[深圳]學位房溢價超萬元 11片區學位房受青睞

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新的一學期即將開學，學位房再呈火爆之勢。來自市場的信息顯示，近年來學位房與普通房價差不斷擴大，到今年上半年，兩者價差已達每平方米12852元。 　　 　　11片區學位房受青睞 　　 　　深圳重點學校主要分佈在原特區內區域，特區外為輔。深圳目前有省一級、市一級的公辦小學、初中100所左右。大致統計，深圳目前口碑較好的公辦小學有29所，公辦初中有28所。其中，深圳省一級學校，如深圳實驗學校、深圳外國語學校、深圳中學、高級中學、園嶺小學、深圳小學等，都是大傢眼裡的名牌學校，居中物業如福田的百花片區、南山的南頭、蛇口片區和羅湖的翠竹、東門片區，均為傢長所心馳神往。 　　 　　另有一些物業所帶學位雖不為省一級學校，也因辦學質量好受到很多傢長、投資者追捧，尤其是升學率居高的學校，如景田片區的福田外國語學校。 　　 　　在寶安和龍崗，也有省級、區級學校。但由於知名度和升學率關系，加上區域經濟發展和周邊配套關系，傢長們還是傾向於特區內的學校，因此原特區內擁有這類品牌學校資源的房產得到更多青睞，自用或投資需求更活躍，業內稱這類房產為重點學位房。 　　 　　根據中聯地產與市教育局的統計，目前我市學位房投資較旺的有11個片區。其中福田有百花、景田、蓮花三個片區；南山有南頭、蛇口、科技園南三個片區；羅湖有翠竹、東門兩個片區；寶安有寶安和龍華新城兩片區；龍崗有龍崗中心城片區。 　　 　　與普通房價差逾萬元 　　 　　深圳人投資學位房由來已久，為瞭孩子上學，許多傢長提前幾年開始著手準備。記者在采訪中發現，學位房的消費群體主要是改善型置業者，購來自用的傢長居多，尤其帶有重點學位、周邊生活配套設施完善的學位房，如景田、翠竹、蓮花村、蛇口等片區，雖然房價居高，但成交仍然活躍。即使是近幾年樓市調控不斷、市場低迷，學位房的需求仍然旺盛，一旦有物業掛牌，大傢都爭先恐後購買。 　　 　　中聯地產選取瞭特區內三區域共18個樣本學位房進行瞭長期監測，結果發現，深圳學位房價格與全市均價的價差近幾年正不斷被拉大。以2008年起始的統計數據表明，2008年學位房與全市二手房成交均價的價差為每平方米6596元，經過2009、2010年的不斷擴大，到2011年上半年，價差已達每平方米12852元。業內人士表示，這樣的單價差距，已經達到瞭龍崗區現階段二手房均價水平，足夠在龍崗區買一套相對不錯的住宅瞭。 　　 　　再就是，價格升幅學位房也大於全市二手房。監測發現，深圳學位房的價格從2008年的每平方米16687元到2011年上半年的每平方米29797元，漲幅達79％，相比全市二手房物業上漲68％而言，多11個百分點。 　　 　　記者采訪時發現，學位房不但在市場好時領漲，而且在市場調整時也能抗跌，因此不但傢長偏好此物業，連投資客也喜歡，如福田的百花片區，雖然房齡偏老，但周邊學位房均價已上漲到每平方米5萬元，相比周邊非重點學位的物業溢價空間已超過瞭30％。 　　 　　置業者首選南山 　　 　　6月15日～6月30日，深圳房地產信息網與中聯地產聯合發起關於消費者購買學位的網絡調查，收回有效樣本600餘份。結果發現，因為學校知名度和資源集中的關系，當前有購買學位房需求的傢長傾向於選擇原特區內區域置業。其中處在高速發展的南山區由於重點學校集中，消費者選擇的比重也最大，達46％。其次是福田區和羅湖區，分別占到25％、24％，而願意去龍崗、寶安的鳳毛麟角，僅占5％。 　　 　　調查發現，購買學位房的消費群體一般以改善型居多，在他們的購買意願中，願意支付的總價集中在100萬～180萬元間，達43％，其中還有25％的群體願意支付180萬元以上來購買學位房。此類群體在購買學位房時主要出於學位的需要，投資客較少。 　　 　　在問到準備多久購買學位的時候，38％的調查者表示會在一年內購買，21％的人表示在半年內購買，15％的人表示3個月內即會購買，有26％的人表示在一年之後購買。 　　 　　在眾多影響學位房置業的因素中，76％的受訪者表示最看重學校的教育質量，看重房子性價比的占17％，看重周邊配套及氛圍的占6％，看中升值潛力的僅占1％。 　　 　　典型案例 　　 　　百花片區：價格直追華僑城豪宅 　　 　　無論是知名度還是樓市表現，百花片區都絕對是深圳學位房片區的最佳代表和領軍者。 　　 　　百花片區的房子都是非常普通的住宅，樓齡也比較老，但是該片區內聚集瞭十分強勢的教育資源，如深圳實驗學校、百花小學、荔園小學等，其房價因此竟可以與福田中心區或華僑城片區的豪宅相比，如片區內單價最高的國城花園，其單價已經接近每平方米5萬元的水平，不僅高出其他片區同樓齡、同品質的學位房價格許多，與福田豪宅黃埔雅苑相比也是有過之而無不及。 　　 　　從整個片區來看，自2008年1月以來，百花片區學位房均價整體表現明顯強於相鄰的非學位房。進入2010年下半年，學位房的均價開始大幅度拉開與非學位房的距離。 　　 　　根據中聯地產研究中心的測算，2011年上半年百花片區學位房均價達到每平方米30007元，高出非學位房的每平方米22189元約35．23％。這35％的空間應該是由兩部分組成，一是學位房使用功能和教育資源稀缺性帶來的正常溢價，二是學位房概念炒作帶來的投資溢價。百花片區的投資投機氣氛相當濃烈，也是刺激其房價高企的重要因素。 　　 　　景田北片區：學位房價差日益明顯 　　 　　與百花片區濃厚的投資投機氣氛相比，景田北片區的特點就相對純正，基本以自住及自用客為主，投資投機氛圍較為平淡。 　　 　　長期對景田北片區進行跟蹤的中聯地產市場研究中心首席研究員葉蓉表示，該片區擁有多個知名學校，如福田外國語學校、景秀小學、景秀中學等，給景田北片區的樓市帶來良好的效應。 　　 　　2009年中之前，景田北的學位房與非學位房價格表現差別並不明顯，但2009年下半年開始，由於福田外國語學校的良好表現，學位房價格開始領先，凌駕於非學位房之上，並逐漸拉開差價，特別是2010年底以來，差價拉開的趨勢愈加明顯。 　　 　　具體來看，2011年上半年，景田北片區的學位房均價為每平方米25154元，而非學位房為每平方米20480元，學位房的溢價空間為22．85％。業內人士認為，與百花片區相比，景田北片區的天然居、萬科城市花園等樓盤品質、宜居性等都更強，且該片區主要以自住為主，投資投機氛圍小，因而其房地產市場也相對平穩、理性。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣