中指院：未來十年新建住宅需求約160億平米

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從年初的“以價換量”、年中“平價放量”和年末“保價縮量”，房地產開發企業的底氣不斷增強。 日前，中國指數研究院(以下簡稱中指院)發佈瞭未來十年中國房地產市場趨勢展望。在這份報告中，中指院認為，中央提出積極穩妥推進城鎮化進程，預示著未來住宅市場規模仍將繼續擴大，但隨著經濟增速趨緩，短期政策將繼續從緊，長效機制逐步建立。 預測 三大需求動力支撐市場前景 中指院預計，未來十年我國住宅新增需求（包括保障房）約160億平米，市場前景依然良好。而根據聯合國相關數據，未來10年乃至20年，我國城市化水平仍將穩步提升，到2030年將超過70%，未來20年新增城鎮人口總量超過3億，這將為我國宏觀經濟和房地產業繼續提供支撐。 聯合國人口署預測，未來十年中國城市化率將以年均1.1個百分點的速度提升，預計到2020年中國總人口將達到13.9億人，城市化率為61%，每年新增城鎮人口約為1700萬人，以現在的人均30平方米住房面積來算，由此帶來未來十年的新增住房需求將超過50億平方米；若直接以“人均住房面積超過35平方米”的小康標準來要求，則新增需求約60億平方米。 改善需求方面，超過一半現有城鎮居民人均住房面積低於30平方米，改善性住房需求同樣超過50億平米。從2000年和2010年人口普查數據來看，2000年至2010年人均住房面積在30平方米以下的比重下降瞭20個百分點，但仍超過50%。2010年末，我國城鎮傢庭戶中人均住房面積低於30平方米的共1.09億戶，占城鎮傢庭總戶數的53%，30-39平方米區間內的戶數也占到17%。 更新換代和拆遷需求等自然折舊導致新增住房需求也將達到約60億平米。中指院指出，我國上世紀九十年代前建造的住宅多為磚混結構，理論年折舊率大多在2%-3%之間，以2010年末城鎮住宅總存量為基數，則2010年至2020年十年間因自然、功能折舊所拆除的住房面積約為41-61億平方米。近年來我國城市棚戶區改造、舊城改造速度不斷加快，存量房屋拆遷速度也保持在高位，預計未來十年間因房屋折舊拆除後帶來的新增住房需求將達60億平方米左右。 這三個主要的需求動力數據顯示，即使不考慮投資性需求，未來十年需新建住房也接近160億平米。 研判 調控短期趨緊，剛需仍是主力 中指院認為，隨著深入調整經濟結構，調結構背景下房地產短期調控仍將趨緊，同時房產稅等長效機制逐步建立。 預計未來5-10年，宏觀政策將更加註重調整經濟結構和轉變經濟發展方式，實現經濟增長與質量的同步提升，與調結構密切相關的房地產調控政策繼續堅持從緊取向的可能性較大。建立長效調控機制，抑制投資投機。 十八大後中央部委相關領導密集表示，將繼續保持房地產市場調控，限購政策短期內不會退出，可見未來一段時期內，抑制投資投機將長期堅持，差別化信貸和限購還將繼續實施，房產稅試點擴圍預期進一步加深。中指院預計，短期內房產稅在全國推廣的可能性較小，但隨著試點范圍的擴大、試點內容的調整，房產稅的長效機制將逐步完善。 結合需求和政策的綜合因素，中指院給出的一個結論是，剛需仍將是未來市場的主流。 中指院提供的數據顯示，2010年來宏觀調控持續收緊，但實際成交數據表明，剛需占比普遍超過60%，市場主流地位愈加穩固。從需求來看，2009-2011年，35個大中城市的剛性需求的成交量占比從61%提高到64%，其中首次置業和首次改善需求各占一半（分別為31.2%和31.5%），特別是首次置業需求占比持續上升，是推動成交量擴大的主要原因。 根據預測，2011-2020年新建住宅需求約為157億平方米（含保障房），其中新增1.7億城鎮人口帶來的住房需求超過50億平米，再考慮租賃住房人群購房，首次置業需求共計約為81.9億平方米，占總需求比重達52%，剛性需求將繼續成為市場主流。 未來城市化提升過程中，一線城市及其周邊的聚集效應將更為明顯，城鎮人口增長快於其他地區，所帶來的剛性需求將十分強勁。區域中心城市後發優勢顯現，成為市場發展新的增長極，三四線城市發展受多方面影響存在不確定性。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售