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導語：專傢稱小產權房短期內根本不可能轉正。
地鐵口闊氣大戶型，首付三成，分期五年，現樓帶精裝修，大型花園社區。這樣的樓盤在深圳均價要賣多少錢？答案是：3288元/平米起價，均價3600元/平米。這是一個位於寶安松崗的小產權房，近日前去看房的市民明顯增多。隨著來自研究機構對小產權房歷史遺留問題處理設想的提出，小產權房轉正傳聞攪動市場，一些市民因憧憬轉正而出手購買。不過，在記者采訪中，專傢稱小產權房短期內根本不可能轉正。
轉正傳聞推升小產權房價
最近來咨詢的特別多，都是沖小產權房轉正而來，深圳客觀存在這麼大體量的小產權房，政府肯定會想出妥善解決的辦法。在龍華一傢地產中介，向記者介紹周邊小產權房的一名中介人員對記者說。
這名中介人員說，上周有一份來自於某發展研究中心提出的改革設想。改革設想中有一條提出，允許農村集體土地與國有土地，平等進入非農用地市場，收縮政府征地范圍；對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。這則方案引發不少人對小產權房或將轉正的猜想。在一些介紹深圳在售小產權房項目的網站上，標題類似於廣東部分小產權容許轉正的新聞鏈接，都被放在瞭最顯眼位置。有消息稱，在北京，小產權房甚至月漲千元。
記者瞭解到，受該傳聞影響，深圳一些在售的小產權房已悄然漲價。以位於清湖的某在售小產權高層住宅小區為例，銷售人員表示該樓盤剛剛上調銷售價格，現在最低的5樓（1~4樓為商業）均價是7180元/平方米。
深圳的在售小產權房到底有多少？在一個名為深圳小產權房網的網站上，記者看到，在寶安區、光明新區、龍崗區三個分欄下，共計有近百個在售小產權房項目，其中尤以位於寶安區的小產權房數量最多、規模最大。僅以位於松崗中心城一片在售的四個小產權樓盤來看，即可供應超過4000套單位，均價在4300~5200元/平方米，並且都可以提供一年半至10年不等的銀行分期貸款。
記者瞭解到，在深圳小產權房交易儼然已形成一個完整的地下市場，有人做開發，有人做銷售，有人建立信用體系，分工明確。
市民對小產權房愛恨交加
市民王先生多年前在觀瀾富士康附近，以3萬元/套的價格購買瞭三套小產權單身公寓，並以300元/月的價格出租給富士康員工。
當時買小產權的人遠沒有現在這麼多，開始我也擔心，怕被拆掉就虧大瞭。不過，看在12%的年投資回報率上，王先生忐忑地下瞭定金。多年過去，如今房款已經收回大半，期間王先生又在龍華等區域購入其他小產權房，當初的忐忑已經全然不在，這麼多人買瞭，拆是不可能的，合法化隻是時間的問題。王先生說。
王先生的心態代表瞭大部分購買小產權房者的想法。事實上，隨著近年來深圳房價的飛漲以及商品房市場調控的不斷升級加碼，原本邊緣化的小產權房市場，呈現越來越火爆的趨勢。
每一項針對房地產市場的調控政策，對於小產權房來說都是利好。長期關註並投資多套小產權房的市民毛小姐說，限購、限貸、提高首付成數……每一項調控政策，都變相將一些商品房市場的客戶，擠向小產權房市場。
在位於大浪的一處小產權房記者看到，這個三年前開盤的項目，從外觀上看與一般商品房無異，花園小區、地下車庫、商業配套一應俱全，目前正在銷售僅有的幾套剩餘單位，單價在6000多元。據銷售人員介紹，當年項目開盤推出300多套單位基本賣完，很多客戶是從福田羅湖相約前來購買，當時開盤3000多元/平米的均價，三年過去，價格直接翻倍。據記者現場觀察，小區的入住率非常高。
即使有可能轉正，我也不會選擇小產權房自住。市民周小姐告訴記者，此前她通過朋友介紹，也看過不少號稱媲美商品房的小產權小區。但是，要不就是太偏周圍環境太差，要不就是擔心生活品質不能得到保障。有的樓盤建好沒多久，就出現生銹或瓷磚脫落，有的小區公共區域玻璃碎瞭，也沒人更換修理，還有的小區頻頻發生盜竊事件。周小姐認為，如果是對生活品質有較高要求的人，小產權房顯然不是合適的選擇。
深圳小產權房實質是違建
在深圳，關於小產權房是否能夠確權轉正，早已不是一個新鮮話題。不過，主管部門一直否認深圳有小產權房的存在。
據市規劃國土委相關工作人員介紹，為瞭加快城市化進程，深圳市經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，把農村集體所有制土地全面轉為國有，村民轉為市民，並取消瞭村組織。在這個土地國有化的過程中，為瞭照顧原農民的利益，深圳市也給原村民每人100平米工商用地、不超過100平米的住宅用地，以及每戶200平米農村道路、市政等公共設施用地，同時，每個村成立一個股份公司。
土地被原村民當做資產入股瞭股份公司，每年獲得收益分紅。這些股份公司所擁有的土地性質屬於國有，從這個意義上說，深圳市確實沒有國土資源部認定的建設在農村集體土地上的小產權房。也就是說，深圳的小產權房，實質是各股份公司取代瞭以前的村組織後，在自己掌控的國有土地上建起的違法建築。
來自官方的統計數據顯示，截至2012年底，深圳的存量違法建築達37.54萬棟，建築面積達4.20億平方米，占瞭深圳市總建築面積近半壁江山，而在深圳外來人口中，超過50%都是居住在城中村的農民房內，人數超過600萬。
市房地產研究中心主任王鋒認為，深圳此前對部分違法建築確權發房產證，是針對本地農民，沒有涉及到出售給外來人口的統建樓或集資房，這些房子各種手續都沒有，違法性質較嚴重，小產權房在短期內不可能轉正。
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