供應延緩 06年深圳商業市場價格上揚

ssproperty.com.hk

深圳市商業物業市場經過瞭多年的發展，已經形成瞭非常龐大的規模，各種層次和業態的商業物業滿足瞭深圳市場諸多方面的需求。隨著深圳市經濟的快速發展，深圳市商業市場也在蓬勃發展，“兩軸、兩帶、十四個特色商業街區”的商業格局正在逐步形成。 　　商業市場供應延緩 　　新增供應方面，2006年持續瞭2005年的高燒狀態，主要來源為住宅配套商鋪、大型商業物業以及寫字樓的裙樓配套。在零售業對外開放、城市化進程加快，以及大型商業網點將受限等因素影響下，深圳商業房地產市場加快瞭發展的步伐，純商業物業和社區商業共同得到大力的發展。 　　據統計，2006年的開盤招商項目的商業面積為91.16萬平方米，環比去年的新增供應量下降瞭31.4％，商業市場供應旺盛的勢頭有所延緩。原因有二，其一是寶安、龍崗特區外商業物業的緩量供應，在經過前兩年的集中放量，其商業地產發展速度趨於平穩，發展重心轉而體現在商業市場的培育與經營；其二是新政的影響，新政的出臺一度使住宅市場進入一個觀望期，開發、買賣都緩行，而在目前以社區商業為主要供應量的商業地產自然受到相應的影響。 　　與2005年由寶安、龍崗把持著深圳商業物業龍頭位置的供應格局不同，2006年的頭把交椅由福田占領。福田的供應量達到瞭33.05萬平方米，同比2005年增加瞭143％，福田商業市場的放量供應主要集中在華強商業區和福田中心區；南山的供應面積為20.67萬平方米，主要來源於南山商業文化中心區；寶安、龍崗的供應量分別為13.16萬平方米、18.4萬平方米，環比分別下降81％和16.7％；羅湖與鹽田隻有少量商業物業供應。 　　成交面積下降，價格追漲 　　在新增供應減少的情況下，商業物業的成交面積有所下降，但成交價格依然一路追漲。 　　2006年商業成交面積45.76萬平方米，同比下降瞭14.4％。其中第二、第四季度的下降幅度較大，分別為29.6％和25.1％；而第一季度成交15.89萬平方米，同比去年小幅下滑13％；隻有第三季度同比小幅上揚，成交面積為12.98萬平方米。商業物業新增供應的相對減少抑制瞭部分投資需求，是商業物業成交面積下降的原因之一；而頻頻出臺的新政給投資客也造成瞭一定的心理影響。在供給下降，需求同比也小幅滑落的形勢下，2006年度商業物業的供求比僅為1.54：1,供給與需求協調發展。 　　2006年深圳商業物業的成交均價為17126.65元／平方米，較2005年上升瞭9.71％，其中第一季度成交均價僅為13093.38元／平方米，同比下降13.4％；隨著成交區域由龍崗轉移至南山、福田等熱點區域，第二季度的成交均價迅速攀升至247.35.35元／平方米；第三、第四季度雖然受宏觀調控政策的影響，成交均價較第二季度有所下滑，但由於華強北商業區、南山後海商業區、蛇口商業區、寶安中心區、龍華商業區等熱點區域大批量的推出新盤，投資者對商業地產依然具有較強信心，因此第三、四季度的成交均價較為穩定。隨著深圳商業市場的成熟，商業地產市場的投資前景被廣為看好，商業物業的買賣均價將一路走高。 　　福田仍然是商業地產供應的主角，中心區除怡景中心城、晶島國際購物中心外，金中環國際商務大廈、財富大廈、大中華國際交易廣場等寫字樓或酒店裙樓項目的招商或銷售也將更加激烈；中心西區寫字樓項目的紛紛入市，也帶來瞭片區商業物業的放量供應；而華強北商業區的改造項目也即將紛紛放量，如華強廣場、朗矩項目、中航廣場等，商業面積約為25萬平方米。 　　商業地產市場需求活躍 　　2007年，在零售業擴張、港澳及外商投資增加、城市化進程加快等因素的影響下，商業地產市場需求將繼續呈現活躍態勢。2006年是大型連鎖品牌零售商在深圳市場不斷的擴張，競爭日益激烈，其對商業用房的需求也在不斷增加。品牌零售商業的擴張，一方面消化瞭相當數量的商業物業，另一方面也將帶動區域商業氛圍，刺激更多商業物業的消化與活躍。2007年深圳零售商的擴張步伐將繼續加快，無論是SHOPPINGMALL，還是社區商業，都把主力店作為引進品牌商傢的第一選擇，它們是商業地產的最大市場需求者。 　　隨著深圳市經濟的穩定高位運行，深圳商業地產的投資前景更趨明朗化。人民幣升值後，商業物業的升值潛力使港澳和外商投資者的熱情更是高漲。外商投資者的介入將彌補國內開發商實力有限而無法通過長期持有商業物業獲得穩定的收益的局面，有利於完善商業地產的經營模式，提高商業地產的國際競爭力。 　　2007年，將是深圳商業地產市場均價高位運行的一年，成熟旺區的商業物業租金售價將進一步提高，行業分佈也將更加集中，而發展中或建設中的商業區，商業物業的租售價也將繼續高企。另外人民幣的升值將吸引越來越多的外資進入商業地產，這勢必會引起2007年商業地產價格的高位攀升。 　　2007年將在這基礎上更上一層樓，供應量頗為豐富的福田中心區、中西西區、華強北商業區、商業市場發展較為成熟的南山將成為成交高價的重要因素；另外寶安中心區、龍華將隨著規劃建設的推進，其商業物業的潛力將再次被挖掘；而2006年商業市場相對低迷的龍崗，將隨著城市化進程的推進以及交通的改善和區域商業市場的發展，商業物業有望走出低迷和滯銷，成交價格也將再次拔高。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣