深樓市借新政東風 在暖冬中尋找機會

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●雖是冬天，但是機遇並未殆盡，剛性需求和經濟向好決定基本面尚佳。 　　●借助新政東風，迎合回暖趨勢，市場機遇進一步放大。 　　●專傢建議，開發商薄利快走，用傢看準下手，投資人理性吃進，這些都是機遇。 　　話題緣起： 　　樓市迎來小陽春 　　如果說危與機構成瞭當前樓市的兩種基調的話，那麼眼下後者正漸漸占據上風。 　　據深圳市國土資源和房產管理局數據顯示：從１１月１日至９日，我市一手樓成交總套數為１６５４套，日均成交量約為１８４套，幾乎是幾個月前日均成交量的３倍。無獨有偶的是，世聯和中原的最新報告均指出：受政府新政的影響，深圳樓市已出現逐步回暖的跡象。其中世聯數據顯示：１０月份深圳全市成交面積高達３３．８４萬平方米，環比上升９．５１％，同比也上升瞭１０７．９９％。 　　盡管新政針對的是首次置業者，也有開發商一再表明新政出爐是政府基於整體宏觀經濟面的考慮，非單純救市，然而新政還是讓積壓已久的剛性需求悄然興奮起來。 　　剛性需求存在，城市經濟面向好，樓市基本面是好的。深圳社會科學院城市營運研究中心主任高海燕一語中的。尚佳的基本面讓樓市有瞭一激就活的資本，因此新政後的這場樓市小陽春 來得似乎有些突然，但是絕非偶然。而深圳樓市在危與機的博弈中，借助回暖的東風，市場機遇也隨之進一步放大。 　　深入透視 　　前景分析 　　信心底線有跡可循 　　一開始是誠意客戶明顯增加，隨著銀行細則的陸續落實，成交量開始上揚。南山某項目營銷負責人告訴記者，上月底中央新政出臺後，感覺到市場有瞭新的變化，雖然二套房並未松綁，投資氣氛也沒有升溫，但是自住需求的置業信心明顯增加瞭。 　　信心比黃金更重要，這句話最近成為樓市名言，而從市場表現來看，新政釋放出來的市場積極信號，無疑給剛性需求註入瞭一針興奮劑，並循序漸進地影響著深圳樓市的走向。很難從市場意義上去鑒定價格底線，更多是從市場信心角度。戴德梁行綜合住宅服務董事吳健此前這樣看待樓市價格底線，而近期消費信心的增加，無疑讓深圳樓市的底線逐漸明朗。 　　事實上，大量存在的剛性需求和整體向好的城市經濟讓深圳樓市底氣十足，也讓市場有瞭一激就活的資本。有數據顯示，在眼下的樓市小陽春中，成交的多數為首次置業者及改善型自住需求，比例超過８０％，而投資客依然寥寥無幾。毫無疑問的是，利好的政策信號，加快瞭買賣雙方博弈的進程。 　　這對買賣雙方都是機遇。有分析人士指出，從開發商回籠現金流的角度出發，市場局勢的暫時明朗是一大利好，開發商可以更好的貫徹價格計劃，一定程度上緩解已伴隨全年的資金壓力；而置業者在此時入市，資產縮水的可能性也已大大降低。 　　前景分析 　　此小暖冬非彼三伏天 　　回暖初現，不僅增加瞭置業者的信心，也給瞭開發商底氣。有消息稱，深圳有不少樓盤在１０月底樓市新政公佈之後提價，包括浪琴半島、泰華陽光海、航天晴山月等。其中部分樓盤取消瞭原先的優惠措施，而個別項目則直接提價，每平方米加價４００～７００元不等。據瞭解，實際上這些項目提價的理由也很簡單，大多是對市場預期看好，而且對項目品質和區域價值充滿信心。例如浪琴半島是開發商世博海濱實業公司惟一在售樓盤，而且也是今年深圳灣片區不多的在售項目，而且從國土房產局公佈的數據來看，項目銷售率已經超過瞭五成。 　　對於這種提價行為，有觀點不置可否。市場信心有所回升，但是格局並未變化。英聯不動產經濟師戴欣明指出，至少目前市場還是以自住消費為主，對價格變化也較為敏感，因此目前的回暖也僅僅是小暖冬，而非之前大熱的三伏天。 　　事實上，之前就有品牌開發商表示，深圳樓市未來的走勢，除瞭受到新政影響外，最重要的還是要關註國傢宏觀經濟的走勢，包括消費者的收入和消費環境的改善，以及住宅的產品和價格，短期內的回暖並不足以判斷樓市重新回到上升通道。而目前開發商應該把握住的機會應當是銷售率和成交量。 　　部分項目的確有這樣的底氣提價，但也僅僅是少數。中原某市場人士稱，不排除在區域和局部供應量上優勢獨特的項目具備價格特權，然而市場冬天的大環境並沒有改變。 　　專傢解讀 　　捕抓機會應快準狠 　　開發商薄利快走，用傢看準下手，投資人理性吃進，這些都是機遇。資深地產人王世泰給瞭市場機遇一個這樣的定義。如果說在當前樓市中是機遇逐漸占據上風的話，那麼開發商、置業者和長線投資人則迎來瞭快跑、快買和快進貨的明朗期，相對之前的陰霾不散，眼下的市場無疑更為清晰，這也給市場各方更多的機遇和選擇。置業者能獲得更高的性價比，而開發商則迎來瞭年內緩解現金流壓力的最佳時間。 　　一味投機的公司和產品會被市場淘汰，而真正有能力的公司及其產品在經歷過這樣一輪真正的考驗後，運營思路會更加成熟。某深圳品牌房企的觀點也頗具代表性。從長遠來看，在低迷市場的洗禮和與置業者的博弈中，同樣能找到企業持續發展的機會，對於規模化品牌公司尤其如此。 　　預計在未來，隨著新政細則的進一步落實和消費信心的深度回復，小暖冬還將持續一段時間。無論是開發商或是置業者都應在暖冬內有所斬獲。有業內人士認為，在理性對待市場趨勢的前提下，開發商堅持性價比原則，置業者以實用居住優先，則能在這場博弈中實現雙贏。最關鍵是認清市場，抓住機會。 　　專傢話市 　　戴德梁行綜合住宅服務董事 吳健 　　把握提振市場信心的時機 　　今年房地產市場先是受到調控，後是遇上全球金融危機，市場信心回落，行業調整期延長。但１０月政府出臺房地產救市政策，近日中央又部署十大擴大內需的措施，這無疑可以有力提振市場信心。 　　近日出臺的擴大內需十大措施４萬億元投資計劃，可以有力拉動經濟，提振市場信心。雖然受環球金融危機波及，但國內政府、個人存款仍較充足，據央行統計，２００７年１０月國內居民儲蓄存款增速是３．７％；到今年７月，這一增速上升至１６．２％，可見國內居民依然擁有消費實力，隻因目前信心不足，多數人仍處於觀望狀態。預計未來強勁的擴大內需投資計劃，一方面可刺激經濟發展，另一方面也可提振消費者入市信心。 　　１０月２２日中央救市政策出臺，實際上是打通瞭商品住房交易過程中的流通環節，穩定市場流通，房地產企業應抓住此時機加大促銷力度，盡快回籠資金。房地產新政讓利於民，減少瞭消費者的負擔，從而促進市場成交。但政策並不是為瞭救房價，目前宏觀經濟受金融危機波及，救市不能單單停留在房地產市場層面，中央出臺的一攬子政策也是旨在推動整體經濟發展，房地產行業涉及上下遊產業鏈非常廣，因而政府要穩定這個市場。所以開發商應抓住這一利好時機，合理定價，加大促銷力度，盡快回籠資金，以便借著國傢大力投資內需的機會，進行更有利的投資。 　　受大勢影響，目前消費者入市信心仍然不是很強，若項目依然采取不合理定價，加上金融危機下消費者消費保守心理，開發商將錯失資金回籠良機，錯過更多的投資機會。 　　１０．２２房地產新政還提出要加大保障民生投入力度，加快廉租住房建設，這有利於政府平衡房價，積極調整市場預期，穩定房地產市場的信心，對項目銷售也是一項利好。 　　雖然新政出臺，但目前房地產市場面臨的情況仍不可忽視，一是環球金融危機導致信貸收縮，需求減少，投資減少；二是國內經濟增長放緩，出口放緩，大量企業面臨收縮、倒閉或裁員局面；三是房地產企業信貸緊張，開發商普遍負債率偏高；四是市場短期需求減少，但因不開發土地將列為閑置土地收回，導致短期供應增加，增加瞭銷售壓力。房地產企業要審時度勢，抓緊機會加快資金回籠，以順利應對金融危機帶來的市場沖擊。 　　專傢話市 　　深圳中原地產總經理 李耀智 　　期待本地 　　救市措施出臺 　　新出臺的樓市政策對拉動內需會有一定作用，但市場不會因為新政出臺就出現全面回暖。房貸新政中改善型普通自住房的定義尚未明確，目前二成首付、０．７倍利率的執行范圍隻限於首次購買９０平方米以下的普通住宅。因此，目前隻有中小套型、中低價位的普通住房能夠受益，首次置業者能夠得到新政策的扶持。但首次置業者的購買實力遠不如二次以上置業者、投資者以及豪宅消費者，依靠首次置業者很難使市場得到全面恢復。 　　要刺激樓市需求，恢復市場信心，還需地方政策進一步出臺積極的幹預措施。 　　首先，對有關交易稅如營業稅、個人所得稅等做出調整。如果適當降低這些稅率的話，相信將對激活房地產市場有明顯的促進作用。 　　其次，對於改善性住房的限制適當減少。這部分需求的購買力明顯比較強，然而受到的限制也很多，假如地方政府能夠適度放松，將有效促進市場的成交。 　　另外，建議地方政府放松針對港澳臺同胞的外銷政策。深港兩地的房地產市場可實現互補，如果對港人在深購房限制太緊的話，將影響兩地房地產市場的交流。 　　最後，中央政府還可進一步考慮調整９０／７０政策以及降低企業所得稅和個人所得稅，這些措施不僅深圳需要，全國各個城市都需要。現行的９０／７０政策呈現一刀切的現象，影響樓盤質量。降低企業所得稅，可促使企業增加利潤，個人買房的意願也將進一步提高；降低個人所得稅，可提高居民可支配收入，釋放更多的剛性需求。 　　樓市現在面臨的主要問題是整體經濟環境的問題，消費者缺乏入市信心，而且還可能在明年遭遇更多行業裁員、倒閉的問題，所以要使樓市盡快得到恢復，還需要進一步的政策和措施出臺。 　　此外，政府要確保經濟平穩快速增長，要避免中國經濟陷於衰退，近期政府拋出的４萬億的經濟刺激方案，有助於扭轉消費者的悲觀預期，對房地產市場信心的恢復會產生積極的提振作用。 　　專傢話市 　　蘭江地產副總裁 楊大谷 　　破危局 求生機 　　深圳地產持幣觀望潮比華爾街金融海嘯提前瞭一年爆發，由此帶來瞭地產危機的征兆，有如多米諾骨牌一樣倒向全國各大城市，導致中國地產量價齊跌，說明中國人對全球金融危機的嗅覺遠比美國人來得更為靈敏。 　　摩拳擦掌的奧巴馬準備用變革主張圍剿華爾街金融海嘯，怎麼說也要等到他３個月上任之後，而中國正斬釘截鐵地動用４萬億元部署擴大中國內需和促進經濟平穩較快增長，這一招，比美國使用巨額資金填補金融危機窟窿來得更強。 　　房地產占中國ＧＤＰ的５％，可謂經濟命脈的支柱產業，地產危機蔓延的結果是：輕者導致鋼材、水泥、建材、裝飾材料等相關產業鏈的價格滑坡，重者資金斷裂、部分樓盤爛尾、工人失業、企業倒閉等，最終不可避免地殃及中國整體經濟指數。政府重拳出擊、擴大內需、刺激消費流動已成必然。 　　三鹿奶粉、汶川地震都體現出一方有難，八方救援的中國社會經濟體系主張，地產出現危機，同樣需要政府、開發商、消費者等多方合力拯救，這一點，上海比深圳的反應要快，相繼出臺瞭買房入戶、減稅、降息及促進二手房交易等刺激地產消費的細則，希望深圳官方能夠看清地產危局形勢，盡快對癥下藥地出臺擴大地產內需、刺激地產消費的重大舉措。 　　１１月，深圳地產交易稍有回暖，１～６日的日均交易量達到１７３套。部分開發商放低挺高價的架勢，理性地讓利給買傢，買賣流動出現緩沖式的平衡。但是，由於現時深圳地產的積壓供應量超過瞭６萬套，相當於正常時期一年的交易量，故而，地產交易的惡劣競爭、拉客搶食已趨於白日化，如何刺破地產危局，尋求更多的生機，成為近期地產行業迫在眉睫需要攻克的難題。 　　開發商應從以下幾個方面，尋求突破：一是放棄暴利，繼續將價格調低至價值對等狀態，盡快采取擴大銷售面的策略應對低靡的市場；二是增加投資，提高產品自身品質和內部配套，直到買傢滿意為止；三是逐步完善營銷和傳播整合，讓更多的目標買傢青睞現售產品。 　　真正激烈競爭的地產時代已經來臨，地產行業將進一步角逐出更多超越市場預期的優秀創新產品，並步入開發、營銷、定價等程序日臻規范和完善的健康發展軌道。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣