深未現法定斷供潮 很多地方開始斷供?

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陽光、藍天、海水，間或還會有夕陽下的那抹彩雲。 　　雖有樓盤阻擋，但站在陽臺上，不遠處海水迫岸的情景依然能被深圳蛇口東角頭半島·城邦小區內一套121平米房子的主人收入眼底。 　　有點遺憾的是，這套房子自2006年2月被買走後，一直無人入住，還呈毛坯狀。 　　不過，現在這個房子的業主心裡很不踏實。陪同看房的房產中介小張，偷偷地告訴以買房者身份出現的記者。 　　炒房者半年縮水一百萬 　　據介紹，現在的業主是在去年10月，以總價接近310萬元的價格買入的。而中介現在提供給記者的價格則是總價205萬元。 　　這是絕對的負資產，現在如果購買的話絕對合算。小張勸說記者盡早做決定，拿下這套已縮水100萬的房子。去年我們主要做投資客，現在我們的重點轉移到有自住需求的客戶上。小張的老板這樣告訴記者。 　　7月19日，在半島·城邦的廣場上，記者見到瞭正在組織活動的開發商方面的負責人，得知記者身份後，該負責人反復強調，半島·城邦一期1012套房子，在2006年2月份，以每平方米11000元的均價在四天內一次性賣完，這些當時媒體都有報道的。 　　很顯然，記者前面所見到的房子正是炒房客的獵物。 　　就是在這樣的百萬級的房價變動中，半島·城邦登上瞭深圳斷供樓盤一覽表的顯著位置，但其開發商表示，目前市場價仍在2萬多元，不存在所謂負資產問題，至於房子後續市場流通的情況，我們並不清楚。 　　我們也是慕名而來，聽說這有不少業主斷供，感覺半島·城邦的房價跌瞭不少，如果能碰上合適的，就打算買下一套，把父母接過來一起住。在小區裡，記者聽到瞭這樣的說法，但有些擔心，房價會不會繼續下跌…… 　　深圳香地咨詢總經理半求認為深圳樓市的斷供隻是剛剛開始，銀行的靜態數據不是很高，但實際的動態數據很嚇人。如果深圳房價在現在的基礎上再跌20%,房貸可能面臨斷供630億元。但該說法未得到權威證實。 　　斷供就是做給銀行看？ 　　斷供，就是做給銀行看的 　　在房地產論壇中，記者時常會看到類似的說法。深圳市銀監局相關負責人也對記者表示，如果房貸斷供潮出現，首當其沖遭受到影響的將是銀行系統。 　　受到斷供影響的還有在深圳一股份制銀行工作的李梅（化名）。在這個月月初，李梅主動申請，從銀行的個貸部調到瞭櫃臺。因為她手上的客戶，從3月份開始就一直沒有還銀行的按揭貸款，她每個月都面臨著被扣分、完不成業務指標的危險。 　　據李梅介紹，去年11月，一傢與其所在銀行有合作關系的房產中介介紹瞭兩個客戶，同時辦理按揭貸款，兩個人在同一個樓盤分別購置瞭一套房產，當時銀行的評估價格是54萬元，兩個人分別貸瞭39萬元。 　　但到今年3月，李梅發現事情有些不妙，其中一個客戶從3月份開始停止向銀行還月供，5月份銀行對其房產進行評估時，已經跌破貸款價。 　　李梅隔幾天就給對方打個電話催款，剛開始，客戶還接電話，說現在經濟困難等理由。但後來再打電話，就隻能聽到您所撥叫的用戶已關機的留言。不得已，李梅通過短信和其交流，告訴他斷供的危害。當然會加些誇張和威嚇的成份，李梅告訴記者。 　　5月份，銀行通過律師向該客戶寄去一封催款函，但一直未能得到回復。一萬塊錢扣5分，39萬就要將近200分，每個月扣200分，直到客戶按時還款。李梅說，分下降，不但工資要縮水，還要面臨降級的危險。受不瞭這份壓力，李梅斷然決定申請調換崗位。 　　但是上周三，李梅通過短信告訴記者，她的客戶已賣掉房產，提前還清瞭房貸。我們也就撤消瞭對客戶的起訴。 　　李梅如今已調到櫃臺工作，她也不用擔心自己的客戶會否出現斷供，但是深圳的金融系統卻不得不嚴陣以待，做好防備。 　　深圳未現法定斷供潮 　　6月底，兩篇題目分別為《負資產已達30萬，深圳中產很受傷》和《深圳銀行斷供過千億 次貸危機浮現》的網絡文章，在深圳今年上半年房價大幅下跌的背景下，引起媒體廣泛關註，一時之間關於深圳斷供潮、千億房貸高危成瞭新的流行語。 　　深圳大學金融研究所所長國世平在接受記者采訪時斷定，深圳樓市斷供話題的產生來自斷供者本人或者炒樓者希望市場發生轉機或者政策救市的動機；一些房地產專傢則將深圳斷供定為孤案。 　　記者通過與業內人士、斷供當事人、銀行信貸部門負責人的交流以及對多個樓盤的走訪等不同渠道，瞭解的情況是，如果隻是將斷供的定義限定為沒有再交按揭款，而非法定斷供期———即銀行限定的6個月期限，斷供在深圳確有其事，並且絕非孤案和個案。一位不願具名的開發商告訴記者，應該有20個樓盤都出現瞭斷供的情況。 　　2007年深圳區域金融報告相關調查強調，2007年的4-7月份市場為成交高峰期，房價不斷創新高且投資者紛紛跟風入市，這段時期入市的購房者對價格下跌的承受力較差。去年購買的樓盤成為負資產，即下跌幅度達到甚至超過30%的樓盤，會集中出現斷供的情況。 　　易圖資訊的研究數據顯示，從去年5月到現在，深圳一手樓成交總量不過4萬餘套。深圳房地產信息網研究與發展部資深研究員竹之友判斷，深圳一手樓購買者手中物業下跌幅度達到30%的房子在1萬套以內。 　　炒房中介成斷供助推者 　　調查中，記者瞭解到，一些高位入市但目前又未收樓的業主想通過斷供逼迫銀行向開發商施壓，希望後者能夠給予他們補償。這一部分業主占瞭相當大的比例。而且有越來越多的樓盤業主通過網絡組織起瞭維權小組，通過斷供或者在售樓處示威與開發商進行交涉，索要房價下跌的差額補償。而對於手中物業降幅在20%以內的業主，仍不會輕易選擇斷供。 　　目前，半島·城邦、澳城等樓盤的業主都因資產嚴重縮水不願承擔房價繼續下跌的風險或確實出現還款壓力而選擇瞭斷供，也有不少的業主選擇瞭較為溫和的斷供方式，即斷兩個月後又恢復供樓，接著再斷兩個月。 　　在深圳樓市，一個公開的秘密就是有不少中介參與瞭炒房。一位從業人員告訴記者，2007年參與炒房的中介現在虧損得很慘。很多中介的營業員炒豪宅，手上有幾十萬，付首期之後，月供一兩萬。但業務員固定底薪每個月隻有1500元，市場好的時候，多賣幾套房收入高些還能供得起；市場不好時，交易冷清，賺不到這麼多，自己的房價又持續縮水出現負資產，部分人隻得選擇斷供。 　　■ 真相 　　80餘業主斷供維權 　　稱房價下降跌沒瞭首付；開發商稱此是為爭房價下跌補償 　　深圳市深耕律師事務所合夥人張茂榮在7月19日發表文章，曝出瞭深圳寶安龍華碧水龍庭業主有近百名業主已推選代表，於日前正式致函按揭銀行———深圳平安銀行從本月20日（月結日）正式斷供。 　　上周二（22日），記者在張茂榮的辦公室，見到瞭聚集在一起、進一步商談斷供計劃的業主代表。 　　一位李姓業主給記者算瞭這樣一筆賬：去年6月，李先生以每平方米1.1萬元的價格購買瞭碧水龍庭二期的一套70多平米的二室一廳，首付16萬多，每個月4000多元的房貸，已經供瞭9個月。但是現在，房價已經跌到每平米七八千，一下子把首付給跌沒瞭，房子總價還不夠剩餘的房貸，名副其實的負資產，繼續還貸不如重新買一套劃算。 　　業主杜小姐也稱，她和老公在該樓盤各有一套房子，現在價格跌得很厲害，想讓開發商做一些補償。目前，房子的首付已全部虧損掉瞭。供也是虧，不供也是虧。 　　但是，在正式接受記者采訪中，業主們更多地還是強調碧水龍庭的開發商———深圳榕江實業有限公司在未經業主同意下單方面變更瞭小區的大門設計以及幼兒園的用地規劃設計等。要通過法律措施維護我們的合法權益，向開發商討個說法。我們要避免談房價下跌和資產損失。業主們在私下溝通時達成瞭共識。 　　截至目前，已有超過80個業主參與這次斷供維權行動，李先生給記者算瞭另一筆賬，斷供後，平均每戶欠銀行的房貸餘額超過70萬元，這些業主加起來就會超過5000萬元，而且還有業主跟進。 　　這都是個別炒房人策劃的手段，用以逼迫開發商，爭取房價下跌的經濟補償。碧水龍庭的開發商榕江實業投資規劃部經理伍文占如是說，這些要斷供的業主大都是投資客，大部分都有兩套或者三套房產。 　　據業內人士介紹，其通過私人關系找到瞭平安銀行內部材料，查看瞭該樓盤業主在銀行的信貸情況，並稱從已公開的斷供業主名單中發現，不少人都有多套房產。 　　記者在和另一位組織業主進行維權的代表交流時，其得知碧水龍庭業主為瞭維權已經斷供的消息時，反問瞭一句———他們跌得很嚴重吧？ 　　■ 個案 　　北京斷供散戶林生：半年2套房縮水100萬元 　　此前投資房產曾掙20餘萬元；分析人士稱房價下降4成後北京將現大規模斷供 　　2008年7月28日晚，北京，羊坊店路3號院，天氣悶熱。已連續2個月沒還房供的林生(化名)在房間裡來回地走動著。 　　還不到40歲的林生，最近好像突然老瞭六七歲。去年11月，林生一次性通過貸款購置兩套房產，因加息累積效應和房價下降等原因，林生已兩月沒還款，8月1日，對他來說是一個重要的坎。按銀行規定，再不還款，銀行將會對其進行法律起訴要求強制還款。 　　斷供散戶：投資房產曾嘗甜頭 　　投資房產，林生曾大賺。 　　2005年11月22日，位於朝陽區國傢森林公園旁立水橋的明天第一城樓盤開盤，起價4699元/平米，林生拿10萬元，首付20%買瞭一套100多平米的房子，到瞭2006年6月，房子的均價沖到6900元/平米，僅半年時間，林生的房子每平米就漲瞭2201元，房子出手後，林生小賺22萬元。 　　嘗到甜頭的林生去年加大炒房力度，2007年11月毫不猶豫地在北京的東四環買瞭兩套房子。當時，正是北京房價上漲最快的時候。在中關村區域曾出現一個星期房價上漲三千元的個案，房價越高，購房者越多。林生就在當時拿出所有積蓄一口氣買瞭兩套，一套是80多平米的大一居，一套是120多平米的兩居，價格是18000元/平米，兩套房子的總價360萬元，貸款購房。 　　讓林生想不到的是，今年春節後，北京的樓市慢慢進入冷清階段，價格也下降。北京市統計局的最新統計數據顯示：據統計，從今年2月份開始，北京住宅銷售均價依次為13036元/平米、13090元/平米、13488元/平米及13222元/平米。5月份首次出現今年以來均價下降的局面，環比4月均價下降266元/平米，降幅達到2%。 　　林生購買的樓盤在降價潮中亦未幸免。2008年7月，該樓盤再次推出新盤時，13000元/平米起價，按最新開盤價，林生2套房子總價是260萬元，與半年多前相比，市值縮水100萬元。 　　房價下降同時，銀行的加息連鎖效應也成瞭重壓。林生2套房子采用的是等額本息貸款，6次加息後已深陷貸款包袱的林生開始坐立不安，還款壓力加大後不得不省吃儉用，但從今年5月份起基本就無能力支付月供，進入實質性斷供狀態。 　　房價降40%：北京斷供潛在群將出水 　　交通銀行北京三元支行副行長馬曙光告訴記者，購房者有連續3個月不還款、或累計6個月不還款或欠款的記錄，銀行有權利依法對購房者進行起訴。馬曙光透露，目前央行已對購房者的誠信系統進行瞭全國聯網，對購房者誠信進行動態監控，隻要貸款者出現過不按時還款的行為，都能及時反映記錄。馬曙光稱，林生不能按時還款的話，銀行會收房進行抵押拍賣。 　　林生也有自己的小算盤：他所購置的樓盤，買時是18000元/平米，現在是13000/平米，價格縮水30%（未考慮通脹和人民幣升值等因素），如房價繼續下跌，降到1萬元/平米，自己放棄原有2套房子首付，按現價1萬元/平米重新再買同樣的2套房子都要比繼續支付原月供劃算。 　　北京知名財經分析傢、世紀華創（北京）國際投資有限公司總裁杜猛分析稱，林生作為北京斷供散戶個案，部分反映瞭北京市場的整體情況：一些去年下半年在房價高位運行時購進房產的，現在房價下降，導致這些人成為北京斷供的潛在人群，如房價持續下降，這一群體將會迅速暴露。 　　房價下降多少會導致北京出現大量斷供？杜猛認為，北京房價下降40%—50%將會出現斷供。現在購房者購買第二套房首付四成，隻要房價下降幅度超過購房者的首付款，購房者就會選擇斷供。不過，杜猛表示，北京和深圳是完全不一樣的城市，不會出現房價短期大幅下跌。 　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松建議，銀行業應有更多的靈活性來處理可能到來的由於房價下跌帶來的開發貸款、按揭貸款還貸問題。 　　■ 對話 　　斷供門爆料者：和開發商有些合作 　　否認為解套寫文章；稱自己也是炒房者 　　作為深圳斷供門事件的最早爆料者風語，坊間猜測他是和某些地產商聯手制造瞭斷供論，是共同利益使然。風語究竟何許人也，緣何拋出如此斷言，記者就此對其進行瞭專訪。 　　有意思的是，風語的名片上印著風語置業者聯盟盟主，國際風水研究院理事，風語文化傳播有限公司的內容，名片的左邊還淺淺地印著太極八卦圖。 　　最多的時候有5、6套房 　　新京報：你自己炒房嗎？ 　　風語：我自己也炒房，最多的時候手裡有5、6套，但是我虧得不是很多，隻是減少利潤，賺的錢少瞭。 　　新京報：你是不是為瞭給自己解套才制造這種輿論？ 　　風語：我不是以炒傢和投資者的身份來寫這些東西，我一直是在做房地產評論，貼近房地產這塊談自己的感受。 　　新京報：有人懷疑你和開發商聯手制造斷供現象？ 　　風語：我寫文章沒收開發商一分錢。還有開發商給我打電話問我說這些的目的是什麼？我說沒有什麼目的，就是發現瞭問題，寫出來讓大傢有所警示。 　　新京報：那風語置業者聯盟是什麼性質？ 　　風語：這是2006年成立的，純屬公益性的，專門進行團購買房，職業聯盟成立的時候，深圳房價比較便宜，當時寫過很多東西，在買房人心中有影響力，我是第一個提出深圳房價會漲到2萬的，很多買房人認可我的觀點。我的目的是幫大傢集體買房，找開發商拿折扣，形成團隊力量，買房維權。 　　和開發商有一些合作 　　新京報：你的主業是什麼？ 　　風語：主業做網絡，做營銷。 　　新京報：時間長瞭，會和開發商有合作吧？ 　　風語：有一些合作，但是比較少。 　　新京報：你的博客中，有些號召人們買房的文章像在給開發商的樓盤做廣告？ 　　風語：如果有的樓盤能給折扣，我要推銷樓盤的話肯定要說它怎麼好囉。 　　新京報：說他們的好，是收瞭開發商的錢嗎？ 　　風語：我不收開發商錢。做這塊是純義務的，就是圖個好玩。我不靠這個賺錢，我有些業務是做代理和投資。最起碼現在不靠這個賺錢，以後也許會。 　　很多地方開始走深圳道路 　　新京報：你所瞭解的斷供的人群裡，投資客和自住客的比例大概有多少？ 　　風語：在房子的套數方面，投資客和自住客的比例應該是8：2；在人數上應該是各占一半。因為投資者持有的套數會多一些。 　　新京報：你還堅持深圳樓市有30萬人為負資產的說法？ 　　風語：對。2007年1月到2008年3月，深圳新房成交瞭6萬套，二手房9萬套，在惠州等地是1萬套。其中至少有10萬套已經是負資產，一傢三口人，也有30萬人瞭。 　　但是斷供的現在沒有統計，基本上沒有人能知道真相，銀行不會說實話。很多人還在觀望。但是房價現在看跌20%很有可能，會有越來越多的人斷供。 　　新京報：深圳這種情況會復制嗎？ 　　風語：現在很多地方和深圳的情況一樣，走上瞭深圳道路。深圳去年最高峰的情況和北京、上海的情況一模一樣。房價很高但沒有成交量，沒有人買，房價就會下降，就會出現負資產。北京、上海房價下跌，又會波及深圳，導致深圳房價還會繼續下跌，不可避免，全國都會出現斷供潮。 　　■ 觀察 　　 　　貸款質量將面臨較大壓力 　　銀監部門提高按揭申請準入門檻 　　上周五，斷供風波以來，深圳銀監局首次正面表態稱，根據其日常監管和監測認為，深圳銀行業個人房貸目前尚處於正常狀態，風險可以有效控制，雖然出現個別斷供現象，但由於商業銀行風險控制有力，不致出現系統性風險。 　　同時公佈的數據顯示，從個人住房貸款情況看，截至2008年6月末，深圳中資商業銀行個人住房貸款餘額2198.72億元。按五級分類口徑統計，個人住房不良貸款餘額為13.85億元，比年初減少0.73億元；不良貸款率0.63％，比年初下降0.02個百分點。 　　按照更審慎標準統計（逾期90天以上的貸款對應的全部貸款餘額），不良貸款餘額為17.35億元，比年初增加2.11億元。不良貸款率0.79％，比年初上升0.11個百分點。正如深圳銀監局局長劉元所言，隨著房地產市場的變化，個人按揭的違約率呈現上升態勢，存在潛在的斷供風險，銀行貸款質量面臨較大的壓力。 　　自從媒體開始報道深圳樓市斷供之後，前文報道中提到的銀行職員李梅，其領導在開會時也都會提醒銀行職員，隨時盯緊自己的客戶。深圳市一些商業銀行也掛出瞭要珍惜信用的標語，紛紛提高按揭貸款申請人的市場準入門檻，加強對這些申請人的真實性需求的審查。 　　也有專傢談及，樓市價格的下跌最終會導致銀行的壞賬，但在短期，銀行往往可以將壞賬隱藏在其復雜的報表中，而且壞賬損失的界定不會像股市下跌時那樣被立刻清楚地界定及分配。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣