[深圳]小產權房現拋售潮 一室一廳隻需7萬元?

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近日，記者在深圳的寶安、沙井等地發現，不少中介高舉寫有小產權房跳樓價急售以及各種售價字樣的紙牌在路邊攬客。 　　 　　深圳小產權房拋售潮的背後，凸顯出中小開發商資金鏈緊繃、多處項目瀕臨出讓的困境。 　　 　　一室一廳隻需7萬元 　　 　　深圳多個小產權房開發商近期集體低價拋售，這使得均價隻有周邊成熟商品房五分之一的小產權房成交量猛增，而受到開發商拋盤現象的影響，一套小產權房已降價約2萬至3萬元，一套地段較差的一室一廳甚至隻需7萬元。 　　 　　記者在沙井商貿中心一帶看到不少小產權房仍在建設中。其中一位中介說，我們老板一心想早點賣掉眼前正在建設的房子，現正在加班加點地建房，打算一封頂就出售。如果買傢一次性購買3套以上，可以享有九五折優惠，交定金即可提前選購。 　　 　　據一位關註小產權房多年的業內人士介紹，深圳的小產權房建設和交易一直以來非常活躍，幾乎每一個村、鎮都建有大量小產權房，銷售和交易活動並不停留在地下，而且越來越公開化。 　　 　　雖然2009年傳出的深圳小產權房將拿全國首個準生證的消息被否認，但政府當時的表態和抵制的措施甚為模糊，這讓很多小產權房開發商相信小產權房拿到準生證是遲早的事，僥幸的心理促使他們繼續砸錢開發宅基地房地產項目。 　　 　　現在又活起來瞭。上述人士解釋，由於深圳市政府在大運會籌備以及進行期間抓得很嚴，不能見光的小產權房交易一度十分低迷。該人士說：在房地產調控持續的壓制下，一般商品房的房價仍然十分高，加上小產權房開發商有意在這時調整房價，深圳大批外來務工人員的需求很容易轉移到小產權房上。 　　 　　據瞭解，外來務工人員對長期持有住房的需求並不高，不用承受不斷變化的租金，不用一年搬傢幾次對於他們大多數人很重要，因此小產權房對有安傢需求的外來務工人員具有不小的吸引力。 　　 　　此外，投資客也成為小產權房交易的主力買傢。 　　 　　記者從某中介公司手上獲得一份近期交易名單，自降價潮開始，購房後返作出租的投資客數量的增幅與成交量相當，不少投資客一口氣買下2套至7套小產權房。據悉，一套兩室一廳的小產權房需要20萬至30萬元，而每月返租能獲得1800元至2500元不等的租金回報，投資回報較為穩定。此外，有一些投資客希望低位買入，高位出售，賺取其中的差價。 　　 　　風險不可忽視 　　 　　急於低價拋盤的喧囂背後，隱藏著這群小產權房開發商踩在資金鏈的高壓線上，隨時面臨資金鏈斷裂的風險。 　　 　　沒辦法，最近很需要錢。一位手上擁有150套小產權房的開發商許先生告訴記者，拋盤其實在7月底就已開始，至今已賣出將近120套。 　　 　　這120套的數目對於大型房企來說實在微不足道，但卻使小產權房開發商能獲得巨額套現。許先生解釋，他賣出的120套小產權房每套的價格在15萬元至60萬元之間，均價約為32萬，光是這筆回籠資金就已經接近4000萬。 　　 　　關鍵的是，迅速回到手的4000萬是現金。原來，許先生在小產權房交易過程中設置瞭不同的交易規則：如果房價低於每套30萬，必須一次性支付，這樣每套能保證開發商全額支付現金；如果在30萬以上，則需支付五成或以上的首付，餘額需在兩個月內還清，這使得開發商能保證獲得15萬或以上的現金。 　　 　　隨後，拿著這些首付現金以及簽約合同，許先生能夠利用熟人的關系，通過小額貸款公司獲得幾乎相當整套房房價的貸款，這等同於許先生能在短時間內獲得賣出小產權房的全部金額。但具體如何與這些公司交涉，許先生則笑而不語。 　　 　　其實這些房子都能升值，雖然需要的周期較長以及空間並不如其他商品房大，但拿在手上等著，以後肯定比現在賺得更多。許先生有些無奈，表示現在這個市道，房子降價後能賣得不錯而且迅速，為瞭較快回籠資金，這也是沒有辦法的辦法。 　　 　　至於欠債的原委，許先生表示困擾他的最大問題是急於還清銀行以及其他公司的借款。他解釋，今年前半年小產權房的成交量並不樂觀，租金的回報無法追趕上銀行的債務，年關將至，需要向工人支付工資、向工程公司支付餘款等，而在建工程也需要錢，資金壓力十分大。 　　 　　此外，資金綁死在商品房項目和土地上令許先生再不能如往年般貸款順利。許先生手上仍有不少商品房投資項目，以往拿著這些項目去銀行貸款走後門能順利貸到款。據悉，小產權房開發商從前期的拿地、開發，再到最後的銷售，一般需要兩年時間，開發商需要在這兩年保證融資充裕。 　　 　　但是，包括許先生在內的多個小產權房開發商均向記者表示，銀行今年不願意放款，甚至連抵押估值都偏低。於是他們隻能轉向小額貸款公司或者一些熟人間的借貸，而利息在兩分到五分不等，償還的壓力不容小覷。 　　 　　許先生的經歷在深圳十分常見。深圳一傢房地產公司負責人向記者坦言，公司也遇到類似的情況，因此需要急售手中的上百套小產權房以填補之前的債務，向在建或將建的項目輸血。但是，公司也存在很多隱性的顧慮，特別是層層疊疊的復雜債務關系，如果銷售一旦不如意，現金流無法保證，從擔保公司獲得的貸款就會停止，抵押的項目也會受到威脅。現在小產權房並沒有想象中賣得理想，實在支撐不下去，也隻能低價轉讓這些新項目。上述人士說。 　　 　　有業內人士向記者表示，擔心開發商拋盤實際上是為瞭抽身。因為這些城中村宅基地房，即一般的小產權房的開發，往往是早年開發商跟村民談好條件拿地後，再進行建設。開發商與村民確定房子的使用年限和使用形式也會不同。 　　 　　深圳房地產律師劉子孺表示，目前仍有部分律師介入小產權房交易之前的律師見證業務，但實際上這些律師見證合同並無法律效力。根據現有的法律規定，因為小產權房的買賣是屬於無效買賣，沒有辦法辦理產權變更手續，所以律師的見證並不能使買賣合同合法化。 　　 　　上述業內人士表示，萬一開發商套現後，從村民和買傢之間抽離，所作的交易也會自動消失，因為最終房子的歸屬權仍歸於村民。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣