辭舊迎新 五大要素構築深圳地產新格局

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常言說三十年河東，三十年河西。在風雲際會的深圳地產市場，河東與河西的交替、更迭周期早已是大大縮短。 　　2005年雖然隻走完瞭一半路程，但種種跡象表明，今年對深圳地產來說，註定是一個不平之年。首先地產新政實施，力度空前；接著深圳市政府公佈特區內不再有新的商品房用地供應；寶安、龍崗憑借更多的自然資源優勢，亮點頻出；隨著“中國第一爆”的上演，城中村改造又一度成為最大的焦點。 　　潛流暗動，時尚蜂起，深圳地產新舊格局的演變話題正逐漸變得公開和明朗化。 　　關內“地荒”： 　　地產新格局的直接導火索 　　相信很多人對前不久深圳市國土資源和房產管理局對媒體公佈的一組數據仍然印象深刻。在其公佈的2005年度土地供應計劃中標明：2005年全市計劃供應土地面積1269萬平方米，與2004年總量基本持平。特區內有76萬平方米，占供應總量的6%；寶安區是540萬平方米，占供應總量的43%；龍崗區則是653萬平方米，占土地供應總量的51%。其中，計劃新出讓商品房用地80萬平方米，均分佈在寶安和龍崗，特區內不供應新的商品房用地。一時間，“地荒論”、“斷供論”成為樓市暴光頻率最高的詞匯。 　　特區內房地產經過20多年的發展，已經有瞭比較穩定的發展格局。土地是房地產發展的必要條件，也是最敏感的因素，而現實是特區內土地資源供應已經相當吃緊，很多業內人士大聲疾呼：地荒時代，特區內房產究竟何去何從？ 　　“哪裡有地就去哪兒！”這是很多地產開發商的肺腑之言。不難理解，對土地依賴性極高的房產業不管何時，都得追隨土地的走勢。按照政府規劃的土地供應，關外，似乎已經成為眾多開發商們必然的選擇。那麼，特區內地產的優勢還能否保持下去？深圳關內、關外原有格局是否會就此而不復存在？ 　　“新格局的出現是必然的”，花樣年投資有限公司董事總經理潘軍在接受采訪時說，深圳地產新的格局早在去年就已經有所顯露，今年則更加清晰明朗。在分析原因時，潘軍認為特區內土地供應匱乏是引發新格局出現的一個非常重要的因素。由於沒有持續土地供應，開發商必然會選擇土地較為充足的關外，關內一些大的品牌開發商已經先行一步瞭；而由於所謂的“地荒”，特區內房價會不斷攀升，一些需要置業的人也會選擇關外，以減輕購房壓力。 　　關外熱： 　　地產新格局的加速器 　　總面積為1556.08平方公裡的寶安、龍崗兩區，占瞭深圳總面積80%，大約相當於有20個羅湖或者福田。長期以來，關外發展一直遊離與特區之外。關內、關外兩重天的地產格局也已經″紮根″多年。如今，“破關”之聲已經不絕於耳。 　　關外憑借優勢的的土地資源，成為關內開發商、代理商爭相競逐的寶地。招商、華僑城、金地等紛紛屯兵關外，土地競拍也是一浪高過一浪。去年底，招商華僑城聯軍以16.85億、樓面地價8575元／平方米的天價再次獲得尖崗山四宗土地的的使用權，創下瞭深圳拍賣價格的新高；關內知名的中介代理公司如世聯、中原、德思勤、置業國際、戴德梁行等都在關外有瞭自己的“勢力范圍”。 　　根據寶安房地產交易中心最新的統計數字，今年1至6月寶安商品房住宅成交面積為120.72萬平方米，比2004年上半年的88.6萬平方米增長瞭36.25%；住宅成交均價為每平方米4857元，比2004年上半年的3882元上漲瞭25.12%，較2004年全年4048元的均價上漲瞭9.99%。關外地產的開發熱，對整個深圳的置業格局產生瞭重大影響。 　　某調查機構對關外置業作過調查，結果是有四成以上的關內人願意考慮去關外買房，美聯物業深圳總行市場研究部新近公佈的《關外置業調查報告》顯示，通過人們2030城市發展的預期，打算到關外購房的已占到51.3%。有業內人士稱，目前非常熱門的寶安中心城，吸引本地以外的消費比例由原來的10%上升到20%，關外熱度，確實可見一斑。 　　“上半年熱的是寶安中心城，下半年就數龍華和佈吉瞭”，地處龍崗的深圳九州投資發展公司副總經理蔡勇在談到關外熱話題時表示：關外地產的發展確實受到空前矚目，對地產格局產生一定影響，但究竟能起到多大作用，還要看以後政府的政策、資金支持以及交通、治安等能否有效落實。 　　交通、配套： 　　政府決策是關鍵 　　“所謂關內、關外一體化的新格局，交通是大指標。”花樣年投資公司董事總經理潘軍認為，實現一體化其實就是四條線：一是深南大道和寶安大道以及寶安中心城的對接。這對寶安中心城以及周邊地區的發展將起到非常好的輻射作用，這條線目前已經順利實現；第二條是梅林關與龍華拓展區的對接，這條線將帶動整個二線拓展區的發展。二線拓展區東起梅龍路，西至和平南路，北鄰佈龍公路，南鄰大腦殼山，整體與南山、坂田連為一體，規劃用地面積19.39平方公裡，屬於龍華新城的一大部分，目前，有關改善交通規劃方案已經出臺，對關外關內一體化發展有著舉足輕重的作用； 　　第三條是從清水河出關，延伸出去，實現與龍崗中心城的連接；第四條則是由針對佈吉關交通情況的改善。潘軍指出，這兩條線應該是作為改善交通的遠期規劃，尚有賴於政府的支持力度和最終的執行情況。 　　有業內人士分析，關外地產的發展熱點不僅僅是看推出樓盤的數量、速度、規模或者隻註重某一個項目本身的發展等，更應該著重於整個城市配套的完善上。如城市治安、生態園林、人文環境的建設等等。通過衛星城的推廣，逐漸吸引更多的關內消費群，隻有這樣，其房產發展也才能持久、健康。當然，這不是某一個或某幾個開發商就能解決的問題，一個區域城市化的進程，需要政府，民眾一起努力，當然，地產作為重要的經濟支柱，對關外的交通、配套以及城市化進程也將產生巨大的影響。 　　深圳房地產研究所所長王鋒博士認為，深圳長期以來區域發展不均勻，目前關外利用自身的資源優勢，大力發展房地產，這有利於縮小與關內的差距，但畢竟整個關外的城市形態發展還很不完善，關外目前雖然熱度很高，但最終實現一體化還需要政府進行積極地引導。 　　城中村改造： 　　關內地產的未來熱點 　　5月22日，5.1萬平米的“漁農村”爆破，拉開瞭深圳舊城改造的序幕。僅特區內四區上報的年內改造項目便達28個。“深圳不存在地荒。”深圳房產研究所的王鋒博士始終對關內地產的“地荒”持不同看法。他屢次公開表示瞭對深圳關內土地供應的信心，對關內房產發展也是非常樂觀的態度。 　　“城中村改造潛力非常大”，王鋒說，關內需改造的城中村面積是4000多萬平方米，在平均容積率為3的正常情況下，按照“拆一建二”的比例計算，關內估計將有8000萬至1億平方米的商品房可供應。將足可維持特區內十幾年的土地供應量。 　　除卻城中村改造工程，深圳是否還有其他的土地供應途徑？業內人士認為，目前特區內未來可供開發的地不多，開發商掌握的存量土地十分有限，主要掌握在華僑城、招商手裡。這些對關內地產的需求來說，可謂是杯水車薪，不會起到很大的作用。 　　由此看來，城中村改造已然成為關內地產發展的指揮棒，也是維系關內地產格局優勢的希望所在。城中村改造質量、速度如何，也將決定著未來關內地產的走向。目前，盡管有金地、佳兆業、中航、百仕達、京基、鴻榮源等開發商參與城中村改造，並且也有中信的星光名庭、禦景東園、禦景華城等是幾個頗為大型的成功項目，但是，拆遷難度大，手續繁雜，成本居高，仍然是眾多開發商共同的顧慮。 　　參加城中村改造的某開發商對此也是頗有感慨，他說，就拿拆遷來說，要拆一還一，就等於是付出雙倍的成本來賣一半的房子。關內城中村由原來的3層升至8層甚至10多層，容積率越高，賠償也越高，而且，一拆一建，至少要2年多時間，這期間，原住民的租金收益沒法保證，這些也要發展商來承擔。所以開發商參與城中村改造，需要作好非常充足的準備才行。 　　和諧大深圳： 　　政府引導地產新環境 　　政府停止特區內商品房土地的供應，意義何在？業內人士指出，特區內土地的存量已經不多，如果用的太快，以後特區內的空間就很小；另外，政府停止土地出讓，企業推出土地市場，有利於加強政府對土地的掌控力度，也更方便政府監督、調控整個房產市場，對整個深圳地產以及城市格局將起到積極的作用。 　　同致行地產董事長王波對政府的決策、深圳的地產發展充滿信心，″面對新政策、新局面，我們是談笑風生。″他指出，深圳的房產市場一直都很平穩，雖然今年新政頻出，某些地區的房產市場因此″波動″，但深圳的市場依然非常健康、堅挺。深圳政府提出大力發展關外，加速關外城市化進程，這對深圳未來發展具有深遠意義。建立一個和諧、高效的大深圳也是眾望所歸。 　　置業國際董事總經理薑樹榮對此深表贊同，他認為深圳房產市場一直比較規范，與政府實施正確的地產政策息息相關。政府相關部門並沒有強力實施政策，去幹涉房產的正常發展。當然，也會適時出臺一些法律法規和政策，但根本目的是在於打擊市場上的一些不規范的現象，讓房產更加健康的運轉。 　　業內人士普遍認為深圳一直局限於在二線之內，而關外發展長期滯後，這種不協調局面，並非長久之計。如果停止特內區土地出讓，關外較為充足的土地資源，將成為加快和促進關外的發展的最重要的砝碼。關外房地產的發展，影響著整個關外城市化進程，政府一直在積極倡導要建立和諧深圳，效益深圳，通過對關內、關外土地的調控，來引導廣大民眾樹立一個和諧大深圳的觀念，對整個深圳的平衡發展以及可持續發展是非常有利的。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣