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導語：隨著下月十八屆三中全會的臨近，在這一關鍵時點上深圳率先出臺深八條，顯示出深圳積極響應中央號召，充分運用市場化手段，逐步建立房地產調控長效機制，堅決遏制房價過快上漲的決心。
業內稱二套房貸再收緊可能性不大
進入第四季度，深圳各大銀行悄然紛紛上調瞭房貸利率，受制於各大銀行全年信貸餘額的吃緊，即使是首套房，優惠的的房貸利率也越來越難找。與此同時，深圳市前不久的全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議上也明確提出包括嚴格執行限購限貸、增加土地供應、調整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供應力度等在內的八條調控措施。
在這種背景下，隨著第四季度房屋銷售旺季的到來，不少購房者不僅擔心首套房貸優惠的絕跡，也擔心二手房貸的首付和利率也將在新政下上漲。對此，記者采訪專傢表示，從北京的調控實踐看，即使二套房首付調高至7成，但對於平抑房價上漲效果並不顯著，而深圳此前也提過上調二手房首付但終未出臺，因此，預計此次關於二套房首付比例和利率調整的政策也可能依然是穩定市場預期，不會真正實施。
深圳有加碼調控信號
隨著北上廣深等地多傢銀行暫停房貸，深圳的各大房貸銀行雖未停貸，但在最近這個放貸額度吃緊的第四季度也紛紛取消利率優惠或上浮利率，拉長審批流程，部分銀行房貸利率上浮10%甚至更多。經粗略統計，在第四季度開始，深圳已有15傢主流銀行的房貸利率上調，其中首套房最高上浮20%，二套房最高上浮30%，記者從多傢銀行瞭解到，到瞭第四季度，各傢銀行所剩的全年的信貸餘額都不多，在其他更高收益產品的存在下，房貸也成為壓縮的對象，針對首套房和二套房的房貸政策更是經常變化，部分銀行甚至直接告知，或要等待明年初才能放貸。
業內人士預計，從10月底開始，各銀行的房貸額度會更緊張。在這種情況下，尤其是首套房貸款優惠若淡出，將會對首次置業的剛需群體產生最直接的打擊，造成剛需群體買房門檻的抬高。而也有觀點認為，在房價整體上漲預期沒有改變的情況下，置業者的提早購房行為不會改變，雖然貸款難，置業者的購房熱情依然不減。
此外，對於深圳第四季度的房貸形勢，深圳中原副總經理賀曉麗告訴記者，從10月11日深圳市房地產宏觀調控領導小組聯席會議上已經可以看到政府加碼調控、逐步建立房地產調控長效機制的信號，同時，第四季度的10月份往往是房地產銷售旺季，房價上漲壓力大，深圳政府也面臨全年調控目標能否完成的大考。此外，隨著下月十八屆三中全會的臨近，在這一關鍵時點上深圳率先出臺深八條，顯示出深圳積極響應中央號召，充分運用市場化手段，逐步建立房地產調控長效機制，堅決遏制房價過快上漲的決心。
上調二套房首付可能性不大
而在深圳加碼調控可能出現的方式上，賀曉麗表示，在目前的市場下，限購、限貸、限價仍然是需求管理的方式，能有效抑制住房投資投機，在住房供應一定的情況下滿足首套置業者的需求。此外，針對深圳提出的繼續強化商品住房預售管理，引導房地產開發企業理性定價這一提法，賀曉麗認為，通過預售這一行政手段限制開發商定價過高，在一定程度上能夠起到限制房價過快上漲的作用，雖然有的開發商采取期轉現的捂盤策略來規避政策，使這一限制政策的效力下降。但不可否認的是，預售管理仍是當前最直接作用於房價的政策之一，對於短期內抑制房價過快上漲起到積極作用。
記者瞭解到，目前市場情況下，一二線城市的剛需購房者在購房中受房貸政策的影響最大，這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款，因此購房首付的成數和房貸的利率都很影響這些購房者的購房行為。
而對於深圳提出的調整第二套住房貸款的首付比例和利率的方向，賀曉麗表示，這一方式雖然既能保障居民首套住房需求又能抑制住房投資投機行為，但從北京的調控實踐看，盡管北京調高二套房首付比例達到七成，但效果並不顯著，並且3月份的深圳版國五條也提出過必要時調整第二套住房貸款的首付比例和利率，但終究並未落實，所以，此次可能依然是穩定市場預期，重申房貸收緊，實施可能性不大。
各地方差別化政策或成趨勢
綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁則認為，深八條發聲，主要是給市場提醒，政府還沒有退出市場的意思，另一方面，即使房價調控目標已無法完成，但樓價也不能漲得太離譜，所以有壓一壓的意思。宋丁認為，現在中央和地方政府的調控態度都是雙管齊下，繼續推進原有的調控政策同時，逐步建立長效機制來取代。
而世聯地產首席分析師吳志輝表示，縱觀過往的房地產調控政策，通常是一二線核心城市房價急劇上漲，引來瞭媒體輿論的高度關註，中央基於資產價格泡沫和輿論壓力出臺政策打壓房地產，各個地方政府出臺具體的細則，如果政策效果不明顯，調控加碼直到行業基本面發生變化，房價下跌。但往往房價在下跌一段時間後又再次上漲，於是媒體輿論再次關註，全國性政策再次出臺這一個循環展開。而這種方式常常使得部分房地產市場健康發展的城市，也隨著全國性政策的出臺打壓而躺著中槍，吳志輝認為。
而從本次調控的深圳和北京細則來看，一二線城市房價仍繼續領漲，但政府並沒有像過往那樣出臺全國性的政策全面打壓房地產市場，相反會是各個城市根據具體情況出臺相應的調控政策，吳志輝說。
深圳加碼調控的信號中，政府則是提出瞭多方面的方向，賀曉麗認為，這也是政府意在長效機制的信號。記者註意到，深八條中提出加強住房政策研究，加快構建符合深圳實際的房地產調控長效機制，這是近期首次出現在官方房地產調控的表態中，賀曉麗透露，從近十年的房地產調控實踐看，政府主要采取頭痛醫頭、腳痛醫腳的短期調控策略，沒有從更深層次上找原因，而即將召開的十八屆三中全會可能會在土地、稅收等方面改革，深八條提出在長效機制上調控房地產，可能為下一步房產稅擴圍埋下伏筆。
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