2014年8月12日星期二

國五條效應淡化 百城房價連漲16個月

國五條效應淡化 百城房價連漲16個月

國五條效應淡化 百城房價連漲16個月


搜房產業網訊:中國指數研究院發佈《百城價格指數2013年三季度總結與四季度展望》研究報告,報告顯示:2013年前三季度,全國主要城市新房和二手房價格繼續上漲,成交量創近四年同期最高,土地市場持續火熱,企業拿地金額已超去年全年水平。三季度,隨著國五條效應逐漸淡化,在二季度受到抑制的量價企穩回升,高地價地塊明顯增多,北京、廣州等熱點城市表現尤為突出。預計四季度,政策仍以穩為主,房產稅、土地改革等長效機制或將落實;市場方面,供應高峰和企業加快推盤將促進成交量繼續增長,與去年同期的階段性高峰將基本持平,供求矛盾突出的熱點城市房價上行壓力依舊突出,但全國整體漲幅將趨於平穩。

1、價格:同環比漲幅在三季度持續擴大,十大城市新房尤為突出

圖:百城住宅均價及環比變化

百城均價絕對水平創新高,環比連續16個月上漲,同比連續10個月上漲,同環比漲幅在三季度均持續擴大,9月環比漲幅再度突破1%。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示,百城住宅均價自2012年6月止跌後連續16個月環比上漲。總體來看,今年一季度百城均價漲幅明顯,累計上漲2.91%,二季度漲幅逐漸收窄,累計上漲2.60%,三季度受北京、廣州等熱點城市帶動,漲幅較二季度明顯擴大,累計上漲2.89%。具體來看,7、8月漲幅分別為0.87%、0.92%,9月漲幅擴大至1.07%,自5月以來再次突破1%,價格絕對水平上漲至10554元/平方米,為2010年6月以來最高水平。同比來看,百城住宅均價連續10個月上漲且漲幅持續擴大至9.48%,僅低於2011年8月階段性高點。

2、成交:金九成交量小幅增長,前三季度成交量達近四年同期最高

圖:2010年以來50個代表城市月度成交量走勢

金九成交量小幅回升,前三季度累計成交量達近四年同期最高。初步統計數據顯示,2013年三季度,50個代表城市月均成交2531萬平方米,成交量企穩回升。具體來看,7月成交量延續4月以來的下行態勢但降幅逐步趨緩;8月成交量止降回升,環比小幅增長2.7%,但同比下降7.8%;9月成交量繼續回升,50個代表城市成交2625萬平方米,環比增幅擴大至4.3%,同比微增0.5%,為6月以來首次增長,與2011年同期相比增長超五成。總體來看,前三季度,代表城市住宅月均成交2519萬平方米,同比增長18.5%,較2010年和2011年同期分別增長32.9%和37.0%,達近四年同期最高水平。

3、土地:樓面地價創新高,溢價率穩步回升,熱點城市地王頻現

圖:2009年至今全國300個城市各類用地樓面均價及平均溢價率

各類用地樓面均價創歷史新高,溢價率繼續上行。2013年三季度,全國300個城市各類用地樓面均價為1402元/平方米,同比上漲49.0%。其中住宅用地樓面均價為1968元/平方米,同比上漲45.4%,商辦用地為1549元/平方米,同比上漲26.5%。溢價率方面,三季度全國300個城市各類用地平均溢價率為20.4%,較去年同期提高11.6個百分點,其中,住宅用地溢價率為24.1%,為2011年以來最高,商辦用地溢價率為14.9%。

4、展望:政策整體維穩,推盤加大促成交量繼續上行,城市進一步分化

政策方面,宏觀要穩、微觀要活基調下調控力度不放松,城市間差別化調控,房產稅、新型城鎮化等長效機制逐步落實。

市場走勢方面,從價格來看,隨著國五條政策效應的逐漸淡化,三季度價格漲幅再度擴大,成交量企穩回升,熱點城市量價齊升局面更為突出,地王頻現以及部分城市供應不足態勢面繼續加大房價上漲預期,其他絕大多數城市價格趨於平穩,全國總體價格水平不會大幅反彈。

不同城市分化局面繼續。一線及部分熱點二線城市由於供求矛盾突出,在供應加大的背景下成交量回升力度也將繼續加大,企業將繼續加大在熱點城市佈局,以北京為代表的熱點城市,今年以來供應不足以及地王頻現促使房價上行壓力突出,政策方面存在進一步加碼可能。而大部分城市由於供應充足,量價將保持溫和上漲,推動全國商品房銷售面積和均價繼續上揚,達到歷年來的高峰,而少數供應嚴重過剩的城市在未來較長時間內都將存在需求不足和價格下降風險。

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