深圳集體農地入市對土改有示范 或入法 |
|
導語：十八屆三中全會提出要建立城鄉統一的建設用地市場後，深圳首例農地入市的步伐越來越近。深圳在土地改革方面有其特殊性，但此例農地入市中，村集體以土地入股獲得公司股份從而進行土地轉讓的方式、土地轉讓過程中的收入分配機制，都具有示范效應，深圳一些好的做法還有可能入法。
深圳樣本的獨特性 事實上，深圳早已計劃將集體工業用地直接入市。 法治周末記者從深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱深圳市規土委)獲悉，2013年1月18日，深圳市規土委、經信委、住建局聯合發佈的《深圳市人民政府關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及其6個配套文件(以下簡稱1+6文件)中，首次提出鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位將手中的工業用地上市流轉。 1+6文件規定：原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的符合城市規劃的產業用地，在理清土地經濟利益關系，完成青苗、建築物及附著物的清理、補償和拆除後，可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權。 然而，我國現行的土地管理法規定，城市土地屬於國傢所有，農村和城市郊區的土地屬於集體所有，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。這使得集體土地不能直接入市，隻有被國傢征用後才能進入二級市場交易。 因此，深圳該塊農地自傳出將要直接入市的消息後就被外界高度關註，並被認為是深圳率先在全國土地市場進行突破性改革的創舉，是突破法律的實質動作。 記者瞭解到，2012年5月25日，國土資源部、廣東省政府宣佈批準深圳實施《深圳市土地管理制度改革總體方案》，以進一步探索土地配置市場化、土地利用高效化和土地管理法制化。這個方案使深圳具有先行先試權，可以在推行試點時少受原有的法律約束。 不過，法治周末記者從深圳市規土委處獲悉，深圳與國內其他一些城市的不同之處在於，深圳市在1992年和2004年曾開展兩次土地統征，即整體性將市規劃區內城中村集體土地轉為國有，原村民全部轉為城市居民，村集體建立瞭股份公司，將全市土地納入政府統一管理。 經過兩次統征之後，從理論上說，深圳並不存在常規意義上的‘農村集體用地’。但由於深圳土地昂貴，統征舉措遭到實際控制土地的集體經濟組織抵制，在實際操作過程中出現土地政府拿不回、集體用不瞭的尷尬局面。深圳推動農地入市的改革是為瞭破除這種尷尬局面。鄭風田說。 深圳市規土委也在接受法治周末記者采訪時表示，深圳所謂的農地入市，本質上是國有用地出讓，符合國傢有關法律法規及政策。隻是在理順土地權屬關系、完善土地權益分配過程中，因政府與原農村集體存有爭議，導致原農村集體經濟組織實際占用大量土地。為盤活該部分土地，同時拓展產業用地空間，市政府出臺1+6文件，作為該部分土地入市的直接依據。 對於深圳市的此項做法，鄭風田告訴法治周末記者，2011年深圳市土地總面積為1991平方公裡，建設用地917.77平方公裡中，其中原農村集體用地為390平方公裡，占比高達42%。鄭風田認為，深圳進行土地改革的目的很簡單，如果沒有土地改革創新，無地可用的尷尬將嚴重制約深圳未來經濟發展。將原農村集體經濟組織繼受單位可用的產業發展用地納入深圳全市統一土地市場，將有效拓展產業用地來源。 除此之外，推動集體工業用地入市還為瞭滿足深圳產業轉型升級的需要。深圳市規土委相關人士表示：有地的村，沒有先進的產業；有先進產業的企業，沒有地。通過搭一個平臺，讓‘地主’和‘資本傢’對接。引導‘地主’升級為‘資本傢’，讓他們可以通過與企業合作來持有股份、參與到更高優的產業中。這一做法目的是提高土地利用價值、促進村股份公司產業轉型升級。 而選擇從工業用地下手，而非直接拿受眾更廣的小產權房開刀，深圳市規土委人士表示，主要是考慮到從工業用地開始試點，各方的阻力較小，工業用地放開就是為瞭發展經濟，發展產業，政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復雜，一旦放開，各種炒作的資金將蜂擁而入。
深圳樣本的普遍意義 根據該宗土地出讓公告，該地塊70%的成交價款作為政府收益，由競得人支付至深圳市國土基金賬戶，30%的成交價款作為鳳凰社區收益，由競得人先支付至交易中心賬戶監管，待本次出讓該宗地簽訂出讓合同手續完善後劃轉至鳳凰股份公司賬戶。此外，地塊由競得人負責出資建設，項目建成後，鳳凰股份合作公司持有該項目總建築面積的20%(即1.39萬平方米的產業配套物業，其中食堂2000平方米、宿舍1.2萬平方米)。 在1+6文件中還有一種五五分成的利益分配方案，但鳳凰社區選擇瞭村集體在享有部分物業的基礎上，與政府三七開分享土地出讓收益，打破瞭以往五五分成的固定模式。 集體土地入市，土地收益如何分配是關鍵。村集體、鄉鎮政府等各級政府收益如何分配是土地出讓能否成功的關鍵。陳國強告訴法治周末記者。 福永街道工作人員告訴法治周末記者，由於這塊土地出讓涉及村民的土地收益分配，鳳凰村委負責人在這一問題上非常低調，不願意在媒體上露面。因此對於收益分配的更多細節，法治周末記者多次聯系鳳凰村委負責人卻未得到答復。 法治周末記者瞭解到，在深圳市產業用地供需服務平臺統一之前有少量的原農村集體土地，通過非市場化操作賣給瞭企業，也是按照基準地價出售，被村民稱之為賤賣。 采用市場化的方式，利用招拍掛手法重新利用閑置集體建設用地，交易價格公開透明，村民能夠獲得更多收益，這是該塊農地入市的普遍意義。陳國強說。 土地兌現其真實價值，村集體和村民在獲得金錢補償外，還能獲得不動產，這就是深圳對於產業用地改革的意圖，希望這個試點能給其他處於觀望的村集體，帶來好的示范效應。深圳市規劃和國土資源委員會有關負責人表示。 鄭風田表示，農村土地入市須明確產權主體及權益分配機制，建立統一的產權交易市場。而各地農地直接入市試點中存在的諸如低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地，隨意改變建設用途，用地權屬不清等問題都應該在未來試驗中逐步完善。 陳國強向法治周末記者指出，土地管理制度改革中的最大難點就是集體土地產權所有人與政府之間的利益分配問題。土地管理法修訂過程之艱難凸顯利益分配的復雜。土地管理法修訂中爭議最大的就是對於農民的補償問題。 因此，深圳的分配方案將具有樣本意義，是未來地方進行土改的方向，甚至成為未來地方土改進行分配的參照系。陳國強說。
深圳經驗或入法 11月26日，國土資源部副部長胡存智在全國國土資源依法行政工作會上表示：要做好對土地管理法進行全面修改的準備。 有業內人士分析稱，這一說法傳遞土地管理法即將被全面修改的信號。此前，土地管理法修改的焦點主要集中在第47條關於征地補償標準特別是土地補償費、安置補助費等方面。而進行全面修改，則意味著土地管理法的修改將不僅僅停留在第47條的修改上。 胡存智同時表示，土地管理法修改時將統籌開展重點研究，包括：一是全面加強土地權利體系研究；二是加緊開展不動產統一登記制度研究；三是要繼續深入征地制度改革研究，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制；四是要更加突出城鄉統一的土地市場建設研究。 鑒於胡存智此前曾強調要盡早將深圳好的做法總結上升為法律規定，陳國強告訴法治周末記者，修訂的土地管理法關於集體土地入市的問題應該會有一些原則性的表述，但法律細則的出臺以及最終的執行都要依托地方政府。 不過這當中就有個悖論瞭。集體土地直接入市改變瞭土地的供應模式，影響瞭地方政府對土地收益的壟斷權，對地方政府的‘土地財政’造成沖擊。而土地管理制度改革的執行主體又恰恰是地方政府。這將成為修法過程當中矛盾最為突出的地方。陳國強說。
|
2014年11月16日星期日
深圳集體農地入市對土改有示范 或入法
订阅：
博文评论 (Atom)
没有评论:
发表评论