一線城市房價下跌被指"假摔" 調控仍任重道遠

ssproperty.com.hk

當市場深度博弈遭遇強勢利益群體,各種不同的聲音註定將再次激烈碰撞。自4月中旬中央出臺房地產調控新政至今,房價運行正在進入市場的關鍵節點。與此前的歷次調控遭遇似乎並無太多不同,關於樓市調控政策是加壓還是退出的爭議再起。 新華社7月14日撰文甚至直接指出:“從歷年對樓市調控的過程看,包括地方政府、銀行、開發商在內的多種強勢利益相關群體的影響也不可小視。” 房價17個月來環比首次下降 在新華聯國際樓盤售樓處的現場,《第一財經日報》記者看到的景象十分冷清,一整天也沒有一個看房者出現。這並不是一個樓盤的個別現象,而是北京樓市普遍低迷的寫照。北京中原地產統計發現,進入6月以後,北京樓市銷售量幾近“冰點”。 上海樓市價格已經開始松動。上海佑威房地產研究中心提供的數據顯示,6月份上海商品住宅成交面積42萬平方米,成交套數3428套,表現雖然略有回暖,但成交量仍然處於歷史低谷時期。 與此同時,從上半年的上海商品住宅成交情況來看,357萬平方米的“業績”,屬於5年來最低水準,僅及2009年上半年的66%比重。與此相呼應的是,6月份上海商品住宅成交均價終於跌破20000元/平方米大關,環比下跌14.19%後至19168元/平方米,回歸至2009年底水平。 廣深樓市對政策的反應則更加靈敏。從價格走勢來看,深圳一手房均價整體上自樓市新政頒佈的第17周（4月26日至5月2日）已經開始逐漸下跌。相比第17周的每平方米25846元的均價,第24周（6月14日至20日）深圳一手房均價下降幅度已經達到42.9%;而廣州市國土房管局日前披露的數據顯示,6月十區新建商品房的網簽均價創下瞭2010年度的最低位,為11700元/平方米,同比上升11.6%,環比下降9.2%。 國傢統計局的數據顯示,6月份全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點,環比下降0.1%,這也是房價17個月來環比首次下降。 在70個大中城市中,包括北京、上海、深圳、廣州四個一線城市在內,房價出現下跌的城市已經波及到28個。其中深圳房價從數據上來看下降相對明顯,6月份深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米16978元,同比上漲19.59%,環比下降13.6%,比年初下跌瞭22%。 中國房地產協會副會長朱中一在接受本報采訪時認為,調控政策在短期內已初見成效,特別是從遏制部分城市房價快速上漲的角度看,效果明顯,而這次宏觀調控起作用的主要還是信貸政策。 除瞭房價和成交量外,樓市成交結構也在發生深度變化。戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示,經過宏觀調控後,市場上一些豪宅產品出現滯銷,但中低價位和中小戶型的樓盤,還是有“日光盤”出現。而未來,市場上的供貨結構也會逐步調整,以中小戶型的產品為主。 事實上,從統計數據來看,6月份全國主要城市的供應結構就已經出現瞭變化,90平方米以下的普通住宅占總體房源的比重達到66%,高於5月份41%的水平。 調控壓力依然難減 即便如此,目前房地產市場調控壓力依然不減,高房價問題依然懸而未決。以北京為例,今年1月至5月,四環路以內的價格每平方米漲到34620元,而六環路以外的新房單價也超過萬元,達到11748元/平方米,北京樓市6月銷售項目成交均價相比5月銷售項目的均價甚至出現輕微的上漲。 由於統計數據的結構性變化,目前房價下跌在很大程度上存在“假摔”之嫌。以廣州為例,網簽數據的變化,並不能說明廣州的房價出現瞭明顯下滑,因為簽約均價下降,主要緣於銷售結構發生瞭轉變,中小戶型和低價房銷售增多直接拉低全市成交均價。 尤其是深圳,年初全市的房產均價為每平方米2.3萬元,而最新出來的6月份數據已下滑至1.7萬元。但深圳房地產研究中心副主任王鋒在接受當地媒體采訪時坦言,深圳、上海等一線城市的房地產價猛漲導致泡沫成分很大,新政策已經讓一線城市房價開始縮水,“但是目前1.7萬元/平方米的房產均價對於普通市民來說還是昂貴。目前的房產調整還在繼續,按照2007年房產調控至1萬元/平方米左右而言,目前的價格還有下調的空間。” 更重要的是,局部地區樓市依然“高燒不退”。6月,70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環比持平或保持上漲,其中上漲城市均為二、三線城市;有39個城市的二手住宅價格環比持平或上漲。而6月份70個大中城市的房價同比上漲11.4%,去年6月房價在救市的效應下,已出現量價齊漲的局面,而今年同比仍增長,說明調控依然任重道遠。 在實體經濟曲折復蘇的背景下,關於房地產調控政策的爭議也再次響起。新華社撰文稱,一些地方政府已經對樓市調控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示瞭擔心,而鋼鐵及鐵礦石銷量和價格的下跌,也讓人們看到瞭房地產業拖累實體經濟的隱憂。 遠洋地產董事局主席李明在接受本報采訪時也表示:“這次調控是很有成效的,效果也非常明顯,因此我不認為會有新的政策出臺,現有的政策也沒有退出的必要,還是需要給市場正常的反應時間。” 北京科技大學教授趙曉在接受本報采訪時甚至表示,這次房地產調控是徹底的調控,而且將從調控進入到調理,“以前十年九控,每次都是失敗的,但是這次調控很多的信息顯示將繼續下去,相信這次房地產暴利的太陽下山之後將不會再升起。” 最近關於房地產調控是否應該放松甚至停止的討論,已成全國媒體的熱點。僅僅以個位數出現的三套房貸成功案例,也被市場認為是房地產松綁的信號,地產股因此被炒出“一日遊”行情。 調控是否應該停止或放松,對壘雙方討論的默認前提是會或不會影響宏觀經濟走勢,也就是說大傢都把房地產作為調控宏觀經濟走勢的工具,如果下半年gdp減速,就應該放松對房地產的調控。事實上,此前每次調控,政府也都非常關心調控的節奏和力度把握,往往投鼠忌器,小心翼翼。 這正是房地產在中國成為全民悲喜劇的根源所在,也是對全民幸福的漠視和不負責任。作為影響宏觀經濟的要素,隻是房地產的次要屬性;成為增加全民幸福指數的重要組成部分,才應該是房地產與生俱來的核心屬性。 調控為什麼總是短期行為？ 房地產調控的目的應該是什麼？讓這個社會的絕大部分公民,都能住上適應社會發展水平和自身經濟實力的房子,有尊嚴地生活,應該是終極目標。無論是買的還是租的,無論是市場化商品房還是政策保障房。 但近觀2010年,遠觀1997年,13年來幾乎每年都來一次的調控,看不出其目的是為瞭這個目標,反而為宏觀經濟加溫或降溫成瞭主要目標。 在1997年決定房地產市場必須走市場化道路之後,十餘年來房地產市場沒有實際有效的全國性長期規劃,每年都有短期政策出臺,冷瞭要刺激,熱瞭要降溫。最有趣的例子就是“90/70”政策,到現在既沒有宣佈失效,也不要求遵守。 這樣的短期屬性政策管理長期屬性市場,對宏觀經濟的調控效果南轅北轍,必然是平息瞭一次小的波動,又導致下一次更大的波動。最終結果是房地產沒有為全民增加多少幸福感,反而成為全民的承重經濟負擔和心理負擔。 樓市需要終極解決方案 這樣的調控不僅對購房者不利,對有志於長期發展的開發商來說也不利,隻有利於狠賺一把就溜的各種炒傢。帶頭大哥萬科的總裁鬱亮,近期提出的房地產行業長期、健康、穩定成長的四條建議就很有代表性: 第一,迅速制定出相應的住宅長期發展規劃,明確住宅供應總量、供應結構、土地供應以及人均住宅面積等,同時明確政策與市場的邊界。 第二,應加大住房保障建設,尤其是廉租住房、公共租賃住房的供應力度,重點關註人口流入的主要目標城市,關註新移民、剛畢業大學生、外來務工人員。 第三,需要增加土地供應。包括加快城市新區建設,加快軌道交通、相關公共配套設施建設;適度提高城市容積率;推動土地供應的多元化;促進存量土地的盤活;堅持土地招拍掛制度。 第四,需要落實“國36條”,為民間資本提供更多的出路,能更有效分流投資性購房資金,使住房充分體現其使用功能,同時避免行業出現大起大落。 這四條如果能真正實現,的確能夠解決房地產作為一個行業遇到的大部分問題;但最終需要解決的核心問題還是中央政府和地方政府的行為方式,中央政府與地方政府之間的財權事權劃分需要更加公平合理,地方政府嚴重依賴“第二財政”是房地產市場高燒不退的根源所在。 因此需要真正推行物業稅以取代土地出讓金,讓物業稅成為地方政府的財政支柱,地方政府用這筆細水長流的收入來為本地居民謀福利,增加幸福感;而不是拿賣地得來的短期暴利建形象工程,盲目投入好大喜功的各種時髦“新興產業”。 針對目前坊間有關“三套房貸放開”等房地產市場熱點問題,住建部、銀監會、國資委分別在第一時間予以瞭澄清,重申樓市調控不動搖。 然而,昨天央視證券頻道的新聞稱,上海等地的一些商業銀行對第三套住房貸款確實開著閘,隻要提高首付比例及上調一定幅度利率,三套房就可拿到房貸。 這就難怪一些樓市調控將放松的小道消息會迅即傳播瞭。4月中旬出臺的號稱史上最為嚴厲的房地產調控政策,在出臺時就遭到利益集團的百般阻撓,出臺三個月又恰逢歐洲主權債務危機對世界乃至中國經濟影響越來越大,歐美對中國貿易保護多箭齊發,世界經濟二次探底已有跡象,中國國內股市萎靡不振,二季度經濟增長可能出現減速。一些利益集團從中窺到瞭機會,把上述這些不利因素的臟水都潑到瞭房地產調控身上。利益集團大肆反撲,試圖復辟幾乎是放任不管的房地產市場,力圖維持已經大吃甜頭的暴利。 更加令人思考的是,三部門重申調控不動搖,那麼,對已經動搖者怎麼辦呢？隻是空頭重申、坐在辦公室發一紙空文效果到底能夠有多大？能夠有多少震懾力？比如:上海有商業銀行開閘第三套房貸,更有甚者涉嫌放水更多套住房房貸,中國銀監會怎麼查處？新國十條指出:商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。上海完全能夠對號入座。 這一要求似乎就是給上海、北京、深圳等一線城市制定的。從現實房價的“離譜度”和影響力來看,即便未來樓市調控非常困難時,其他城市不得不對第三套住房貸款開閘,上海、北京等都不應該輕易開閘。否則,這條新政就形同虛設。上海帶頭開閘第三套住房貸款給全國帶瞭一個非常壞的頭,應該嚴肅查處。 還有,住建部重申嚴格執行“新國十條”,但是,正是住建部下屬機構人員放風要取消有關政策。住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹稱:“第三套房不放貸及沒有社保人員限購政策有可能放松”。這給市場怎樣的預期呢？雖然秦虹女士後來予以澄清,但是,已造成很大影響。如何規范官員和研究人員的身份界限,如何規范其觀點帶來的影響,需要有關部門認真思考。 如果有關部門隻是口頭強調調控不動搖,不追究已經動搖者的責任,那麼,今後類似的事情仍然會反反復復,仍將會嚴重擾亂市場,擾亂政策執行力和執行效果。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售