遠洋地產建築面積現4個版本 地下室成增收法寶

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一個房地產開發項目的建築規模會有幾個版本？遠洋地產在上海開發的遠洋博堡有4個。 　　據《每日經濟新聞》記者調查，第一個版本來自土地出讓文件，按照項目所用地塊的出讓面積和容積率計算，該項目的規劃建築面積為9.07萬平方米； 　　第二個版本來自上海市城鄉建設和交通委員會項目的建設信息，在這裡該項目的建築面積達到26萬多平方米； 　　第三個版本來自遠洋地產自述，在公司年報、半年報，以及項目公開信息中，該項目的建築面積為22.4萬平方米； 　　第四個版本來自上海市規劃和國土資源局對項目地塊的建築工程規劃許可信息，許可證顯示，項目所在地塊被允許的建築規模合計19.7萬平方米。 　　是什麼導致建築規模數據出現亂象？ 　　遠洋博堡負責營銷的有關人士對《每日經濟新聞》記者表示，有些建築面積無需計入容積率，多於地塊規劃的建築面積，就是不計入容積率的那一部分。 　　由此，地下面積的種種“貓膩”浮出水面，有關房地產主管部門的工作人員告訴記者，地下空間隻有被計入容積率時，才需要補繳土地出讓金。五合國際智庫總經理鄒毅說，多數時候，地下面積是不會被計入容積率的。 　　地下面積是遠洋博堡的一大特色。上海網上房地產信息顯示，遠洋博堡一套建築面積1239.66平方米的獨立別墅，贈送的地下室面積達到1414.26平方米。 　　有的面積不計入容積率 　　2010年8月，遠洋地產同時拍得上海羅店新鎮f1-4地塊和f1-6地塊，前者樓板價20099元/平方米，後者樓板價21289元/平方米。據上海市國有建設用地使用權掛牌出讓公告［滬告字(2010)第46號］，羅店新鎮f1-4地塊出讓面積為43325.5平方米，f1-6地塊為107824.9平方米，容積率為0.6。照此計算，項目的規劃建築面積僅為9.07萬平方米。而刊登在遠洋地產官方網站的遠洋博堡建築面積是224000平方米，遠洋地產2011年年報和2012年半年報也使用同樣的數字。 　　《每日經濟新聞》記者查詢上海市城鄉建設和交通委員會項目建設信息時發現，上述羅店新鎮f1-4和f1-6登記的項目信息顯示，兩幅地塊的建築規模分別為188186平方米和74751平方米，總建築面積達26.3萬平方米。 　　但記者在上海市規劃和國土資源局查詢兩幅地塊的建築工程規劃許可證時又發現，截至目前，羅店新鎮f1-4和f1-6一共獲得過3張建築工程規劃許可證，分別允許建設的規模為23346.6平方米、34658.8平方米和139235.9平方米。 　　上述遠洋博堡負責營銷的有關人士對《每日經濟新聞》記者表示，建築面積分為兩種，一計入容積率，一是不計入容積率的。建設工程規劃許可證所載的建築面積中，多於地塊規劃的建築面積，就是不計容積率的那一部分。 　　他解釋說，上海市城鄉建設和交通委員會所載的項目建築面積是錯誤的，因為有兩次重復輸入，如果撇除重復輸入部分，項目的建築面積和建築工程規劃許可證所載的建築面積是一致的。 　　記者根據他所介紹的情況進行瞭核實，發現如果撇除重復輸入部分，上海市城鄉建設和交通委員會公佈的項目建築面積確實和規劃建設許可證上的數字一樣。 　　但即便這樣，仍然無法解釋為何年報、半年報，以及遠洋地產官方網站所載的遠洋博堡建築面積和規劃建築施工許可證所列明的數字存在出入。 　　上述負責遠洋博堡營銷的人士稱，將會給發來記者一份正式電郵回復，但至截稿，上述回復仍未收到。 　　地下室的“生意”很興隆？ 　　目前尚不知遠洋博堡的真實建築面積究竟以何為準。但導致數據亂象的原因，卻隱隱指向瞭“地下室”。 　　根據遠洋博堡項目申報的建設項目信息，其開發的地下車庫總建築面積超過2.3萬平方米。而所有別墅都送有巨大的地下室空間。網上房地產顯示，一套建築面積1239.66平方米的獨立別墅，贈送的地下室面積達到1414.26平方米。 　　據分析，不計入容積率的地下空間部分，可能就是造成遠洋博堡建築面積數字亂象的原因。 　　上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，為提升產品的吸引力，別墅項目大量贈送地下空間，是常規的促銷方法。一些開發商通過擴大地下室的開發來提高吸引力。 　　上海市2011年印發 《建築面積計算規劃管理暫行規定》，規定地下室符合一定條件，可以不計入容積率。這些條件主要包括地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米，除地下車庫外，隻能通過垂直交通(電梯、樓梯)進入地下室等。 　　蘭德咨詢公司總裁宋延慶告訴記者，由於地下面積通常不計入容積率，開發商無需補繳土地出讓金。因此，建造地下車庫，往往能帶來額外的利潤，即使僅僅出售使用權，開發商仍然獲利不淺。一般別墅小區都有進一步購置車位的需求，而車位單價通常高達18萬~20萬元，相對於建造成本而言，有比較高的獲利空間。 　　宋延慶說，尤其是那些高價拿地的開發商，通常會非常熱衷於大面積開發地下空間，因為如此一來高額的土地出讓金可以被大量分攤，有助於降低項目的賬面成本。 楊羚強 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售