品樓盤，如日出印象、中航·香水郡、皓月花園、純白領域等，也有面向高端客戶的聖莫麗斯、書香門第二期和即將開發的城投項目、鴻榮源地產的“龍一號”項目等。在這裡，已經隱約出現瞭一股豪宅風氣。再加上深圳新火車站的進駐，這裡將湧現一大批高檔寫字樓，填補龍華區域市場的空白。這樣，可以預見，在不久的將來，拓展區的居住與工作氛圍都將大幅度提升，而這恰恰是“南國白領新城”之所以成為一座城的先決條件。 　　板塊之坂田組團 　　“龍華潮”的策源地與風向標 　　如果說深圳人的郊居化浪潮起源於中海地產的中海怡翠山莊與萬科的四季花城，那麼，我們也就可以說，龍華潮的泛起最先源自於萬科四季花城的極大成功，很“巧合”地又升華於萬科、中海兩大巨頭聯手打造的坂田組團的逐漸成型。萬科紮根坂田，在坂雪崗已經取得瞭近1平方公裡的土地，占坂雪崗片區土地面積的1/4。造瞭萬科城又造第五園，加上中海項目的交相輝映，坂田片區已然成瞭深圳北部的居住新中心。 　　四季花城的啟動作用 　　坂田片區是政府規劃的重要的大型工業、居住、高科技產業園區。目前，該片區已經吸引瞭華為、新天下集團、深圳石化工業園、寶吉工業園等十來個著名企業和產業集團的入住。坂田村原居民約400多戶2500多人，加上10多萬的流動人口，華為目前有近2萬人，新天下近萬人，原本就是一個盛產“白領”的地區。 　　萬科首先看到瞭這裡的商機。萬科四季花城的出現，真真正正地帶動瞭深圳城市生活的郊區化居住趨勢。應該說，萬科四季花城出現的時候，正是關內房價一路飆升，特別是華強北、南山及東門商業圈附近樓價飆升的時期，寸土寸金的樓市，遠非普通人所能承受得起。於是，城內的不少白領都把眼光投向瞭關外。而四季花城規劃科學、小區環境一流、配套設施完善，萬科的物業管理也是可圈可點，其倡導的“詩意地棲居”更是贏得瞭普遍贊譽。很快，以四季花城為首的坂田成瞭眾多關內並不十分富裕的中產階層和白領階層的聚居地。 　　坂田居住區的再提升 　　然而，隨著整個龍華板塊的快速發展，坂田作為龍華樓市的一個縮影，其發展的危機也開始逐漸顯現。首當其沖的問題就是交通。雖然這裡的許多買傢都有瞭自己的車子，正常情況下入關“進城”也就是15分鐘的事。但深圳嚴重的塞車現狀(特別是關口一帶)不能不讓人望而卻步。二是孩子的上學問題。關內受教育的條件無論如何都優於關外，如白沙嶺一帶名校薈萃，孩子讀書方便，很多傢長單單為瞭孩子讀書就高價求購或者求租這一帶的房子。三是關外的環境還是亂瞭一些。雖然小區內小環境極佳，但人不可能總是“躲進小區成一統”，出瞭小區大門，滿眼的臟亂差，給人感覺很不爽。 　　在這種情況下，萬科開始瞭新的征程。萬科先後投巨資競得瞭華宇地塊與坂雪崗地塊，這樣，萬科在此區域就已經取得瞭近1平方公裡的土地。隨後，萬科啟動瞭自己的“造城”計劃，萬科城、第五園相繼出場，全面提升瞭當地的樓盤檔次，萬科城商業街隆重出售，豐富瞭“城”中千萬白領的居傢生活，萬科城深圳實驗學校悄然進駐，解決瞭業主子女的教育問題……萬科城，正以領頭羊的姿態全力再造著整個片區。 　　兩大巨頭聯手“造城” 　　尤其值得註意的是，在坂雪崗，中海地產與萬科地產這對“老冤傢”形成瞭合力，這裡已經成為龍華地產品牌化、消費群城市化的前沿。兩大品牌巨頭聯手“造城”，這對關內白領的誘惑力顯而易見。 　　業內人士認為，由於萬科在坂田所獲得的土地全部是通過市場方式獲得的，成本本來就較高，再加上規劃容積率的因素，決定瞭萬科在坂田開發的樓盤必然走高檔次路線。所以萬科在坂田的項目面對的消費者絕不會僅僅局限在本地消費者，而是主要面對在市內工作的中產階層。而中海日輝臺，雖然用地面積隻有47881.78平方米，容積率1.5,整個社區相對較小，但其主要銷售對象為依然是關內的客戶，以首次置業為主，二次置業為輔，重點針對年輕、知識層次較高的IT行業白領，以多層與小高層相結合的中檔住宅小區形象面市，獲得瞭普遍的認同。我們有理由相信，在萬科、中海等品牌發展商的共同建設下，就如廣州的“華南板塊”般，坂田很有可能成為關內工作白領的聚居地，成為深圳人城郊生活的領頭羊。 　　板塊之龍華中心 　　本地力量奠基“南國白領新城” 　　從目前的情況看，龍華中心區是整個龍華樓市最繁華的片區之一，也可以說是整個龍華樓市的心臟地帶，龍華中心區的每一次波動，都將影響周邊廣泛區域的發展。從地段上看，該區域就是佈龍路以北的整個片區，目前在售的樓盤有美麗AAA、勁力·城市明珠、源發廣場1號等，即將推出的有五米陽光、桂冠華庭等。 　　中心區樓價大攀升 　　2002年，龍華整體住宅樓均價在每平方米3200元左右，到2003年，龍華住宅樓均價全線接近每平方米4000元，平均年漲幅達到13%至15%左右，到2004上半年，龍華片區內住宅樓均價全線突破每平方米4300元，2005年年初，勁力·城市明珠憑借創新設計的增值空間，整體均價率先沖破每平方米5000元的大關。至此，我們可以看出龍華樓市的一個整體趨升態勢。 　　從個盤看，勁力·城市明珠後續部分預計於8、9月份推出，均價每平方米肯定超過5300元；美麗AAA日前開盤，均價更是高位上探，達到每平方米5500元的高點，部分單位甚至賣到瞭每平方米5800元，依然供不應求；源發廣場1號憑借大面積廣場的無敵靚景，銷售均價也在每平方米5000元以上。待售盤方面，業界預測五米陽光均價在每平方米5600元左右，而稍微偏遠一點的桂冠華庭則是每平方米3400元上下。這樣的價格走勢，在整個龍華的獨一無二的。由此，可見龍華樓市的“起搏器”就在龍華中心區。 　　龍華力量不可低估 　　從客戶層面看，黑馬地產顧問公司營銷總監朱德中認為，龍華中心區的客戶主要是龍華本土的中小企業主、工商業人士、大型名企金領以及部分政府公務員，他們是龍華樓市消費群的中堅力量，是金字塔尖的人群。 　　目前，龍華已經成為深圳重要的工業生產基地和物流基地，其規劃中的6.7平方公裡的大浪高新技術園區和4平方公裡的清湖高新技術園區，將與深圳高新技術園區相銜接，組成深圳高新技術產業帶，華為、富士康、新天下、好日子、哈飛、三洋電子等知名企業孕育瞭一大批高檔物業消費人群。相對於坂田組團，龍華中心區更成熟、居傢氛圍更濃鬱，因而也最能夠吸引這批高端客戶。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣