自住需求少 惠州大亞灣樓市投資過度

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大亞灣樓市過份依賴深圳客戶、產品定位偏於投資型、變相內部認購收會員費、已入夥樓盤入住率不高等引起瞭很多人的好奇。11月3日，記者走訪瞭大亞灣的菩提園、美岸棲庭、聽濤雅苑、新天名城、熊貓國際和東部石化城，考察周邊環境，與售樓人員、看樓團親密接觸。 業內人士分析認為，惠州大亞灣樓市泡沫正被繼續放大，面臨生死時速的考驗。當泡沫發生時，掩蓋泡沫的最好方法就是制造更大的泡沫，以掩蓋更小的泡沫。這是目前焦躁、不安、冒進的大亞灣地產商正試圖用以掩蓋心虛的“自我安慰”手段。 　　銷售對象過度依賴深圳客戶 記者調查發現，不斷湧進大亞灣樓盤現場的客戶中有90%都來自深圳，很少能夠見到惠州本地人的蹤影。有人擔心，如果哪一天深圳人投資熱情冷卻下來瞭，大亞灣地產馬上就會癱瘓。 記者在大亞灣聽濤雅苑售樓現場看到，不斷地有深圳過來的大巴、面包車或者小車。盡管，建築主體施工還剛開始，而且進展緩慢；但是，臨時的銷售處、樣板間卻門庭若市，熱情澎湃，同時售樓處門前停著盡一色的粵B車。售樓工作人員告訴記者，聽濤雅苑的銷售隊伍共分12個組，其中11個組分佈在深圳各區隻有寶安暫時沒有組隊人員，他們集中在人口密集的地方發放廣告單吸引客戶，並在每個區都安排瞭車把深圳人源源不斷地拉到項目現場；而隻有一個組留在大亞灣本地。 實際上，記者10月27日、11月2日也先後去到美岸棲庭，同樣發現停在售樓處門口的小車全是粵B；離聽濤雅苑很近的新天名城建築主題進展到四五層，售樓處前不久剛開放，目前並沒有在深圳進行大規模推廣，因而上門客戶很少，偶爾有人上門，一定是從聽濤雅苑那邊順便過來看的深圳客戶。 惠州人在大亞灣的樓盤真是“絕跡”瞭，一位大亞灣開發商老總如是感慨。實際上，據調查瞭解到，美岸棲庭自9月23日開盤以來前後推出兩批單位中80%是深圳客戶購買瞭。無獨有偶，9月23日，深圳珠江地產開發位於大亞灣的珠江東岸純別墅在深圳舉行產品推薦會，當天第一批153套別墅全部被登記。據珠江地產內部人士透露，珠江東岸選擇在10月1日深圳秋交會現場開盤，由於銷售火爆臨時還多推瞭60套左右的單位。 深圳人瘋瞭！坊間流傳的說法是：“深圳人以前不後悔，不過近來後悔瞭。如果有10個人後悔，那一定有5個人後悔沒有買房子，5個人後悔沒有買股票、基金。不過買股票、基金風險比較大，所有後來有10個人都後悔沒有買房子”。因而，利用價差套利成瞭彌補後悔的最好良藥。 　　變相內部認購引起客戶不滿 盡管，2006年7月6日起就開始實施的《關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》規定，不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。但是，政策總是防不勝防，變相內部認購“辦理貴賓卡”、“簽證”等手段層出不窮。前一段時間，深圳、重慶等很多城市的變相內部認購經媒體曝光已經全面叫停。 然後，大亞灣幾乎所有的樓盤都在大肆辦“會員卡”，吸收社會資金。記者在聽濤雅苑售樓處發現，工作人員給客戶介紹完小區規劃、樣板房、周邊配套後，就要求客戶辦會員卡，金卡交兩萬塊，銀卡交一萬塊。據調查，聽濤雅苑自8月開始就開始辦理會員卡，不斷吸收會員與資金，那時項目才剛開始動工。記者現場目擊到的情況是，聽濤雅苑銷售人員部分領導與下屬，全面出動說服客服。同樣，記者在新天名城調查的情況也如出一轍，也得憑一萬塊才能入會。 盡管，有部分人辦理瞭會員卡交瞭錢，開發商也一再承諾也可以隨時退會保證會費全部退還。但是，由於大亞灣開發商過早地吸收社會資金、施工緩慢又加上工程變數太多等因素，大部分客戶覺得風險太大，萬一開發商捐款逃跑怎麼辦。尤其，一部分客戶意識到開發商有誇大樓盤優勢，比如聽濤雅苑廣告單上出現的“聽濤”、“望海”，而事實上樓盤周邊隻是一片荒蕪的規劃中黃土地。這樣，一部分客戶的擔心就更厲害瞭，覺得這樣的樓盤說爛尾就可能爛尾瞭。 投資大亞灣樓市的確是投資未來，但同時也是一場心驚肉跳的賭博。這是對眼光的考驗，更是對心臟的考驗。 　　大亞灣離居傢時代還有多遠 盡管，大亞灣產業對人口的聚集效應被無限放大、深惠沿海高速開通刺激一小時生活圈等利好消息被不斷重復。但是，事實上的大亞灣目前以及今後相當長一定時間內不會是適合居住的地方，也不會有成熟的居住群體。 記者調查到，大亞灣西區的菩提園緊鄰惠豐城、華南國傢建材市場和熊貓國際，自身品質也相當好，園林配套設施目前比美岸棲庭、聽濤雅苑都有優勢,適合於本地事業有成、年級中等偏上的人傢庭居住。但是，很多深圳客戶過去一看就直搖頭不適合投資，盡管該開發商在深圳媒體做瞭不少推廣，但是收效甚微。11月2日，該樓盤就在深圳媒體顯著位置做瞭廣告征集看樓者，不過第二天隨看樓車從深圳過去的就一個人，這唯一的一個人就是記者本人。 究其原因，就是因為菩提園都是大戶型，目前在售單位都在200平方米以上，投資客覺得很難轉手或者出租。而大亞灣目前開發的樓盤大部分都是小戶型樓盤，其中以聽濤雅苑最為典型，以19、29、33平方米的戶型為主，首付2萬餘元，月供400餘元即可。這對深圳投資客來說等於把雞蛋放在不同的籃子裡分散風險，另外一個側面也暗示著開發商、投資客共同對大亞灣未來的不確定性預見。實際上，盡管，大亞灣的樓價不斷被推高，從之前2000年到2006年上半年的1500-2500之間徘徊，上升到目前的4500左右的均價，比如熊貓國際2005年的均價在2300元/平方米，而目前的二手樓已經到瞭5000元/平方米。但是，據創輝租售的工作人員告訴記者，目前熊貓國際的入住率不到30%，缺乏真實居住需求支撐。 記者發現一個有趣的現象是，大亞灣不少樓盤拿自己的賣點與深圳的樓盤做對比，比如大亞灣的香蜜湖、大亞灣的福田CBD，甚至說大亞灣目前的樓市就是寶安中心區2004年的樓市。不可否認，從均價以及戶型來看兩者的確很相似，據相關資料顯示2004年10月寶安的樓市均價為4427元/平方米，而且以小戶型為主；目前大亞灣的美岸棲庭均價為4980元/平方米，聽濤雅苑預計為4000-4500元/平方米、新天名城預計為4400元/平方米、德州城為4300元/平方米、菩提園為4800元/平方米。 但是，很多開發商隻看到表面的供給相似，而沒有看到需求方面的因素。寶安的樓市都是靠深圳人在消化，不是靠外地人。最關鍵的一點是，深圳的工業已經發展瞭20多年瞭，趕上瞭大好機遇。一次是上世紀80年代初發生的亞洲四小龍的勞動密集型產業的轉移。另一次是21世紀初，發達國傢已經成熟的技術密集、資本密集產業的大規模轉移。因而，大亞灣與寶安完全不在一個起點上。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣