深圳4大新城 有望改變房價居高不下

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3月15日，《深圳市近期建設規劃（2006－2010）之新城規劃》通過瞭原則批準，深圳光明新城、龍華新城、體育新城、東部新城等關外四座新城的規劃得到瞭初步擬定。這不僅僅是深圳城市規劃上濃墨重彩的一筆，也是深圳房地產業發展道路上一個新的指向標。四大新城各自位於深圳市版圖的中北部，針對當地的不同情況，《新城規劃》給予瞭其不同的功能定位。根據規劃，光明新城擬定位為生態型高新技術產業新城。其規劃人口規模為42萬人，規劃范圍28.2平方公裡；龍華擬定位為以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區（副都心）。其規劃人口規模為31萬人，規劃范圍23平方公裡；體育新城擬定位為以大型體育、教育設施為主的體育新城，與龍崗中心城共同構建城市東部中心。其規劃人口規模為14.7萬人，規劃范圍13.95平方公裡；東部新城擬定位為生態型現代先進制造業新城。為汽車、生物制藥、自行車、傢具的產業集聚地。其規劃人口規模為25萬人，規劃范圍39.58平方公裡。 　　在深圳的歷史中，這種城市的重大規劃，往往就是當地房地產發展的重大機遇。在深圳關內外經濟發展、城市環境、居住質量還未平衡的今天，四大新城規劃的適時出臺，對這種現狀會起到有力扭轉的作用，對房地產市場的拓展更是不言而喻。在規劃成熟和市場拓寬後，深圳市民將擁有更多的置業機會和選擇。 　　四大新城成深圳人置業潛力地區 　　四大新城的規劃並非僅僅針對房地產業，但其對房地產市場的影響是顯而易見的。四大新城的規劃是為完善的城市中心服務，加快關內外一體化進程，使關外的產業鎮盡快實現城市化。而在城市化提速、關內外一體化加速進行、城市化功能完善、城市資源和城市服務水平提高的同時，區域的居住核心價值也會隨之提高。隨著資源整合能力的提升，土地價值也會隨著新城的規劃而提升，關內外的住宅價格將會進一步趨於平衡。這對控制關內地區房地產價格的上揚，有積極的作用。 　　“新城規劃後相對完善的城市佈局，可以改變關外居住者對居住的要求與居住質量不平衡的現狀，從而拓寬和提升城市價值，為深圳市民置業帶來更多的選擇。”深圳社會科學院地產與城市運營研究中心主任高海燕如是說。就深圳目前需求旺盛的樓市現狀而言，四大新城規劃的藍圖，無疑會拓展房地產開發商的視野，也給市民置業提供瞭一片新的天地，成為深圳置業的潛力地區。 　　從城市功能的細分趨勢看，四大新城可以擔負起實現居民生活場所外拓，居民生活空間擴大，居民居住更新換代等等功能，其核心作用便是給深圳市民居住和投資提供更多的可能性。新城的建成，可以改變關內外發展不平衡、部分城區價值不足、不構成居住區域的現狀，給市民帶來更多的居住選擇。而幾個新城的產業升級，也會引發相關的從業人員向關外轉移，就近置業，使整個城市的佈局更加合理，關內過高的居住集群度、以及偏遠的關外居住條件不足的情況，都將得到有效的改變。 　　對於四大新城房產的物業類型，英聯國際不動產的郭建波認為，中小戶型、中低價位商品住房和經濟適用住房、廉租房的供應將集中於此，尤其是交通便捷、城市設施完善的地段，這種物業，正是使市場形成與大多數消費者收入水平相對適應的有效供應。 　　關外新住宅區不斷湧現 　　隨著深圳城市進程的發展，新的居住區必然在關外出現，這也是城市功能發展成熟後的必然趨勢。而放眼現今整個大深圳，除瞭這幾年加速前行的寶安中心區和龍崗中心區，關外大部分地區的發展步伐仍然難以趕上特區的節奏。這也正是在房地產市場上經常有關外土地流拍的原因：城市資源配置不足，影響瞭開發商土地開發的積極性，因而影響開發效率。 　　隨著光明、龍華、體育、東部關外四座新城的規劃出臺，有關部門將會加快制定新城詳細規劃和法定圖則，加大對新城規劃用地的管理力度，加大對新城市政配套、基礎設施的建設力度，通過一流規劃，一流建設，打造一流新城。這對關內外一體化的進程，無疑是一個強有力的助推器。 　　從國際上許多大城市的城市規劃可以看到，以工作區為中心，居住區包圍四周，是大城市格局的一個模板，城區正中會以政治、經濟文化區形成城中心，縮小城市的范圍，而在城區外則形成衛星城。光明、龍華、體育、東部四座新城環抱深圳市區，其定位與衛星城的作用有某些相似之處。但在衛星城之外，這四大新城崛起的意義更在於整個深圳地區的均衡發展。綜合開發研究院（深圳）研究與咨詢部副部長劉魯魚接受采訪時說，這四大新城可以說是深圳市難得的四塊開發良地，新城規劃是一次高標準的規劃，規劃標準要高於特區內的城市規劃。比之龍崗、寶安兩座中心城行政、文化、商業中心的定義，這四大新城更多強調的是產業、環境方面的意義，當地域經濟質量提高、商業配置均衡之後，當地的居住核心價值也將逐漸凸顯。 　　在四座新城的規劃中，分擔城市功能，分流城區置業人群，是其主要的定位。而新城所謂的“城”的建立，不僅僅要有大量成熟的居住社區，更要有齊全完善的公共配套設施和適宜的人居環境，使之真正成為城市副中心，並通過便捷齊全的交通網絡與城市中心緊密相連。 　　功能各異帶來特色發展 　　從居住角度上，專傢們認為四大新城有其居住價值上的不同。“龍華新城和體育新城在現階段，相對而言是比較適宜居住的片區。”高海燕表示。龍華新城產業提速較快，二線拓展區的定位也比較早，經濟定位明確，又擁有地鐵四號線和眾多的沿線物業，具有較高的居住價值。體育新城是“大運會”這個特殊的契機造就的特殊城市營銷和城市建設，短期內將有相當快的發展速度，在“大運會”的驅動下可能提前十年實現城市化水平，給深圳未來帶來一個高水平高品味的商業、體育、休閑空間。而光明新城的建設基礎、管理水平、產業質量還比較落後，集群居住的條件也不夠成熟，但它定位為生態型高新技術產業新城，高科技產業會帶來未來經濟質量的變化，高水平人群因為產業聚集，這對提高居住質量也是一個難得的契機。東部新城的出現則可以改變深圳“西重東輕”的傳統格局，“西部的光明新城強調的是產業，而東部新城則強調瞭城市功能。”劉魯魚說。 　　規劃出臺後，開發商將會適時在當地進行佈局調整，在龍華、體育、東部新城，房地產商具有較強的預見性，許多地產商已經在當地構成較為完整的居住圈，而對光明新城的認識則相對較晚，當地仍有很強的潛力可以挖掘。 　　而置業者需要註意的是，實現這一目標還有一個過程，在看到城市化水平未來發展方向的同時，也要認識到新城的規劃出臺到建設完成，還需要一個相當長的時間周期，對此應有較充分和全面的認識。 　　資料鏈接 　　近期建設規劃四大重點地區 　　1、重點開發地區 　　重點開發地區是擁有良好的用地條件和設施支撐、以新開發活動為主、對促進新城建設和城市整體發展有重要帶動作用的地區。 　　（1）龍華新城：依托深圳新客站、國傢鐵路和軌道4、5號線的建設，將龍華二線拓展區建設成為區域性交通樞紐和綜合服務的現代化新城區。 　　（2）體育新城：高標準建設市大運中心，初步建成集體育、教育、居住、商業文化、旅遊休閑於一體的體育新城。 　　（3）光明新城：加快建設光明高新技術產業園區，推動光明老城區改造和新中心區開發，完善各類公共設施和基礎設施，建設具有示范作用的生態新城。 　　（4）東部新城：加強大工業區高新技術和先進制造業基地的建設，完善交通和生活配套設施，高標準建設產業與綜合服務功能協調發展的東部工業新城。 　　2、重點改善地區 　　重點改善地區是以整理和改善為主、對提升城市功能有重要作用的地區。 　　（1）寶安機場地區：加快機場二跑道和新航站樓建設，完善周邊交通設施，調整周邊用地功能，提升區域交通樞紐地位，促進物流業和現代服務業的協調發展。 　　（2）鹽田港地區：推進港口擴建和後方陸域的改造整合，完善疏港交通體系，推動“區港聯動”的實施，建設成為區域性國際物流樞紐。 　　（3）平湖物流園地區：加快鐵路集裝箱中心站建設，進行土地整理和用地功能置換，大力發展多式聯運，建成現代綜合物流園區。 　　（4）龍崗軌道3號線節點地區：結合深惠公路改造和軌道3號線建設，對軌道沿線節點進行更新改造，提升建設水平。 　　（5）羅湖—上步中心地區：改善人民南和華強北兩個片區的交通微循環和步行系統，完善市政設施，重塑公共空間，開發利用地下空間，提升商業功能。 　　3、重點生態恢復地區 　　重點生態恢復地區是位於基本生態控制線內、現狀生態破壞嚴重、急需進行生態恢復以保障城市生態安全的地區。 　　（1）鐵崗－西麗－石巖水庫地區：完成一級水源保護區內的違法建築清拆工作，遏止毀林種果和陡坡種果行為，開展退果還林，繼續進行采石取土整治和無林地的造林綠化，完善截污管網，保障城市飲用水安全。 　　（2）沙井－松崗、公明－松崗、福永、平湖－觀瀾、佈吉、龍崗、坪山－龍崗和坪山－坑梓等八條生態綠廊地區：逐步進行建設用地清退，結合公園建設、公益林建設、河流綜合整治、綠化緩沖帶建設等方式，大力進行生態恢復。4、重點儲備控制地區重點儲備控制地區是發展潛力大、可建設用地較為集中、需加強用地儲備和開發控制的地區。 　　（1）前海灣地區：定位為城市西部新的生產性服務中心，近期重點儲備寶安中心廣場以南、桂廟路至新城大道之間的用地。 　　（2）沙井西部沿江地區：定位為未來高端制造業園區，近期重點儲備福園二路以西用地。 　　（3）大鵬半島旅遊控制區：定位為國際生態旅遊休閑度假區，近期重點儲備新大－龍岐灣、西沖、東沖、迭福等地區未開發用地。 　　光明新城：生態型高新技術產業新城 　　光明中心區是光明新城的城市中心區，也將是深圳市西部高新組團城市主中心。國際招標文件中提出，規劃方案應“使深圳市寶安光明中心區從開始規劃設計階段就有一個高起點；使光明中心區內各功能區與光明高新技術產業區有機結合，創造特色鮮明、環境優美、功能完善的新興城市中心區，激發城市發展潛力，帶動深圳市的城市發展。” 　　龍華新城：城市中心功能拓展區 　　經過三四年的發展，龍華樓市早已今非昔比。 　　龍華樓市可以由佈龍路劃分為南北兩片，南面為梅林關口片區，北面為龍華中心區。又可分為三大板塊，分別為梅林關口、沿民治大道兩邊和龍華中心區。龍華樓市近幾年風生水起，不僅帶動瞭周邊的經濟發展和配套改善，也給整個關外樓市註入瞭一針強心劑。此次成為政府規劃的重點建設區域，龍華樓市的發展將更加突飛猛進。 　　東部新城：生態型現代先進制造業新城 　　東部具有超前的國際化規劃優勢及良好的工業資源，而且由於地緣關系，東部輻射包括惠州東莞等在內的珠三角城市的能力亦更強，符合可持續發展的戰略要求。隨著東部鐵路、城際軌道和高速公路等區域通設施的建設，東部新城的工業、園區物業將得到更加全面的發展，也將發展成為深圳向粵東北地區輻射的制造業中心。 　　體育新城：與龍崗中心城共同構建城市東部中心 　　與其它地方的奧運村不同，比如北京和廣州的奧運村或亞運村附近隻有運動員公寓，產業鏈比較單一，而深圳體育新城則擁有包括高科技、文化、會展、休閑健身等在內的完整產業鏈，這裡可以長期聚集穩定的高端人群，能迅速中心化並具有強大可持續發展潛力。 　　大運會的成功申辦，為龍崗樓市的加速發展提供瞭絕佳的載體和支撐，為深圳理想人居東部軸心的宏偉目標提供瞭一個最直接、最有效的平臺。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣