調控期待兩會給風向標 抑制房價需“對癥下藥”

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兩會前夕房地產市場一連串的動作令人關註，除瞭一些地方政府半遮半掩通過契稅、補貼等動作對“限購”放出松動的試探性動作，房地產商也紛紛“上書”，呼籲政策調整。當前樓市各方利益訴求強烈，今年兩會期間，中央政府對下一步房地產調控給出什麼樣的判斷已經成為當下社會極為關註的焦點。 繼三四線城市廣東中山、安徽蕪湖、浙江象山放松房產調控新政被緊急叫停後，上海對其實施一年多的限購政策給予的外地戶籍居民持居住證滿三年，可以購買第二套房的新解釋也在一周時間裡被叫停。然而上海松綁政策被打回原形後，3月1日，沈陽又爆出地方政府為刺激樓市成交上調瞭個人公積金貸款額度。其實自去年10月起一些地方政府就以通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠等手段對房地產調控微調小試牛刀。上海、天津、武漢、廈門等城市均上調瞭普通住房價格標準，擴大瞭普通商品房外延，鼓勵更多的交易。據中原地產統計，全國“涉嫌”對樓市調控進行微調的地方已先後達到18個。 此前，海爾地產董事長兼ceo盧鏗起草瞭“萬言書”，認為調控用藥過猛 ，應允許地方政府對政策微調。全國政協常委、大連萬達集團董事長王健林也在會前向媒體表示，今年他給全國政協的提案是《對首次置業和首次改善型置業貸款恢復7折優惠利率》，他的觀點以目前的房貸水平，即使房價下降20%，老百姓也得不到什麼好處。工商聯房地產商會方面透露，今年兩會上房地產領域的委員代表們主要針對地根、銀根等問題也多有提案。工商聯房地產商會也特別選擇在兩會前夕由reico工作室向媒體發佈瞭“2003年以來房地產市場宏觀調控政策研究報告”。 reico報告列舉2003年以來，中央政府針對房地產市場的宏觀調控主要對象包括： “房價上漲過快”，是2003年以來政府最主要的調控對象。2011年進一步明確調控目的。 “投資增長過快”，構成2003-2006年明確的調控對象，2007年後雖未明確在政策目標中，但“過熱”始終構成調控者的隱憂,始終保留著防范投資過熱的政策措施。 “住宅供給結構偏於高端”，構成多年來調控政策對象之一，“90/70政策”是其標志性內容。 “投機、投資性購房”，是多年來調控政策一以貫之的遏制、控制對象。 “保障房建設”，政策力度在不斷加大，內容也在不斷豐富。 該報告雖然認同2003~2010年我國房價漲幅高於趨勢線，存在上漲過快的問題，對“房價過快上漲”進行調控是必要的。但同時提出，針對“房價上漲過快”的政策調控始終未能對癥下藥，“房價上漲過快”的基本動因是持續供不應求的市場格局，深層次癥結則在於土地供給制度。“土地供給持續缺乏彈性、流動性持續高度充裕、資金成本持續過分低廉”。對於“投資增長過快”的判斷，該報告認為，2003-2006年，關於我國房地產投資“過熱”的輿論很多，這種輿論明顯影響瞭政府的判斷。對“房地產投資過熱”的擔憂，導致政府對房地產市場的調控，始終從控制價格和控制投資兩方面同時入手。即使在2007年以後，雖然認同瞭“供不應求”的現實，並開始強調加大供給，但在措施中依然包含著某些防范和抑制“投資過熱”的措施，例如“繼續嚴格執行房地產投資資本金比率”、“嚴格控制房地產開發貸款”等。參照國際經驗，我國住宅投資的增長速度並不快。不宜頻頻產生投資“過熱”的憂慮、恐慌。 該報告還認為，試圖通過保障房解決住宅市場價格偏高問題是個邏輯錯誤，也是一個不可能實現的政策目標。目前市場存量房中，90平方米以下住房已占70％，因此市場本身能夠合理解決供給結構問題。 reico工作室得出的基本判斷是：房地產並非一旦泡沫破裂會使經濟一蹶不振；住房保障制度不應將保障性住房變為普惠的福利。 出席當日發佈會的華遠地產董事長任志強直白地表示，“所有的調控政策似乎都沒有抓住病根”，“對房地產的所有調控都錯瞭”。據他透露，房地產商會已將這份報告在兩會前提交給全國工商聯和國務院參事室以及人大等部門，希望通過各方渠道向國傢決策機構反映，從而做出更好的決策。 地方政府的“自救”動作和中央對房地產調控的聲音顯然有明顯出入，房地產業內臨近兩會頻頻發出的調整政策的呼聲也非常引人關註。 兩會前夕，人民日報網站的一項調查表明，人們希望繼續調控，讓房價下調的占比高達85.4%。房地產市場接二連三微調的“招式”也每每引起股市的波瀾起伏。中央政府、地方政府、開發商以及消費者四方的博弈越發凸顯。 社科院金融專傢尹中立認為，當前的房地產調控政策的確面臨“控制房價”與“保經濟增長”的糾結，有選擇地刺激首次置業成為政策的必然趨勢。是控制房價，還是保經濟增長？政策在這二者之間已經搖擺過好幾次，這次似乎要在二者之間找到一個平衡。假如真是房地產調控政策出現轉折的信號，則意味著此輪房地產市場與政府政策的博弈再次以開發商的完勝而告終。 在缺乏完善的市場機制條件下，限購限價政策顯然是階段性的政策，然而有一點非常確定，房價上漲的勢頭被遏制實屬不易，如果出現反彈是中央政府及老百姓不願意看到的。 兩會一向是國傢政策的風向標，今年兩會上對房地產的定調更關系到此輪調控的成敗。兩會期間，中央政府對下一步房地產調控給出什麼樣的判斷，是否能有更好的且具有執行力的後續政策推出，已經成為當下社會熱切關註的焦點。 在“史上最嚴厲”的調控政策之下，房價“過快上漲”勢頭已得到初步遏制。然而，目前的房價距“合理回歸”還有多遠?房產稅全面推開有無“時間表”?如何紮緊樓市調控“籬笆”?圍繞這些百姓普遍關註的焦點問題，剛剛抵京出席兩會的代表委員各抒己見。 　　新華社北京3月3日電題：房價“回歸”何處? 　　——代表委員聚焦2012樓市“五大懸念” 　　新華社“新華視點”記者劉敏、侯大偉、任峰 　　在“史上最嚴厲”的調控政策之下，房價“過快上漲”勢頭已得到初步遏制。然而，目前的房價距“合理回歸”還有多遠?房產稅全面推開有無“時間表”?如何紮緊樓市調控“籬笆”?圍繞這些百姓普遍關註的焦點問題，剛剛抵京出席兩會的代表委員各抒己見。 　　懸念一：房價“合理回歸”的空間有多大? 　　〔焦點〕今年國傢“微調”房地產調控目標，提出實現“房價合理回歸”。那麼，回歸多少算“合理”?回歸的空間有多大? 　　〔觀點一〕中國科學院地理科學與資源研究所梁季陽委員：按照現在的房價標準，北京、上海、杭州等一線城市，再降30%、50%甚至更多也不為過，這裡的泡沫實在太大，剛性需求嚴重抑制、引進人才都成問題。但是，土地財政依賴、地價上漲趨勢尚未扭轉，房價回歸空間能有多少?我看不能過早樂觀。 　　〔觀點二〕中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立委員：樓市調控不等於打壓房價，更不等同於房價絕對下跌。我國除瞭幾個房價過高的城市，大多數還是合理的。我不主張房價迅速大幅下降，牽扯的行業太多，整個行業急速回落國民經濟會受不瞭，穩下來就可以瞭。一些房價不高的城市，小幅上漲也屬“合理”。 　　〔點評〕國際公認的合理房價與收入比約為6：1，我國一些城市已遠遠高於這一標準，京滬深房價收入比甚至超過15：1。不論房價回歸或是回落多少，實現百姓“住有所居”、促進經濟健康發展，才是樓市調控的最終標準。 　　懸念二：房產稅全面推開路有多長? 　　〔焦點〕滬渝試點房產稅新政已滿一年，成效初步顯現。作為中央在房地產領域“長效機制建設”的一部分，房產稅是否已具備全面推廣的條件? 　　〔觀點一〕財政部財政科學研究所所長賈康(微博)委員：很快推開還做不到，政策本身還有不成熟的地方，試點地區還未進行經驗總結。但不成熟不等於不能推廣，需要先總結經驗和不足、完善信息透明公開制度，然後再談怎麼進一步推開。 　　〔觀點二〕全國人大代表夏績恩：房產稅作為經濟調控手段的一種，具有相當的先進性。應盡快擴大房產稅的試點，但必須厘清對誰征、征多少、怎麼征?要考慮適度減少普通住房者的稅負，加大炒房者、投資者的稅負水平，不搞一刀切。 　　〔觀點三〕四川遂寧市長胡昌升代表：東部樓市過熱的城市已滿足擴大試點條件，但在西部二、三線城市推開還為時過早，一些小城市房價合理，讓它推行房產稅反而影響供求平衡關系。房產稅不是行政命令，經濟手段才更要體現靈活性。 　　〔點評〕房產稅改革能促使樓市調控政策走向法制化、市場化軌道，有利於更大范圍內抑制投機炒房，也能緩解地方政府過度依賴“土地財政”的突出矛盾，但何時推廣要取決於時機是否成熟。 　　懸念三：樓市調控如何避免誤傷剛性需求? 　　〔焦點〕“新國八條”出臺之後，銀行普遍提高房貸“門檻”，一些地方還設置戶籍購房門檻，有人據此質疑調控傷及首套房或改善房購買者的利益。如何避免樓市調控誤傷剛性需求? 　　〔觀點一〕梁季陽委員：國傢的政策中明確要求保護首套房購買者利益，但是一些銀行部門“明漲暗調”加大購房成本，這其中有多少是“以調控為初衷”，又有多少是“趁火打劫”?因此，我建議對首套房仍執行優惠政策，降低首付額度，並執行貸款優惠利率。銀行資金“有保有壓”沒錯，但必須擔負社會責任。 　　〔觀點二〕胡昌升代表：要逐漸實現從行政強制手段向市場經濟手段的過渡。樓市調控倒逼地產商放緩開發步伐、信貸緊縮推高開發成本，兩方面都影響到正常的市場需求。調控政策不能著力於“控”，而在於“調”與“疏”。 　　〔點評〕剛性需求不同於投機需求，現在不釋放不等於將來不釋放。如何進一步探索“打壓投機、扶持剛需”的差別化政策措施，避免剛性需求聚集而成為推動下一輪漲價的因素，對今後的樓市調控提出更高要求。 　　懸念四：限購令“松綁”有無時間表? 　　〔焦點〕限購令作為樓市調控的“權宜之計”實行已滿一年，雖然“一劍封喉”，但行政化手段的弊端決定瞭它並非長久之計。限購令何時會退出? 　　〔觀點一〕山東財經大學教授郭松海委員：限購令沒有很快退出的可能性。退出需同時具備兩個前提條件：政策“彈藥”完善齊備與房價合理回歸，但現在兩個條件都尚未滿足;況且全國個人房產信息聯網也並非朝夕之間，還是先把這些工作做好吧。 　　〔觀點二〕河南弘昌集團董事長陳世強委員：考慮到限購令的確對剛性需求和市場經濟產生一定負面影響，可考慮在一到兩年之後酌情退出。如果調控成果明顯，當房價增幅降低到一定程度時，限購令自然會放開。 　　〔觀點三〕中央財經大學賀強(微博)委員：還是要看房價什麼時候回歸到合理水平。限購跟北京限車一個道理，如果不限制，會堵得開不瞭車。當然，限購不能長期實施，長期來看，人口紅利沒瞭，年輕人越來越少，閑置住房越來越多，再加以限制就完全沒有必要瞭。 　　〔點評〕與“限購令”相比，房地產改革的制度性建設才是長遠之計。傳統的調控方法可能導致“屢調屢漲”，解決供求矛盾才是根本之道，比如保障房建設，當務之急是如何較快增加保有量，如何做到真保障。 　　懸念五：部分地市“微調”會否挑戰調控效力? 　　〔焦點〕限價令松動、限購態度“曖昧”、提高公積金貸款額度……近日頻頻出現的地方樓市“微調”引發爭議。如何避免“小動作”沖擊調控效果? 　　〔觀點一〕郭松海委員：“小伎倆”頻出凸顯地方的“焦慮”和“沒底”。樓市交易不景氣、交易量下滑，地方面臨較大財政壓力，所以有一些試探性調整。這種調整會影響市場對樓市調控的心理預期，但影響力很微弱，全國樓市調控松動的基礎並不存在。 　　〔觀點二〕陳世強委員：“小動作”雖是個例，但說明樓市調控進入瞭關鍵期，調控如果含糊或松動，有可能引起跟風。但這也給我們一個警示，商品房限制太嚴會是一潭死水，樓市調控需更明確“有保有壓”、保障房的接續必須跟上。 　　〔點評〕2012年樓市調控面臨新考驗，利益各方“博弈”加劇，一方面要紮緊樓市調控的政策“籬笆”;另一方面要讓政策更具前瞻性、靈活性、多樣性，讓“擦邊球”無處遁形。(完) Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售