買傢稱被"限購"要求毀約 房地產官司與日驟增

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去年４月，隨著新國十條等房地產調控政策的實施，限貸令、限購令讓房地產市場的官司驟然增多，大半年後的今天，這些官司紛紛結案，記者發現，其中還不乏假被限購，真毀約的渾水摸魚者。 　　 　　傢住寶安的史先生就遇到瞭這種官司，簽瞭合同的買傢說自己被限購瞭，不肯履行買房合同。然而，史先生一查，發現對方完全符合購房標準。史先生感覺自己受騙瞭，於是一怒之下把買傢告上瞭法庭，要求賠償違約金。近日，該案審結，史先生最終贏瞭訴訟，被判可以獲得房產價格百分之十的違約金。 　　 　　限購令讓交易蒙上陰影 　　 　　史先生向法院訴稱，去年４月１２日，史先生夫婦和袁先生夫婦簽訂《房地產買賣合同》一份，約定將史先生所擁有的寶安區某商品房以總價格人民幣９７．３萬元轉讓給袁先生夫婦。 　　 　　雙方還約定，袁先生夫婦先向史先生夫婦支付定金人民幣２萬元，在１５日內付清首期款４０萬元，然後在交付首期款之日期三日內辦理完畢全部銀行按揭申請手續，之後，雙方還就違約問題簽訂瞭協議。 　　 　　然而到瞭４月底，新國十條突然出臺，限購令讓這筆交易蒙上瞭陰影。一直到瞭５月中旬，袁先生都沒有履行合同，沒有支付首期款和辦理按揭。 　　 　　這時，史先生還收到瞭袁先生夫婦的律師函，稱因政策發生變化，不準備繼續履行房屋買賣合同瞭。 　　 　　業主史先生卻認為袁先生夫婦是在欺詐，於是一紙訴狀將買傢告上瞭法庭，要求法院判決袁先生夫婦支付違約金近２０萬元，以及銀行利息。 　　 　　國傢政策導致合同不能履行？ 　　 　　面對史先生的訴訟，袁先生在法庭上應訴稱，雙方確實是簽訂瞭房屋買賣合同，但是同年４月底國傢出臺的新國十條，對非深圳戶口購買房屋申請銀行貸款做出瞭貸款申請人需要在深圳居住滿一年、納稅及社保等硬性條件要求。作為三無人員的袁先生夫婦，因此不能通過銀行貸款申請，而導致瞭合同無法履行。 　　 　　對於這個理由，史先生在法庭上答辯稱，根據律師向地稅局和社保局進行的調查，袁先生夫婦兩人均有繳納個人所得稅的記錄，袁先生的妻子還有社保記錄，也就是說，袁先生夫婦是可以取得銀行貸款的。 　　 　　法院判賣房人獲賠違約金 　　 　　二審期間，深圳中級法院對袁先生夫婦繳納社保和納稅情況進行瞭調查，查明袁先生夫婦確實有在深圳繳納個人所得稅的記錄，袁先生的妻子還有繳納社保的記錄，而且均超過瞭一年。根據新國十條，商業銀行對不能提供一年以上當地納稅證明或社保證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款，也就是說，袁先生夫婦是沒有被限購的。 　　 　　一審寶安法院認為，兩對夫婦簽訂的該《房地產買賣合同》是雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方皆應全面適當履行。最後，法院判定袁先生夫婦的行為已經構成違約，應當按成交價１０％的違約金賠付給史先生，核計人民幣９．７３萬元。 　　 　　對此，袁先生夫婦向深圳市中級人民法院提起上訴。最後，深圳中級人民法院認定袁先生夫婦的上訴理由不成立，維持原判。 　　 　　律師點評:因看空後市選擇終止合同 　　 　　長期代理二手房糾紛的廣東中安律師事務所鐘勝榮律師向記者介紹，出現上述現象，究其真實動機，絕大部分是因為看空後市，認為將來房價會下跌，繼續履行合同會吃虧，所以選擇提前終止合同。 　　 　　對於上述現象，鐘律師認為，誰主張，誰舉證是法律的重要原則，如果買方認為自己受新出臺的政策限制無法取得銀行貸款、進而要求解除合同，那麼應當舉出證據證明自己曾向銀行申請貸款、而銀行以新政策為由拒絕發放貸款，同時如實提供自己的社保、納稅情況證明，這樣買方的要求才可能得到法律支持。反之，如果買方不提供上述證據，既不監管首期款，也不提交銀行拒絕發放貸款原因的證明，僅簡單地拋出一句話自己無法取得貸款，是不能得到法律支持的。 　　 　　 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣