成都房產投資路越走越窄 跟風投資商品房有風險

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不知道從什麼時候開始，成都的房價開始像開花的芝麻―――節節高瞭，有閑錢的人們紛紛去買套房子，等上一段時間轉手賣出去，賺上一筆。曾經在一段時間，這些炒傢們的生意一度興盛，利潤超過自己在單位拿的薪水，甚至一些報刊雜志還專門開設瞭房屋投資攔目，並且咨詢熱線不斷；進入2007年以來，成都的房價繼續上揚，三環內的房價突破5000元/m2大關，現房價如股市上的炒新股，開盤後一路走高，不斷吸引新的跟風者接盤，許多人買房像搶房，有些樓盤開盤時，售樓現場出現徹夜不睡覺的人在排隊，搶到手就行，不少房子還在開發商的電腦設計的效果圖上，房子還在打地基，預交的訂金就能收到上千萬瞭……針對成都房地產市場彌漫著的投資房產過熱的現象，成都多傢銀行人士指出，要警惕市場的非理性炒作氛圍的蔓延，投資性買房尤其要謹慎。 　　利率漲 　　投資不再“甜蜜蜜” 　　一方面是房價的持續上漲，另一方面則是目前央行進入加息期，無形中增加瞭住房需求成本，尤其是高價房和貸款數量較大的商品房，利率上升增加不小的成本，這讓諸多貸款投資購房者度過瞭他們的“蜜月期”。 　　據國傢發展改革委、國傢統計局近日發佈的調查結果，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比、環比均上漲。同比上漲8.2％，新建商品住房銷售價格同比上漲9.0％；環比上漲1.5％。經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.1％、9.3％和10.0％。目前商品房價格普遍上漲，大部分商品房價值潛力已經充分挖掘，整個政策環境、市場環境、市場結構、住房心理、投資理念等都在發生變化，僅靠商品房的區域性、稀缺性並不能支持其價格過猛上漲，對於已經充分挖掘價值潛力的商品房，未來價格還會出現調整和階段性下跌，這在2005年末和2006年已經出現。所以目前商品房投資或炒房風險較大。9月18日，抑制投機！央行擬將第二套房房貸首付提高至40%。這一消息的出臺，無疑是對跟風炒房的投機者的一次警醒。 　　記者提醒：房產投資者特別是貸款來進行房產投資的，在利息不斷增加的情況下，投資回報明顯減少，因此現在還想進行房產投資的“炒傢”可以考慮進行其他方面的投資。 　　房價漲 　　租金不漲回報降低 　　在成都樓市有一個很奇怪的現象―――成都的房價一直在持續上漲，但是其租金卻沒有一點上漲的動靜，甚至連上漲的跡象也沒有。而投資回報跟投資資金多少、投資時間長短、最後的實際收益都有關系，而在這一期間，租金收益和投資價格嚴重背離的現象則讓房產投資的回報大大下降。這也是很多“炒傢”在進行房產投資時需要三思的。 　　張先生因為看到近年來房價一直在上漲，於是在今年初不惜“血本”在成都市中心購買瞭一套商鋪，按照張先生的想法，他要把這套房子進行長線出租，賺取租金。但是，在出租瞭幾個月後，張先生發現自己高價買來的房子的租金除瞭銀行利息確實所剩無幾。因此，張先生一時陷入瞭兩難境地―――把商鋪繼續出租吧，投資回報確實太低；把房子出手吧，按照規定不足五年的新房轉手出售得付一筆數額不小的稅。思考再三，張先生還是決定趕快把房子“出手”把自己的資金拿去進行回報更高的投資。 　　健鷹營銷策劃公司總經理楊健鷹在接受采訪時說，成都的房價上漲而房屋租金穩步不前，首先說明瞭成都的房屋供求關系並不緊張，而這就為成都的房價上漲空間亮出瞭‘紅燈’―――在近年裡，成都房價不可能有太大的上漲空間。房價上漲空間不大，而出租房屋的租金又穩步不前，這肯定會影響一部分投資者把資金 　　從房市裡面撤出來進行其他方面的投資。金融投資渠道不斷拓寬，投資產品不斷豐富，良好的收益率和穩健性將產生較大的替代效應。 　　政策緊 　　房產投資路越走越窄 　　因為近年來全國的房價持續上漲，房地產成瞭國傢政策和宏觀調控重點關註的對象和領域。目前對於商品房投資需求的控制和打擊投機需求，增加投資成本，壓縮投資收益率（包括租金收益）是主要思路之一。如稅收政策對持房者和交易成本的影響，對第二套房購買對象限制等。 　　房地產調控將不應也不會淡出。“當然也不要期望政策出臺就能立竿見影使樓市降溫。”西南財經大學黨委副書記楊繼瑞提醒，“未來相關部門的調控政策會越來越‘精確制導’，相信對樓市的規范會起更大的作用。”專傢們表示，雖說成都樓市階段性的回落在所難免，但從中長期的發展來看，成都宏觀經濟面的向好、金融風險防范的加強、以及政府對於樓市的主導作用等這些積極因素，必然會在相當程度上，保障與支撐成都樓市在較長時期內持續平穩地健康發展。 　　所以成都房價的漲幅不會太快瞭。另外，目前部分銀行嚴格二手房貸款和提高第二套住房的首付款，也給投資者帶來瞭風險。 　　非理性投資 　　月供斷鏈血本無歸 　　四川省建行營業部的一份資料表明，過去貸款購房者都要把政策用足，能貸七成的不會貸六成，但現在許多人都貸五成甚至貸三至四成，說明這些貸款買房者資金充裕，以投資型購房居多。高價位的商品房面臨變現的困難，多套購房者容易遭受資金鏈斷裂而被迫平價和低價出售的風險。 　　房產頻道最新一項調查顯示，有91.1%的人購房用瞭按揭。這群按揭族中，有31.75%的人，月供占到瞭其收入的50%以上。目前中國的普通購房者中，已經有超過1/3以上的貸款購房者成為“房奴”，他們的生活質量較購房前有不同程度的下降。而另一組數據更發人深思，錦江區法院公佈瞭房屋按揭貸款糾紛案件調研報告指出，僅2007年1月至7月，法院受理審結銀行起訴個人的房屋按揭貸款糾紛案件就有35件，占同期審結的一般借款合同糾紛案的76.09%。出現糾紛的購房人年齡大多在25歲至45歲，大部分就職於流動性很大的職業，並且購房人中38.78%系外地來蓉人員。按照規定，如果房貸者在連續三個月不能還按揭款，銀行就會把該房子進行拍賣“抵貸”，而這樣的拍賣因為有一定的實效性，一般成交價格都比較低，這對房主將有巨大的損失。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售