一二線城市冷熱不均 高檔住宅銷售熱

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“9.28”樓市調控措施推出以來，各地樓市走向如何？中國證券報記者兵分六路，深入北京、上海、廣州三個一線城市和成都、濟南、武漢三個二線城市采訪發現，上述六個城市樓市價格走向不一，分化明顯。 　　上海、濟南逆市上漲，兩地的高檔樓盤都較受追捧。所不同的是，上海縮量，濟南放量。廣州樓市成交量持續下滑，但市中心區豪宅樓盤的成交讓中心區均價近十周維持高位運行，並於上周創出22124元/平方米的新高。此前備受關註的廣鐵南站地塊，11月25日下午被廣鐵集團以86億元拍得。樓面地價達17276元/平方米，創造瞭廣州單價新地王。近期成都限購傳言四起，在一定程度上起到瞭逼單的效果，市民踴躍購房，11月總成交量有可能超過10月再創新高。 　　北京和武漢樓市價格平走。由於12月1日起北京將啟動商品房預售資金監管，資金鏈趨緊預期促使開發商11月加速推盤。11月1日-24日，北京獲預售許可證的項目達到43個，比10月份增長53.6%，預計11月預售項目將超過50個，創年內新高。武漢樓市波瀾不驚，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價格沒有下降，但市場整體呈現量跌價平的趨勢，觀望氣氛日漸濃厚。 　　北京 　　中低價樓盤蜂擁入市搶搭末班車 　　從12月1日開始，北京將啟動商品房預售資金監管，資金鏈趨緊預期促使北京開發商11月加速推盤。據北京市房地產交易管理網數據統計，11月1日-24日，北京獲取預售許可證的項目達到43個，比10月份增長53.6%，預計11月預售項目將超過50個，創年內新高。 　　市場成交方面，11月以來，北京商品住宅期房共成交6785套，成交面積67.15萬平方米，比10月同期分別增加46.07%和28.52%；商品住宅現房共成交761套，成交面積10.40萬平米，比10月同期分別增加65.80%和35.42%。 　　推出“優惠”措施試探市場 　　9.29國五條以後，樓市成交低迷，部分開發商開始選擇打折或者項目“低開”等策略試探市場。 　　相關樓盤數據顯示，11月以來，北京市商品房成交金額前20的樓盤，半數項目在打折促銷。位於朝陽北路的某樓盤最高折扣達9.5折，通州區京貿國際城均價從27000元/平方米直降至19800元/平方米，降價幅度約7000元/平方米，位於順義的阿卡笛亞莊園近期推出瞭直降5000元/平方米的優惠活動。位於大興西紅門的鴻坤理想城成交均價從上月的2.4萬/平方米降到瞭2萬元/平方米以下。 　　亞豪機構數據顯示，11月1日-20日，北京商品住宅成交均價為20468元/方平米，環比每平米上漲658元，漲幅為3.32%。從7月份開始，北京市新建商品房的開盤預售均價就開始走低，11月中旬的預售均價已經由7月份的28000元/平方米下滑到現在的20000元/平方米左右，這個價位相當於今年1月份的水平。 　　陽光100置業集團常務副總裁范小沖指出，年底將至，房企進入年度結算、沖擊業績的關鍵時期，部分企業可能加速推盤回籠資金。開發商擔心未來“錢袋”將被捂緊，達到預售條件的開發商便選擇加快開盤趕個“末班車”。這是近期北京中低價位樓盤頻繁入市的主要原因。 　　中原地產分析師張大偉也表示，商品房預售資金專款專用對開發商影響很直接。一般而言，開發商都會同時在一個或者多個城市開發多個項目，如果資金被鎖定將使得開發商很難閃轉騰挪，資金鏈斷裂風險明顯加大。如果預售資金監管政策嚴格執行，將會推動開發商加快現有項目的開發，增加市場供應。 　　12月將步入淡季 　　亞豪機構調查數據顯示，截至11月24日，北京預計12月開盤的項目為20個，其中超過半數項目未確定價格。受政策、市場以及季節因素的共同影響，12月開發商的計劃推盤量有限。 　　業內人士指出，12月份是市場供應的淡季，大部分工程因為天氣的原因已經進入冬歇。這使得市場供應進入低谷，而12月預計開盤的項目大部分為大型房企的項目。 　　統計顯示，12月北京市計劃開盤項目有20個，其中純新盤6個，包括綠地新都會.國際花都、賓仕國際、波普工社等，老項目後期則包括中糧萬科.長陽半島、世嘉光織苑、華業東方玫瑰、香江別墅等，其中11個有報價項目的開盤均價為22317元/平方米。 　　20個計劃推盤項目中，位於城六區的有8個，占總量的四成；11月中上旬城六區項目的開盤量僅占22.22%。12月擬開盤的8個城六區項目又全部為老項目後期，且距離上次推盤基本已時隔半年以上，比如星河城、中信城在2010年甚至沒有推盤記錄。 上海 　　豪宅逆市上漲 　　通宵排隊買房再現滬上樓市！在通脹等多種因素的影響下，上海樓市依然出現瞭購房者排隊買房的場景，甚至連不少高價房也呈現“一房難求”的局面。 　　“9.28”調控進入到第二個月，上海樓市成交量在調控的影響下大幅萎縮，但縱觀各項目的報價，依舊沒有絲毫松動的趨勢，多數項目還逆市漲價。 　　觀望中“漲價” 　　上周上海房價不跌反大漲，回到23000元/平的高位。據統計，上周上海商品住宅成交均價為23011元/平方米，環比前周大漲9.8%。 　　上海樓市的優惠促銷逐漸退出，上海近50個在售樓盤，僅1個報價微跌。據網易地產數據顯示，一個月內，報價上漲的20個項目中，多個項目漲幅仍比較驚人，有5個樓盤報價比上個月漲價超過10%。 　　漲幅榜排名第一的項目是位於嘉定的底特律財富天地，該項目10月份的報價為11500元/平，但11月份的報價已達13500元/平方米，上浮2000元/平方米，漲幅高達17.39%。 　　目前，上海樓盤項目選擇瞭保持現狀繼續觀望。在一定程度上反映瞭經過上一輪調控，開發商應對政策更為小心謹慎。另一方面，臨近年底，各大公司的銷售任務基本完成，不需要過多地調整自己的推盤節奏和計劃。 　　位於上海閘北慧芝湖三期在開盤當日，購房者從早上9點起進場到晚上6點結束，整整9個小時，部分購房者深夜排隊，當日成交420套，占推出房源總數的近六成。 　　供應量繼續萎縮 　　“限購令”似乎對樓市影響有限，上海豪宅成交不斷刷新紀錄，單價5萬元以上豪宅成交量已連續5個月保持迅猛增長。分析人士稱，更多的人在“限購令”出臺後選擇瞭豪宅作為資產保值的避風港。 　　數據顯示，截至今年10月15日，10月滬上豪宅共計成交339套，環比增加58.6%，銷售總面積75855平方米，環比增加高達80%，銷售額也達到96.74億元。 　　業內人士認為，高端物業的逆市熱銷，主要原因是“限購令”後，有改善需求的客戶因為隻能再買一套房子，買房時更為謹慎，購房需求也趨於大戶型，以求一步到位。而豪宅類產品一般都占據城市的稀缺資源，具有保值功能和增值空間。此外，在強烈的通脹預期之下，房產仍然被視比較安全的投資領域，擁有稀缺資源的高端住宅往往成為對沖貨幣資產貶值的選擇。 　　值得一提的是，據搜房網數據監控中心統計，上周上海商品住宅新增供應面積為14.1萬平方米，環比前周的34.3萬平大幅萎縮59%。這更加導致樓盤“緊缺”，供應不足成為制約成交量的一個重要因素。 廣州 　　成交趨冷 新地王誕生 　　臨近年底，廣州樓市成交量持續下滑，但市中心區豪宅樓盤的成交讓廣州中心區均價在近十周維持高位運行，並於上周創出22124元/平方米的新高。在供應方面，年底廣州市多個新盤紮堆上市。但在土地市場上，目前估計年內住宅土地供應僅在2平方公裡左右。後市供需能否平衡，仍存懸念。 　　另外，此前備受關註的廣鐵南站地塊，在11月25日下午被廣鐵集團以86億元拍得。樓面地價達17276元/平方米，創造瞭土地單價新地王。 　　成交持續下行 新盤供應增多 　　今年廣州樓市的新盤供應一直沒有出現過大幅上升，截至11月24日，可售樓盤也僅有3.6萬多套。因此業內人士針對廣州樓市的供需狀況，認為不會出現大跌行情。這種供應偏緊的情況一直維持到今年10月。當月廣州市國土房管局的數據顯示廣州十區一手住宅交易登記均價為15072元/平方米，同比上升約50%，環比上升近三成。廣州房管局解釋交易均價上升源自新政之後中心六區成交占比上升，拉高全市整體均價。 　　近期統計顯示，11月25日至12月31日之間，廣州即將上市或有新組團推出的項目為36個，較之前大增。其中首次亮相的新樓盤數量達到20個，甚至超過國慶黃金月前後的11個，創造瞭新盤上市量月度最高紀錄。 　　在這20個新樓盤中，中心城區與郊區占比各半。近年來供應一直緊缺的越秀和荔灣區共推出4個全新項目，周邊的番禺、從化繼續保持瞭之前的大力度供應。在新盤中，供應類型也較為豐富，其中既包括復式公寓，也有高檔洋房。 　　臨近年底，雖然廣州樓市成交趨於低迷，但目前購房者面臨的選擇卻開始增多。 　　土地供應收緊 新地王誕生 　　與開發商的推盤熱情相比，廣州市土地市場的供應力度卻有所收緊。年初廣州國土部門預期的住宅土地供應量是7.64平方公裡，但僅過一月就調整為5平方公裡。到7月份，廣州市國土資源局明確住宅用地供應量的“下限”是2平方公裡，並認為“可以滿足市場的剛性需求”。到10月底，廣州實際出讓住宅土地面積僅1.01平方公裡。距離下限尚有一倍差距，5平方公裡的目標更遙不可及。而在2009年，廣州住宅用地供應量為4.1平方公裡。 　　今年大部分時間裡，土地拍賣市場成交低迷，多地塊以底價成交。然而廣州今年最大規模的住宅用地、占地面積超過26萬平方米的廣鐵南站“巨無霸”地塊11月25日下午經過222輪的競拍，被廣鐵集團以86億元拍得，樓面地價達17276元/平方米，超越瞭去年由越秀城建以15324元/平方米拿下的珠江新城天價地，創造瞭廣州單價新地王。 　　廣州南站是目前中心區罕有的總建築面積近50萬㎡的巨無霸項目。緊鄰珠江，東臨白鵝潭，是廣州市城市“中調”發展的重點地段。根據規劃，該地塊將是一個濱水景觀區，前景不可限量。 　　廣州經緯行研究中心主任曾英傑表示，廣鐵南站原是廣鐵集團地塊，根據廣州三舊改造政策，隻需交納地塊成交額的三成，原地款一些拆遷問題需要經過廣鐵集團同意。這些附加條件對廣鐵最為有利，卻能讓其他開發商望而卻步。 濟南 　　剛需帶來“小陽春” 　　盡管近期地產調控政策趨緊，卻沒影響濟南房地產市場的火熱。自住及改善型住房需求的支撐，加之通脹驅動等因素推動，濟南樓市9月份以來成交量明顯放大，地產商也順勢推盤入市，制造瞭10月“小陽春”。 　　9月底多部委聯合推出樓市調控政策，直接導致濟南樓市國慶“黃金周”期間的慘淡經營。但隨後，濟南樓市迅速回暖。地產商集中推盤銷售並采取多種營銷措施，帶動市場呈現爆發式增長。據世聯怡高濟南房地產市場月報監測數據顯示，濟南10月住宅成交量2581套，30.2萬平方米，同比分別上升63.5%和83%，環比分別上升23.6%和26.9%。價格方面，盡管由於統計口徑有所不同導致當地多個研究機構的報告中的銷售均價存在一定差異，但一個共同的認識是，樓盤價格環比處於小幅波動狀態，整體上每平方米8000元-1萬元的中等價位段為成交主力，這一價格較去年同期有瞭兩三成的漲幅。 　　11月的濟南樓市延續瞭10月以來的火爆氣氛，各種促銷手段及地產商的集中開盤，直接帶動瞭濟南樓市活躍的成交量。據某網站數據監測中心統計，11月8日至14日，濟南市共成交商品房816套，環比前一周增加瞭227套，漲幅38.54%。其中住宅487套，環比前一周增加瞭52套，上漲瞭約11.95%。 　　據統計，未來一個多月內，濟南仍將有10餘傢樓盤開盤，尤其是一些高檔盤和大戶型樓盤紛紛推向市場。業內人士分析，與全國一線城市或部分二線城市相比，濟南房地產市場過去以中檔物業為主體，高端產品匱乏，城市發展及城市消費水平的提高導致對高端物業的需求越來越強烈。隨著中海、保利等一批大鱷級地產商進入濟南，濟南樓市高端產品供應逐漸增量，迎合瞭這部分高檔需求。這種需求一部分表現為改善型的需求，同時在一定程度上也是擁有一定財富的人群在通脹背景下保值增值的需要，而這部分人選擇樓盤時傾向於選擇一些高端樓盤和大戶型樓盤。　 武漢 　　量跌價平 觀望氣氛濃厚 　　市場風向標萬科武漢公司旗下的萬科紅郡、萬科金域華府、萬科魅力之城、萬科高爾夫、萬科城共同推出的優惠活動，在武漢房地產市場引起瞭不小的反應。 　　中國證券報記者走訪瞭解到，不少樓盤同今年上半年相比，雖然價格並沒有下降，但房地產市場整體呈現量跌價平的趨勢。一方面開發商手中有錢，心中不慌；另一方面購房者則在期待房產新政見效，市場整體觀望氣氛日漸濃厚。 　　中國證券報記者以購房者的名義撥通瞭萬科金域華府的電話，掛下電話不久，就收到瞭金域華府的短信：萬科金域華府周末購房贈11888傢電基金。 　　除瞭萬科率先拉起降價的大旗外，其他樓盤真正降價的並不多。在位於武昌中心武鍋老廠區的濱湖名邸項目，從5月份開盤至今，建築面積最小的82平米的戶型已經售完，售樓小姐告訴記者，這個樓盤的三個戶型82平方米、98平方米和105平方米的基本都是剛性需求較多，因此比較受歡迎，剩餘的戶型隻剩23層以上的瞭。不過她也表示，如果一次性付款，可以打到98折。 　　億房網研究中心主任明晶晶告訴中國證券報記者，最近一個月，武漢房地產市場總體呈現量跌價平的趨勢。11月份至今主城區的住宅成交套數為6770套，最近一周均價6891元/平方米，與11月初的6805元/平方米基本持平。經過金九銀十的成交，部分開發商已經儲備瞭足夠的資金過冬，目前降價促銷的動力不大。 　　一位不願透露姓名的業內人士則表示，其實公司並不缺錢，搞搞促銷一方面拿出的房源並不是特別好的戶型，另一方面試探一下市場的真正情況，也可以造成開盤熱銷的感覺。　 成都 　　年底量價或創新高 　　繼11月18日成都推出瞭“限外令”(境外個人在境內隻能購買一套用於自住的住房)後，成都樓市再次推出“組合拳”。但業內人士認為，“二次調控”後頻繁亮相各地的限購措施並未包含在成都新政細則中。在各項措施中，更多是對原有規定的重申和強調，例如查處捂盤惜售、土地閑置以及執行差別化信貸政策，這些條款要麼已經執行，要麼是全國性的統一措施，所以成都的政策隻是在加強此前已頒佈政策的執行力，對成都樓市不會產生太大影響。在各項措施中相對作用較大的是對捂盤惜售的查處和對開發商調價的時間限制。 　　“銀十”更勝“金九” 　　9月29日，樓市“二次調控”面世，市場預測10月成都樓市難以將“金九”的熱度保持下去，但受地鐵開通、秋季房交會及西博會召開、通脹預期上升等因素綜合影響，成都樓市迎來瞭名副其實的“金九銀十”。 　　繼9月成交量創年內新高之後，成都樓市10月成交量再創新高。統計數據顯示，10月成都樓市的成交量環比大漲近五成，供應量環比上漲三成，雙雙創下今年的新高。商品住宅成交套數為12907套，成交面積為119.22萬平方米，環比分別增長瞭45.2%和44.9%，創下瞭今年新高，也超過瞭去年同期水平。與此同時，商品住宅成交均價持續上漲，10月更是達到瞭8803元/平方米，環比增長4.70%。 　　11月有望再創新高 　　進入11月後，樓市銷售旺季已過，加之缺少房交會這一重要支撐，市場供應量有所回落，但成交量仍維持較高水平。據中原地產統計數據顯示，11月前三周主城區商品住宅成交分別為4078、4085、3289套，成交面積分別為38.76萬、40.14萬、30.99萬平方米。11月目前成交套數為11452套，總成交量仍有望超過10月12907的總套數再創新高。 　　中原地產研究中心認為，近段時間成都樓市供應放量刺激瞭需求的釋放，而多個城市出臺的“限購令”，使得相當數量的外地購房者進入成都市場，與本地購房者一道推高瞭近期成交量。近期成都限購傳言四起，在一定程度上又起到瞭逼單的效果，恐慌性購房初現，相信短時間內成交量還將保持高位，11月總成交量有可能超過10月再創新高。 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