|
導語：前海首批3宗商業性辦公用地使用權出讓掛牌起始價和履約保證金公佈。3宗地建築面積合共127.36萬平方米，掛牌起始價合共149.2億元，履約保證金合共29.9億元。3宗地起始樓面地價分別達每平方米1.092萬元、1.044萬元和1.336萬元。
今年以來深圳土地市場相對冷清，而全國多個城市則上演土地盛宴，前海首次土地出讓有沒有可能誕生新地王引人關註。
6月25日，前海合作區首次發佈土地使用權出讓公告，以一次競價方式公開掛牌出讓3宗地，土地面積合共約16.85萬平方米，建築面積合共127.36萬平方米。3宗地位於前海桂灣片區二單元，均為商業性辦公用地，使用時限均為40年。深圳市土地房產交易中心近日公佈瞭3宗地的掛牌起始價和履約保證金。
宗地編號T201-0077地塊土地面積49152.18平方米，建築面積32.04萬平方米，掛牌起始價35億元人民幣，履約保證金7億元。T201-0075土地面積57481.45平方米，建築面積45.02萬平方米，掛牌起始價47億元人民幣，履約保證金9.4億元。T201-0078土地面積61831.29平方米，建築面積50.3萬平方米，掛牌起始價67.2億元人民幣，履約保證金13.5億元。由此可計算出，3宗地起始樓面地價(土地價格/建築面積)分別約為每平方米1.092萬元、1.044萬元和1.336萬元，起始土地價分別為每平方米7.12萬元、8.18萬元和10.87萬元。值得註意的是，前海管理局日前透露，此次土地出讓要求開發商不含地價每平方米至少投入1.5萬元。
本月以一次競價方式出讓兩宗地
前海3宗地將以一次競價方式公開掛牌出讓，即在規定的時間和地點，采取一次競價(填寫報價單)的方式，確定競得人。同一競買人就同一競買標的僅能進行一次報價，最終有效報價最高者即為競得人。根據出讓公告，T201-0077地塊以及T201-0075地塊公告期至7月25日為止，於7月26日以一次競價方式出讓，T201-0078地塊公告期至8月15日為止，於8月16日以一次競價方式出讓。
曾開摸底會，不希望惡炒地價樓價
今年全年前海計劃供應80萬平方米土地，啟動建築工程面積400萬平方米。此次首度土地出讓，無疑對後續的土地出讓具有指標和引領的作用。前海管理局日前透露，在首批3宗地出讓公告之前，曾經與深港兩地的大型上市公司及地產商召開過摸底座談會，瞭解用地需求及征詢相關意見，企業表示沒有資金障礙，不需要實行彈性年限(如將40年年限縮減至20年，以降低地價)。
一方面是開發商表示沒有資金障礙，另一方面是前海管理局多次表明要優先產業發展，不希望惡性炒作影響產業政策。今年5月公佈的《前海土地管理改革創新要點》明確提出要根據產業用地的需求特征、單元開發的客觀要求以及調控市場的階段任務，選擇合適的出讓方式，防止惡性競爭導致高地價、高樓價。首次土地出讓采取一次競價，而不是現場競價(競買人多次競價)，相信也與此有關。
前海管理局為首批3宗土地使用權出讓設置瞭較高門檻，並解釋稱是為瞭實現高端定位和高品質建設的目標。而據前海管理局初步瞭解，符合T201-0077和T201-0075宗地競買資格條件的企業有100多傢，符合T201-0078宗地競買資格條件的企業有幾十傢。
專傢說法
專傢預計樓面地價將超2萬
對於此次3宗地公佈的起始價，業內人士認為並不算貴，但是預計最終成交價格將在起始價格的基礎上有大的抬升，可能出現深圳新地王。
所謂地王既有總價地王，又有單價地王，且要區分不同的土地用途，此次3宗商業性辦公用地最終成交價有沒有可能造就深圳的新地王？深圳大學教授魏達志認為，此次公佈的掛牌起始價比想象中要低，可見前海方面想用相對低廉的地價引入好的戰略性項目。但這一價格隻是起始價，真正到出讓時價格有多高還要看參與企業的競爭力度，在他看來前海可能會誕生地王。
據瞭解，近年來深圳商業辦公用地多為定向出讓，決定瞭土地之間不適合對比，大部分位於福田CBD和後海中心區，最高價不太好確定，不過一般來說折算樓面地價每平方米不會到1萬元。中國綜合開發研究院(深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁分析指出，由於前海是首次出讓土地，沒有太多供參考的因素，今年開售的華僑城大酒店華寓在前海邊上，僅僅可作為粗略的價格參考對象。華寓商務公寓此前以近5萬元/平方米的均價開盤，按照一般房地產開發的基本成本來核算，土地成本占比約為30%-40%，也就是說華寓的土地成本約在2萬元。按照一兩年開發周期後的市場價格，開發商所能承受的土地成本還要往上走，關鍵要看對前海前景看好的程度，華寓還不算真正前海范圍內，前海首批出讓土地價格隻會在2萬元繼續往上走，而如果真的出現這個價格，就是深圳新地王。
背景
深圳土地稀缺
房企渴望參與前海開發
縱觀今年上半年土地市場，與全國多個城市上演土地盛宴形成鮮明對比的是，深圳土地市場相對冷清。南都記者整理市土地交易中心的出讓公告發現，今年1-6月共成交25宗出讓用地(不包含公司委托轉讓)，其中隻有1宗居住用地，兩宗商業服務業設施用地(包括商業性辦公用地)。有多傢全國佈局的開發商有關人士向南都記者談起在深圳對土地已經到瞭饑渴的地步，希望能參與前海土地開發。
萬科總裁鬱亮在6月28日表示，萬科從深圳發傢，前海是深圳目前來看最好的區域，萬科會盡力爭取參與前海土地開發的機會，每一塊地都不會放棄，且會自己開發。而其背後則是強大的資金支持不懼創造地王，短短一周內萬科已在外地連拿下兩個地王：6月27日萬科與保利組成的聯合體就拿下重慶新地王，7月3日萬科以48.7億元刷新瞭上海年內總價地王紀錄。
此次前海首批3塊土地中有兩塊地對競買人要求相對較低，申請人需是具有城市綜合體開發經驗的境內外房地產開發企業，2012年會計年度的資產總額和主營業務收入均不低於100億元人民幣或等值外幣，這在業內人士看來必然會導致激烈的競爭。
T201-0078地塊
土地面積61831.29m2
建築面積50.3萬m2
掛牌起始價67.2億元
平均地價10.87萬元
平均樓面地價1.34萬元
T201-0075地塊
土地面積57481.45m2
建築面積45.02萬m2
掛牌起始價47億元
平均地價8.18萬元
平均樓面地價1.04萬元
T201-0077地塊
土地面積49152.18m2
建築面積32.04萬m2
掛牌起始價35億元
平均地價7.12萬元
平均樓面地價1.09萬元
Tags: 元朗村屋, 元朗地產, 元朗樓盤, 元朗租盤, 元朗丁屋, 元朗村屋地產, 村屋, 大棠村屋, 錦上路村屋, 錦田村屋, 新界村屋, 獨立屋, 天水圍村屋, Village House, 錦上路, 別墅, 丁屋, 元朗別墅, 租元朗村屋, 村屋買賣 |
没有评论:
发表评论