房地產調控第1波落地 房地產投資增速明年下滑

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[提要]房地產調控第一波已經過去。反彈已經開始。相對而言，新興產業的成長性更好，是未來主要的投資方向，但是也要平衡估值水平。新興產業是今後一、二年可關註的重點，大黑馬也會從新興產業中產生。 房地產調控第一波已經過去。反彈已經開始。相對而言，新興產業的成長性更好，是未來主要的投資方向，但是也要平衡估值水平。新興產業是今後一、二年可關註的重點，大黑馬也會從新興產業中產生。 調控第一波已經過去 《大眾證券報》：目前地方政府的房地產調控細則相繼問世，除北京外，都比較溫和。現在是否可以判斷，房地產調控第一波已經基本過去？接下來的政策觀察期預計會有多久？ 費良江華泰證券研究所所長助理)：中國經濟正處於消費升級拉動經濟增長時期，在這個時期，房地產和汽車消費是經濟增長的支柱。前一段時期中央出臺的房地產新政十條調控政策打壓瞭房地產。可以說，這十條政策已經非常嚴厲，過於猛烈。房地產調控第一波已經過去，畢竟中國還需要一個穩定的經濟增長速度。個人預計，至少到年底前，中央不會出臺更嚴厲的調控政策。當然，如果因為人民幣升值而出現嚴重的國際遊資進入中國炒作房地產，那麼中央可能會針對性地再次出臺一些房地產調控政策。 包曉霞(南京證券研究所房地產研究員)：如果把前面密集的房地產調控政策視作第一波，那麼，可以認為這第一波已經過去。但是更重量級的調控政策，如房產稅、物業稅，還懸而未決。目前，政策組合拳正逐漸對房地產實體經濟產生影響，如果房價回落到合理區間，未來政策出臺的時間點會推遲。 地產股反彈是修復估值 《大眾證券報》：房地產調控一直被認為是導致本輪股市大跌的首要因素。目前，以萬科為首的房地產股票已經出現止跌甚至反彈。房地產股票的基本面不確定風險是否已經釋放？這種止跌甚至反彈有望維持多久？ 費良江：從目前來看，房地產新政執行時間還較短，對房地產企業影響還較小，影響房地產股票的風險在一定程度上得到瞭釋放。但是，影響房地產股票基本面的不確定風險還沒有真正釋放。不過，地方政府出於對自身利益的考慮，不可能完全按房地產新政十條嚴格執行，房地產股也就可以繼續反彈。 包曉霞：政策的不確定已經釋放，因為政策已經轟轟烈烈地出來瞭。未來房地產面臨確定的風險而不是不確定的風險——銷量下滑，隨之伴隨開發商下調新開工量。因此，地產股反彈隻是對估值的修復，持續不瞭多久。 房地產投資增速明年下滑 《大眾證券報》：住建部和地方簽約保障性住宅建設消除瞭市場對房地產開發投資總規模下降的一部分擔憂，由於房地產的投資周期較長，這是否意味著在未來的一、二年內，房地產投資仍然會居高不下？ 費良江：房地產和汽車消費是中國這一時期拉動經濟增長的支柱產業。汽車消費在經過這兩年的高速增長後會有一定的收縮。如果房地產消費萎縮的話，那麼對中國經濟會有嚴重的打擊。這是從中央政府到老百姓都不願意看到的。中國經濟主要靠拉動內需，而內需主要還是靠住房和汽車兩大消費拉動，所以，房地產投資在今後的五年以上還會是拉動中國經濟增長的重要引擎。 包曉霞：由於房地產投資的延續性和時滯性，2010年房地產投資仍然會保持較高的增速，但是如果房地產銷量持續萎縮的話，下半年開發商可能會下調新開工量，明年房地產投資增速會下滑。保障性住房建設一方面意在解決老百姓住房問題，另一方面在於彌補商品房投資增速下滑的缺口。中國經濟發展始終依賴於投資增長，短期內，這一模式還不可改變，但從長遠來看，中國經濟增長對投資的依賴性會減弱。 銀行股企穩概率大 《大眾證券報》：農業銀行、光大銀行的IPO即將啟動，市場普遍預期管理層將會盡力營造一個較好的市場環境，對此是否認同？因房地產調控不確定而同步下挫的銀行股的市盈率已低至10倍以下，它們的股價風險是否已經基本釋放？ 費良江：監管層應該會營造一個較好的市場環境來有利於發行。目前銀行股處於估值較低水平，已經具備長期投資價值。但是，由於目前流通市值較大，沒有大資金來推動大盤股上漲。因此，在接下來的六月份，它們最可能的走勢是繼續企穩或者稍有反彈。 包曉霞：個人認同。目前央行對流動性的控制已經有所放寬。房地產拖累銀行，主要是擔心房價下跌會產生大量壞賬，實際上這種壞賬壓力是不存在的。銀行股在指數中所占權重較大，股指期貨推出不久，投資銀行股需要考慮指數的平衡。指數是否繼續下跌，還要考慮歐洲債務危機的發展情況，個人認為，銀行股企穩的概率比較大。 新興產業中將產生大黑馬 《大眾證券報》：市場一度擔憂房地產上下遊行業會受到牽連，相關上市公司業績會同步受挫，如果接下來市場出現反彈，是這些傳統行業的股票有可能跑贏大盤，還是那些新興產業公司？ 費良江：假如接下來市場出現反彈，由於前一階段這些行業下跌幅度過大，反彈會超過市場，特別是一些資源類公司。但是，新興產業經過一段時間的修正後，仍然會有機會跑贏大盤，也是今後一、二年可關註的重點，大黑馬也會從新興產業中產生。 包曉霞：相對而言，新興產業的成長性更好，是未來主要的投資方向，但是也要平衡估值水平，因為新興行業目前的估值都比較高。 風險釋放反彈已開始 《大眾證券報》：A股市場的系統性風險是否已經基本釋放？六月股市能否迎來反彈？ 費良江：隨著對宏觀經濟調控政策松動和宏觀經濟預期的變化，市場已經迅速反應，可以說，A股市場的系統性風險已經基本釋放。其一，目前A股市場市盈率隻有14倍左右，已經接近次貸危機時期滬市1664點的13倍水平，而當時的市場環境和現在不能同日而語；其二，雖然我國開始采取緊縮性的宏觀政策，但這是因為房地產市場中發生瞭過熱的現象，也說明經濟增長過快而不是經濟萎縮；其三，美國經濟日本經濟已經出現很好的復蘇勢頭，完全能抵擋歐洲債務危機給世界經濟帶來的影響，中國的外貿出口近期不會大幅下降。在以上背景下，中國宏觀經濟會持續向好，處於相對較低估值水平同時又是企業效益增長較快時期的A股市場，一定會受到世界經濟親睞。如果人民幣在近期內有一定升值，那更會帶動A股市場上漲。所以，個人看好六月A股市場。 包曉霞：此次指數下跌後期主要的變數是歐洲債務危機，從目前的情況來看，危機有所緩和，預期趨於穩定，估值因此得到修復，反彈已經開始。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售