調整大格局未改變 深圳樓市繼續探底

ssproperty.com.hk

新房市場觀望氣氛濃厚 　　均價逐步回落 　　今年前８個月，全市一手新房銷售面積２１１萬平方米，平均每月不足３０萬平方米，同比減少約五成，總體萎縮比較嚴重。從各月住宅銷售情況看，３月份以來銷售量有所回升，受春交會影響，５月份銷售量達到高點，６、７月份又出現回落，各月銷售量仍保持低位水平。 　　今年１－８月全市一手新房銷售均價在每平方米１３０００元左右，與去年同期相比，回落不明顯。這主要是受成交結構的影響，由於成交量不大，高端住宅的價格對整體均價的影響比較大。從月度均價看，僅有４、５、６三個月的平均房價在每平方米１３０００元以下，其他５個月的均價在１３０００元以上，２月、７月的均價甚至超過１６０００元。但從個案比較，價格下跌非常明顯，關外項目的價格水平相對去年高峰時期回落３０％，部分甚至達到瞭５０％。 　　從成交的情況看，今年新房市場有兩類產品賣得比較好，一是９０平方米以下的中小戶型，因總價、首付等方面的優勢，對於首次置業者比較有吸引力，尤其是關內的中小戶型，隻要有特價單位推出，很快就會被市場消化。二是總價８００萬元以上的高端產品銷售比較好，那些占據著稀缺資源、產品打造出眾、價格定位適當的項目受到豪宅客戶的青睞，在弱市中格外引人註目。 　　二手交易持續疲軟 　　價格震蕩走低 　　整體上看，２００８年以來深圳二手住宅市場表現較差，成交面積和成交套數同比去年下降達６０％。今年二手市場投資比例急劇下跌，導致瞭市場成交量的大量萎縮；其次價格不穩和未來經濟形勢的不確定性加強，使得相當一部分自住型消費者轉為觀望，導致成交不旺。 　　分區看，福田區二手市場萎縮速度最快，跌幅最明顯，今年１－８月份的交易量同比去年大幅下跌瞭７２％，主要是由於福田區是較成熟的區域，也是樓盤集中的地區，去年升值幅度最高，投資客最集中，但今年由於投資退潮，本區價格又過高，對自住型客戶吸引力較弱，導致成交大幅度縮水。同樣情況的還有南山區，基於相同的原因，其成交量也下跌瞭７０％。跌幅最小的是羅湖和龍崗兩區，羅湖由於新盤少，房齡較老，投資客也相對較少，因此下跌幅度小；而龍崗則是由於市場不夠成熟，供應少，因此下跌幅度較小。 　　今年１－８月份，全市二手住宅成交均價為每平方米１２８００元，同比去年１～８月份僅下降不足２％。但今年７、８月份的均價水平已回落到１１０００～１２０００元的水平，與去年最高峰時期的７、８月份相比，二手住宅的交易均價跌幅約為２０％，要低於一手房價的跌幅。從過往經驗看，在市場的博弈過程中，二手市場的小業主在價格下跌的時候往往不肯輕易降價出手，導致交易價格的下調速度比一手要慢。目前二手房價的跌幅並不充分，仍然存在進一步下調壓力。從最近的市場變動看，近段時間，關內開始出現較多價格實惠的物業放盤，低價盤源明顯增加，業主放盤踴躍，這是一個明確的市場信號，預計未來３個月內二手價格將出現本輪調整以來的首次有成交量支撐的大幅度下降。 　　新一輪調整將拉開 　　１－８月份銷售比較好的項目無不是依賴開發商降價來獲得。預計在存量和新增供應量都比較大的第四季度，樓市會迎來新一輪的降價高峰，在一手發展商大范圍降價以及二手業主大量跟進拋盤的雙重壓力下，樓市將呈現出放量殺跌的局面，隻有經歷此階段市場才有可能形成真正的底部，樓市才能迎來真正的回暖。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣