保障房籌措難 發展公租房更需配套政策扶持

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2011年，中國進入公租房大發展的時期。從今年開始，公租房無論是數量增長還是受重視程度，都是四大保障房類型中的重中之重。業內預計，未來中國保障房市場將由公租房主導，並最終占據中國住宅市場近三成的比例。有錢買商品房、沒錢住公租房的住房格局將在公租房模式成熟後漸成趨勢。 不過，2011年對於中國轟轟烈烈的公租房建設而言，隻是一個開始。無論是土地來源、資金來源，還是管理模式，各地都處於探索階段。根據上證報記者調查，除重慶公租房模式較為成熟外，大多數城市的公租房籌措存在困難。在既沒地、又沒錢的情況下，地方政府籌措公租房的方式五花八門，有的地方竟出現以工業廠房改建公租房的現象，甚至竟把存在缺陷的配套商品房變成公租房。 “殘次”商品房充抵公租房 林歌（化名）是上海某鎮政府住房保障部門的負責人。在她看來，自己管轄范圍內的保障房建設成績與問題並存。 據林歌介紹，目前保障性住房主要是四大類：廉租房、經濟適用房、動拆遷安置房和公租房。很多年前，近八成上海保障房性住房屬於動拆遷安置房。“本質上說，動拆遷安置房應該不算保障房。因為能夠擁有可動遷產權房的本地戶籍人口，實際上並不是城市最底層人群。另外，隨著可動拆區域的不斷減少，這種特殊性質的保障房最終會退出市場。”林歌稱。 廉租房方面，根據國傢政策，2007年開始廉租房被確定為保障房的重要內容之一。中央要求各地通過實物配租和貨幣補貼兩種方式解決最低收入群體的居住問題。但實際上，因為廉租房在戶籍、收入等方面有嚴格限制，其市場覆蓋面一直十分有限。 根據林歌所在區2011年政府工作報告，2010年，該區全年新增廉租房受理對象隻有649戶，落實配租總計745戶。其歷年來的累計受理廉租對象6142戶，落實配租的有5936戶。林歌介紹，幾乎所有廉租房都是以貨幣補貼的形式落實。從2007年發展廉租房至今，該區第一批實物配租的試點傢庭於2010年入住。 相比之下，該區經濟適用房建設進度還算比較正常。一位主管部門負責人介紹，2010年，該區有10萬平方米經濟適用住房啟動建設，截至今天，部分經適房已經進入搖號選房階段。 問題最大的要屬公租房。根據規劃，上海市2011年將完成一萬套公租房的開工和籌措任務。市政府向該區下達的公租房指標為1000套。盡管如此，區政府還是感到壓力很大，不得不采取“東拼西湊”的辦法。 這1000套公租房是這樣“湊”出來的。一是企業自籌，由區下屬某村辦企業將一塊工業用地性質的社區公共服務用地拿出來，在不轉性的前提下，提高容積率，建設公租房。企業收益由商業配套充抵。這一下子就解決瞭624套公租房。這一項目將於11月底前，也就是住建部要求的保障房年度開工任務的最終截止日期前開工。 另外大約200套左右的公租房是由某國有企業閑置的廠房改建而成。 最後100多套房源實在沒辦法籌措，政府部門考慮將某鎮一批不達標的配套商品房充抵公租房。這部分房源的主要問題是在設計施工階段沒有合理規劃，導致日照不符合商品住宅規定，因此一直沒有分配。“這種房子賣不行，租還是可以的。”一位政府部門人士稱。 當記者詢問區政府是否會制訂公租房中長期發展規劃時，這位政府部門負責人表示，因為每年的保障房指標是由中央派給上海，再由上海分派給各區。這決定瞭每年的任務不同，各區也不好先做計劃。 地方多種方式籌措公租房 其實，公租房市場在幾年前已經存在。以上海為例，從2007年開始，浦東新區、閔行區等通過啟動單位租賃房來解決白領人才的居住問題。閔行區三年多來已經投用或建成的此類居住點達22個，面積近50萬平方米，同時籌措人才公寓5萬餘平方米。 到2010年，公租房這一保障房品種開始上升為國傢戰略。2010年6月，住建部等七部委出臺《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，正式將我國保障房建設重心轉向公租房。隨後，中央陸續出臺各項配套政策，從稅收、貸款等多方面扶持公租房建設。從各地公佈的公租房實施意見和細則中可以看到，公租房相比其他保障性住房所覆蓋的保障對象要更廣泛，尤其關註到“夾心層”群體，把青年職工和高校畢業生明確納入其中。於是，各地進入新一輪更嚴格意義上的公租房建設，上海閔行第一批7個項目、約33.5萬平方米的公租房正式列入開工計劃。 不過，林歌感慨稱，目前的公租房建設還是在起步階段，隨著各地公租房實驗深入，會從2012年開始陸續總結經驗，尋找解決各種問題的辦法。樂觀地看，公租房通過不斷完善可能形成固定的模式。 當然，林歌表示，每個城市都有市政府主導的大的保障房基地，比如上海有寶山顧村、浦東三林等幾個保障房基地，且隨著宏觀調控深入，基地規模也在不斷擴大。但是，除瞭這些示范意義的基地之外，大量保障房需要基層的政府部門籌措。 通過多種方式籌措公租房的情況在全國確實存在。9月中旬，武漢市房管局負責人公開表示，武漢市采取“五個一批”的方式籌措公共租賃住房，即政府投資購買一批、國有企業自建一批、企業高校自建一批、商品住宅配建一批、政府投資包租一批。 政府投資購買一批是政府在經濟適用房和普通商品房中購買一批房屋作為公租房，如江漢區購買盤龍城的“中城時代”部分小戶型作為公共租賃房。國有企業自建一批主要是依托地產集團、光谷投資公司、聯發投等政府融資平臺建設公租房。企業高校自建一批是鼓勵企業、高校利用自有用地建設職工公寓和宿舍，納入公租房范疇。商品住宅配建一批是在商品房開發、棚戶區改造和“城中村”改造項目中，按照5%至10%的比例配建公租房。政府投資包租一批是采取政府統一包租的方式，將村集體經濟組織和村民“城中村”改造多餘安置房源用作公租房。截至目前，武漢市共安排公共租賃住房32187套。 北京也通過類似的辦法籌措公租房。今年1月，北京市住建委新聞發言人介紹，除政府組織建設、收購公共租賃房房源外，北京市將鼓勵機關及企事業單位、高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設公共租賃房，鼓勵產業園區建設公共租賃住房向園區內企業職工出租，鼓勵農村集體經濟組織自建公租房。廣州在去年年底出臺的《關於加快公共租賃房的實施意見》中也明確提出單位可以自建公共租賃房，並可以享受公共租賃住房建設和運營的有關優惠政策。濟南、合肥等地也陸續對單位自建公租房“開閘”。 公租房之所以難籌措，主要還是土地與資金兩個問題。沒有哪個企業願意長期持有一個公租房物業十年以上，地方政府也沒有這個動力和能力。另外找合適的地塊來大規模地建設公租房，難度更大。“歸根到底，上海的地太貴瞭。”一位上海業內人士稱。 公租房已現管理難 各地的實踐表明，由政府部門承擔公租房建設任務問題不少。而多種方式籌措來的公租房如何規范管理更成為難題。 “如果公租房相對集中，那麼管理難度還小些。現在公租房房源散落在城市的各個角落。管理成本很高。”上海一位保障房系統的政府官員稱。 據瞭解，上海近期在各區成立瞭公租房投資運營有限公司，由區國資委全額出資。公司以“國有獨資、獨立法人、封閉運作”為原則，主要職能是以多種方式籌措公租房房源，並代行公租房投資、建設、租賃經營和管理等工作。閔行區房管局副局長姚群鳳曾表示，成立公租房投資運營公司，是在政府投入以外，增加以資本運作的形式籌措資金、房源。同時，公司還可出資購買商品房，作為政府資產轉作公租房用。此外，對於新建商品房小區按一定比例配建的公租房，其日常管理、維護及資產管理等，亦可交由該公司運作。 據記者瞭解，上海各區將自行出臺公租房分配管理細則。“區政府在這方面的經驗其實更少。這也是到目前為止，上海公租房招租分配工作還沒有實質啟動的原因。”一位上海保障房管理部門人士稱。 由此，上海保障房管理工作分成瞭兩個系統。經濟適用房、廉租房等由區房管局下屬的住房保障辦公室負責管理，而公租房的管理任務則由公租房運營公司負責。不過，據業內人士透露，未來的趨勢是，公租房分配管理職能很可能還會交給住房辦，投資公司僅負責融資、投資和建設。甚至有一種更長遠的預期是，中國保障房格局調整為：廉租房統一納入民政系統，不再由房管局負責。最低收入人群可以直接向民政部門申請廉租房。而其他保障性住房由房管局通過政策與市場結合的方式操作與管理。 但是，這些都是預期，今天的公租房市場，從土地到融資，再到管理，都存在一些不確定性。正是這種不確定性，令很多金融機構對公租房望而卻步。 在銀監會年中工作會議上，銀監會高層要求下半年繼續加大保障性住房建設支持力度，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，在符合要求的前提下，銀行業金融機構要加大對保障性住房項目放貸的力度，全力支持完成今年的保障性住房建設任務。近日，國務院常務會議明確提出，在加強管理、防范風險的基礎上，銀行業金融機構可以向實行公司化運作並符合信貸條件的公租房項目直接發放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發放貸款。確保用地供應，落實好稅費減免政策。引導企業、其他機構參與建設運營，多渠道增加公租房供應。 相關統計顯示，歷來對保障房給予大力支持的國傢開發銀行在2011年將新增1000億保障房貸款。不過，業內人士介紹，目前給保障房發放貸款的僅僅是國開行和四大行等少數幾傢銀行，股份制銀行很少涉及。特別是公租房領域，一方面從經濟效益上來看，收益小；另一方面這類產品大部分是地方政府還款，這類借款主體的還款能力正“遭遇”質疑。 “在我們看來，要解決公租房的資金瓶頸，最有效的辦法是加快成立公租房基金，以金融的力量帶動公租房滾動式發展。”林歌稱。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售