wangduanyuy: [土地]-一手-土地資源枯竭深圳供地結構生變

2014年11月12日星期三

[土地]"一手"土地資源枯竭深圳供地結構生變

　　三季度以來，隨著保利、萬科等龍頭房企拿地風潮興起，北京、上海、廣州等一線城市的土地市場開始供需兩旺，甚至一些城市出現瞭新地王。　　

　　但同為一線城市的深圳，土地市場卻顯得冷清。據相關統計數據，截至10月15日，今年深圳共出讓土地總建築面積100.41萬平方米，不到2011年、2010年的一半。

　　與土地市場不同的是，深圳樓市成交量卻呈現回暖態勢。盡管9月深圳新房成交量環比下降三成，但二手房成交量卻環比上漲近10%，創新今年成交新高。

　　對於眼下深圳土地市場的冷清局面，業內人士大多分析認為，深圳土地資源本來有限，近年來政府推地量較少，並非開發商不拿地。但隨著深圳城市更新計劃的推進，目前深圳土地市場上供地結構也發生瞭變化，開發商以參與舊改方式拿地的比例超過70%。

　　自5月開始，樓市持續回暖提振瞭開發商的拿地信心和地方政府推地的激情。三季度以來，萬科、保利等行業龍頭拿地風潮漸起，並帶動北京、上海、廣州等一線城市土地市場升溫。

　　隨著土地市場升溫和開發商集中拿地現象增多，引發市場廣泛關註，有人擔心樓市可能再次反彈。對此，深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析認為，三季度以來，房企拿地成風，是樓市調控政策出臺兩年多來，土地市場成交量萎縮之後再次反轉的表現，也是樓市回暖的必然反映。

　　數據顯示，深圳今年1月~9月，純居住用地僅成交2宗，出讓金額僅為26.9億元，規劃總建築面積58萬平米。而去年，僅招商局就以64億的價格拿下深圳蛇口太子灣一宗地塊。

　　對此，世聯地產市場研究部分析員曹取指出，深圳市腹地面積較少，可供開發土地資源有限，地方政府近兩年的推地量也較少。他認為，土地成交量較少，是因為供應量本身不多，而並非開發商不願意拿地。

　　目前，深圳土地市場上可出讓的土地以工業用地居多，且大多處傳統意義上的關外地區。據深圳市土地房產交易中心網站顯示，9月深圳共推出2宗地塊，10月為零，11月也僅有2宗土地出讓計劃。

　　然而，與土地市場冰火兩重天不同的是，深圳樓市成交量卻大幅回暖。9月，盡管深圳新房成交量環比下降瞭三成，但二手房成交量卻出現井噴，總成交8521套，環比上漲9.92%，創今年新高。從最近兩三年深圳土地成交數據可看出，深圳市土地成交量呈不斷下滑趨勢，深圳可開發的一手土地資源供應面臨枯竭。

　　但從2009年開始大規模實施的城市更新計劃，被認為是深圳市釋放土地資源和增加供應的重要舉措。隨著城市更新計劃的推進，深圳市供地方式和結構也發生瞭變化。2011年，深圳市計劃供應土地320公頃(不含市政道路設施供地)，實際供應土地511公頃，完成計劃的159.7%。

　　目前，深圳市土地出讓中，通過招拍掛程序出讓的土地越來越少，而開發商通過城市更新和舊改方式獲取土地的方式越來越多。據曹取預估稱，今年以來深圳入市的樓盤中，大多屬於之前的城市舊改項目，占整個土地開發來源總數的70%以上。

　　宋丁指出，隨著土地資源緊張，深圳城市開發也不斷向市區以外的其他區域拓展，旅遊地產和城市更新片區開發越來越成為開發商主要的拿地方式。

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