中海首隻房地產基金或被"雪藏" 28億港元回購三股權

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中海首隻房地產基金被雪藏？ 28億港元回購三項目股權 中國海外(00688.HK)日前發佈公告稱，該公司間接全資附屬公司中國海外興業與HarmonyChina房地產基金訂立項目回購協議，中海興業將向HarmonyChina基金購買旗下西安項目30%應占權益、青島項目30%應占權益及沈陽項目31.85%應占權益，總代價約合28.15億港元。 HarmonyChina基金是中海迄今參與的唯一一隻基金。然而，業內人士透露，該基金幾乎被中海冷藏，不僅沒有按原計劃投資其他房企的項目，即使是投資中海自身的項目數量也很少。此次交易完成後，該基金也沒有進一步募資計劃，因此，業界稱中海清盤房地產基金的跡象已顯現。 　　 盡管規模在逐步擴大，但房地產私募基金在國內的發展一直面臨理念、模式方面的困局。 成本優勢不明顯 對於回購舉動，中海僅在公告中解釋稱，此舉符合過去三年資本市場流動性的變化，公司目前的現金充裕，收購事項符合公司整體發展策略。 與華潤、金地、綠城類似，從2010年開始，中海開啟瞭房地產基金的大門，並打算重點發展房地產基金。 HarmonyChina基金由中海和工銀國際於2010年3月成立，以二線城市住宅項目為主要投資目標，中海可以通過與基金的合作拓寬項目建設的資金來源渠道，減少資金支出。 然而，中海倚重HarmonyChina基金的程度低於預期。據悉，HarmonyChina基金並無下一步募資計劃，也沒有具體的項目投資安排。 對於融資渠道豐富的中海地產而言，房地產基金的優勢並不明顯。一位接觸過該基金及其項目的PE人士稱，當年眾多房企自建房地產基金是源於一系列的調控政策，拓展融資渠道和分擔風險是初衷，後來隻有少見的幾傢房企能夠堅持下來做房地產基金。中海地產擁有多種融資渠道，房地產基金並非首選。 中海董事局主席孔慶平曾向記者表示，中海的融資成本普遍較低。 中海需要繼續保留該基金，但如何利用，則要視公司的策略而定。上述PE人士分析，用在自身的項目，成本優勢不明顯，手續也較為繁冗，用在其他房企項目的投資，則加大瞭監管風險。 對接難題 房地產私募基金近幾年規模激增。記者瞭解到，除瞭有實力的房企自建房地產基金外，其他房企一度掀起與房地產私募基金管理機構合作熱潮，然而，雙方在發展過程中遇到不少的阻力。 房企缺錢找不到渠道，基金有錢卻找不到項目。華南一位民營開發商朱先生向記者形容房地產私募基金與房企之間對接難的問題。他坦言，身邊多位開發商朋友有著類似的經歷，從去年年初，大批的私募基金找上門。 然而，在實際接觸中，雙方的理念未能達成一致。我最初就是想借助他們的力量，首先解決融資渠道的問題，如果可以深入合作，則可共謀長遠發展。朱先生稱，對於基金管理機構提出的財務、運營管理等要求，他全部予以回絕。 朱先生認為大部分基金機構人士並不懂行，在對不同房地產公司不同項目的理解不足時，還對房企指手畫腳，甚至要求參與拿地計劃。 這並非個案。盡管房地產私募基金近幾年快速發展，但理念差別導致合作變異的現象並沒有得到太大的改變。記者瞭解到，由於很多房地產私募基金最初僅以為房企提供短期融資為目的，因此，一直未能擺脫明股實債、單項目基金等標簽。 諾承投資管理機構統計顯示，近90%的機構都以與開發商緊密結合獲取高額投資收益為主要策略，僅有9%的機構以增值型策略作為主要的投資策略，核心地產型基金剛剛在國內出現，僅占2%的市場份額。 大部分房地產基金的身份是債權人，偶爾化身為財務管理者，很少是公司項目的參與者和管理者。上述PE人士稱，這與除瞭提供融資，還提供改善結構、資產升值等服務不同，很多時候，大傢的理念也不一致。 在多位私募基金業內人士眼中，房地產和金融的融合程度仍有很大改善空間。目前，部分基金管理機構確實存在難以介入房地產業上下遊、缺乏行業專業人才等困境，影響房地產私募基金的進一步發展。 房地產基金從業人士李沐恩判斷，今年國內房地產私募基金的投資方式將淡化債權投資，明股實債的投資方式因為受制於法律瓶頸將逐漸不為私募基金管理公司所接受，但是股權類的投資比重將會逐漸上升。 歌斐資產管理合夥人曾純在某私募基金論壇上表示，作為房地產基金的管理人，核心是選擇優秀開發商進行合作，開發商在拿地、設計環節、成本控制等方面各有特點，房地產基金也要根據差異來細分。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣