深圳一手住宅"老本"年底吃光 供求缺口5000套

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萬億庫存壓頂、樓市存量堰塞湖……近日，有券商分析師對地產上市公司的庫存發出預警，認為上市地產公司存貨絕對值９００５億元位於歷史高點，地產行業已開始進入去庫存時代。 　　 　　記者近日調查瞭解到，深圳商品房（含住宅、辦公樓和商業）市場可售套數為２９７７８套，僅為歷史峰值的一半，為歷史最低水平。其中，住宅部分的存貨預計年底可以消化完畢，今年供求缺口約為５０００套。就庫存而言深圳開發商的包袱並不重。 　　 　　庫存為歷史最低水平 　　 　　隨著市場調控向縱深方向演進，限購、限貸、限價促成市場成交量和供應量的劇減，商品房庫存跌入低谷。 　　 　　深圳市規劃國土委官方網站數據顯示，截至５月１５日，深圳全市商品房可售套數為２９７７８套，住宅可售套數為２０５３５套，當日成交８５套，目前可售房源大約需要８個月時間即可銷售完。 　　 　　國信證券近期一份研究報告稱，目前深圳商品房存貨僅為２００８年峰值的一半，為歷史最低水平。數據顯示，深圳商品房庫存在２００９年３月為５萬套，同年５月降為４．７萬套，至去年年底，這一數據為３．５萬套，呈遞減態勢。國信證券房地產行業分析師歐瑞明表示，深圳商品房庫存已經處於歷史底部，市場可售量在減少，而購買需求一直存在，如限購松綁，庫存量將很快消化。 　　 　　齊魯證券分析師周濤認為，由於前兩周銷售回暖使得深圳一手住宅出清周期有所下降同時促銷使得去化速度顯著提升。如某樓盤八折促銷使得當天去化率達到１００％遠超目前６０％的平均水平。 　　 　　來自美聯物業的研究數據表明，目前深圳全市一手住宅日均銷售套數僅為７５套左右，與調控前（２００９年同期）相比，降幅超過六成。但同期，樓市的供應量水平也出現明顯下降。今年１－４月，全市新增取得預售許可證的住宅單元套數為８２４０套，同比減少３１％，與２００９年同期相比減少４３％。而５月１５日的一手住宅可售套數與２００９年同期相比，則銳減瞭五成左右。 　　 　　供求缺口約為５０００套 　　 　　受調控影響，樓市投資需求受到遏制，成交量銳減，新房供應速度低於消耗速度，因此，盡管樓市成交量在調控壓力下下降明顯，但樓市實際上仍處於供不應求的狀態。 　　 　　美聯物業研究報告稱，從新房存量的區域分佈來看，截至５月１５日，羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗一手住宅可售套數分別為４４９、１８４６、２５４４、１１０４、４６２６、９９６６套，龍崗區占全市新房存量近一半，羅湖、福田、南山新房存量則較少。與去年同期相比，六區新房存量分別增加－６７％、－１２％、－５５％、１９９％、－２９％、７１％，羅湖、南山兩區新房存量下降明顯，福田、寶安兩區有一定程度下降，龍崗、鹽田兩區新房存量則有較明顯上升，從各區新房存量的同比變化，不難解釋目前出現的區域樓價走勢分化的現象。 　　 　　根據社科院《２０１０年城市白皮書》，深圳城市建設土地開發強度已達４７％（香港僅１９％），又據深圳城市發展規劃，深圳城建用地將控制在城市總面積的５０％以內，因此，深圳將遭遇越來越嚴峻的土地供應瓶頸。去年，深圳市土地房產交易中心共出讓居住用地７宗，宗地面積為６０．５萬平方米，同比減少１７％。在２０１０年出讓的居住用地中，保障房、安居房及企業配套住房供應占據全部居住用地供應的６５％，純商品住宅用地僅有三宗。 　　 　　美聯物業全國研究中心馮永恒認為，土地供應總量不斷減少，保障性住房建設比例的上升，將進一步壓縮未來商品住宅供應的空間。開發商在土地儲備無法及時得到補充的情況下，難免會滋生捂盤惜售的心理，進而影響一手市場整體供應水平。 　　 　　預計今年全年一手住宅成交套數將達到３．１萬套左右，比去年下降１－２成，全年新增一手住宅供應２．６萬套，低於市場消耗速度，供求缺口約為５０００套。供不應求仍將主導一手住宅市場。 　　 　　房價調整尚待時日 　　 　　據瞭解，深圳的新增商品房供應自去年四季度到現在始終以關外為主，因此關內的在售項目反而成為稀缺資源。加上持續低迷的供應量，使得庫存的房源很難出現明顯的價格調整。 　　 　　４月份，全市一手住宅成交均價為２０２９５元／平方米，環比上升４％。雖然深圳樓市已經歷一年多的密集調控，但樓價依然維持堅挺，部分片區樓價甚至還有明顯上升。馮永恒認為，不同片區的樓價走勢有著不同的表現，實質上是樓市供求關系的一種體現。 　　 　　房地產內參總經理半求表示，深圳商品房低庫存，市場銷售壓力並不大，近期房價並不會因為庫存原因而進行調整。 　　 　　業內人士認為，基於目前貨幣供應量依然比較高，而保障房的有效供給量及商品房的供應效果隻能在下半年才能明顯顯現，深圳大部分區域的房價在上半年將依然堅挺，商品房價真正得以調整尚需要一定的時間。 　　 　　 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣