合眾養老轉租房遭疑 被指容易成另類房產投資

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新一輪城鎮化以及險資投資渠道的松動，讓險企投資養老地產的熱情激增。據保監會保險資金運用監管部市場處處長賈飆稱，截至到10月末，已經有8傢保險機構投資養老地產的總計劃投資額達150億元。 相比於此前險企頻頻拿地而言，合眾人壽、泰康人壽推出的保單與養老社區結合的模式屬於險企與地產結合的初步嘗試。 10月末，合眾人壽位於武漢市蔡甸的養老社區合眾優年社區開始對外入住。據介紹，該社區共計2400畝，分3期工程，目前已經完成一期工程，約建樓33棟。一期大概能容納4000多名老人，整個建好以後預計能容納30000名老人。據優年社區一位工作人員介紹。 根據監管的規定，險企所開發養老房隻能出租不能出售，但由於養老社區開發成本高、投資回報周期長等，合眾人壽養老社區在實際運營中推出可轉租房這種方式。但也有業內人士質疑，這種方式雖然可看成降低險企投資風險的途徑，應當註意可能演變成另類房地產投資的工具。 躉交70萬元可獲可轉租房 目前，雖然已有多傢險企備戰養老地產，不過，民營企業步調相對較快，如泰康人壽、合眾人壽。據瞭解，目前兩傢都在力推其與養老社區掛鉤的保險產品，合眾人壽位於武漢蔡甸的合眾優年社區部分區域已可以入住，而泰康人壽位於北京昌平的養老社區也推出樣板房供客戶參觀。 12月9日，記者從合眾人壽客服處瞭解，與合眾優年社區掛鉤保險產品主要有三款合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（下稱頤享）、合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（下稱樂享）與合眾貴族世傢。 購買頤享和樂享產品，客戶可以在年滿70周歲以後入住養老社區，其中樂享隻享有10年入住權，而頤享則終身享受。而貴族世傢入住模式相對特別。貴族世傢需躉交至少70萬元保費，客戶可享受70年左右的入住權，並享有轉租的權利。 據該客服介紹，貴族世傢針對25-50周歲的客戶，隻要躉交70萬元以上保費，就可獲得與所交保費相匹配的房屋（包括一室一廳、兩室一廳、三室一廳），入住老人需年滿55周歲以上，可自住也可轉租。 客戶有兩種轉租方式，一種是辦理完交房手續後，客戶自行轉租，另一種由客戶委托社區轉租，由社區收取一定委托費用。 不過，記者從合眾優年社區生活顧問處進一步瞭解到，這種房子隻是簡裝，室內沙發、電視、冰箱、抽油煙機等傢用設備都需客戶自己配置。另外，客戶需自交水電費，並每月支付社區500-900元綜合服務費，作為享受社區的硬件服務及社區公共服務之用。 按照《保險資金投資不動產暫行辦法》第十三條規定，險企不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。因此，保險公司所開發養老地產隻能通過出租而不能通過出售方式。 對於合眾人壽推出的可轉租的模式，一業類人士指出其相比於傳統出租模式已有很大突破。 傳統的出租面臨著諸多不確定性，如何時住進、何時離開，尤其對於終身入住這種模式而言，這種不確定性又容易引起沒房住和住不到房兩種情況。對於試水大規模開發高端養老社區的企業而言，必須考慮避免房屋閑置。采用‘可轉租’方式，對於企業而言將房屋出租權轉讓給投保人，企業可以通過躉交保費及服務費獲得收益，將險企投資房地產的回報周期縮短，從而降低企業風險。 事實上，合眾人壽董事長戴皓此前在接受媒體采訪時就已經表示，大量持有養老房產確實會給公司帶來一定資金壓力，並建議養老房產實行租售結合模式，養老社區可轉租房的出現或可看成其在現有監管下采取的創新之舉。 不過，上述業內人士同時也指出，在當前嚴格的房控政策下，也要警惕一些人將可轉租房作為另類投資工具。隨著我國老齡化社會的加劇，未來養老資源會比較緊張。‘可轉租’這種方式的租金是由投保人和租戶自行商定的，所以這種方式也可能會取代之前的房地產投資，變成一些人的投資工具。 在我國，根據《合同法》第214條規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。為瞭規避這種現象，獲合眾人壽優年社區70年入住權的客戶需每滿20年與合眾人壽簽定一次租住手續。 合眾人壽相關負責人向時代周報的記者表示，推出可轉租房是基於客戶的多樣化以及市場實際情況作出的嘗試。 保單收益難抵社區費用 與傳統的人身保險相比，與養老社區掛鉤的保單+實物模式更加突出瞭養老社區入住權，其具體是指客戶購買某一類的保險產品，在取得投資收益的同時享有入住養老社區的資格。 據合眾人壽的理財規劃師介紹，購買合眾人壽樂享30萬元的產品，合眾人壽會根據與客戶所繳納的保費對應的保額返現。返現比例為第一年返對應保額的10%，第二年為20%，從第三年開始直到70周歲，每年返保額的30%。 這種產品既能獲得巨額的養老金，又能提供直接入住社區的權利。不過，對於所購買產品產生的收益是否能夠負擔在養老社區的費用，該理財規劃師則表示不能保證。需要根據實際入住的情況來看，包括身體健康狀況、入住時間等。 中央財經大學保險學院教授郝演蘇認為，在保單與實物對接這種模式當中，該保險產品與在銀行賣的保險公司的理財產品類似。比如某保險公司，它200萬的保單實際上就類似一種理財產品，準確地講，是具有保險保障功能的理財產品。如果你入住，這種保險保障的理財產品仍然存在；如果你不住，可以獲得固定收益。 另外，由於養老社區占地面積較大，為瞭降低拿地的成本，一般選址在距離市中心較遠的郊區，如合眾人壽蔡甸養老社區、泰康人壽昌平養老社區。因此，對園區內的生活服務配套設施要求很高，如醫院、銀行、超市等等。因而養老社區投資成本很高，這就導致養老社區入住的價格不菲。 例如，入住合眾人壽養老社區之前，社區會根據老人健康情況進行評級，然後安排入住區域。據介紹，評級分0-4級，0-1級選擇居住在獨立區，2-4級則需住在綜合護理區，根據評級不同收取每月2200-3200元的綜合服務費，另外還需每月支付1800-4000元的租金（具體金額視居住情況而定）。 另外，這類養老社區入住門檻也相對的偏高。泰康人壽隻有購買200萬元以上的保險產品方能獲得入住的資格，合眾人壽則是30萬元以上。 據瞭解，與養老社區掛鉤的保險產品一般隻具有生存保險金、養老年金或者身故保險金等。 一險企內部人士指出，在目前保單+實物這種模式中，雖然突出瞭養老社區的服務功能，但保險本身發揮的作用與傳統的保險模式無本質區別，都是通過保險資金數量增值以期提供養老保障。 未來更多險企進軍養老地產以後，如何運營、如何處理社區與保險的關系，這些尚需進一步的探討。如果大傢發展模式一樣，這對於解決養老資源缺乏現狀作用不大。因為按照已有的社區模式來看，這種產品並不能為大部分人所享。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣