2011年房地產市場將面臨稅收等四重因素考驗

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住宅市場仍面臨信貸、供應等四大因素考驗 　　2010年樓市即將在調控中謝幕，展望2011年，房地產市場將面臨稅收、信貸、供應等四重因素的考驗。有專傢認為，整體市場可能在博弈中穩定，各項指標增速放緩，但房價可能會出現小幅上漲。而對於廣州市場，業內人士表示，投資商業地產要好過住宅，但如珠江新城和天河北等部分稀缺的單身戶型住宅也有賺錢機會。 　　本報記者 張忠安 　　明年房價將在博弈中保持穩定 　　雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢基本定調，房地產市場在2011年依然是被調控的對象。因此，多數專傢表示，在CPI高漲、城市化等推動下，房價依然會保持穩定調整，不會出現大跌，但也難有暴漲。 　　廣州同創卓越投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，明年樓市將會前低後高。他認為，在明年3月政府工作會議前嚴厲的調控政策不大可能松綁。樓市將出現“有價無市”的狀況。樓價在明年上半年將會上下兩難，開發商和地方政府都將是樓市低迷下的輸傢。而到下半年，預計成交量和樓價都可能回升。“一方面，市場有修復性的購房需求，另一方面，對國內經濟發展、對地方財政如此重要的房地產行業，不可能長期被打壓。”因此，趙卓文表示，對很多購房者來說，明年上半年或許是入市的好時機。 　　而上海易居中國研究院楊紅旭則認為，中央經濟工作會議精神對於明年房地產市場的影響，總體上屬於中性，略偏空。在此政策形勢下，明年房價將總體保持調整態勢，不可能出現2008年那樣的低迷，也難以重現2009年那樣的報復性反彈。 　　中國社科院最近發佈的報告表示，明年房地產經濟及房價走勢，主要取決於政府調控房價的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。如果調控放松，房價將會反彈，價格可能上漲20%~25%。 　　中金公司房地產分析師白宏煒分析認為，2011 年總體房價呈小幅上漲，成交量略有上升，下半年可能出現結構分化；與沿海一二線城市不同，受益於經濟轉型，中西部交通樞紐城市和沿海三線城市住房市場將量價齊升；伴隨通脹，商業物業租金和價格將同步上漲；資金壓力下，地產公司會加快周轉，有利於業績釋放。他還判斷，2011 年商品房均價同比將上漲2%，交易量上升 5%。與 2010 年相比，各指標全面放緩，行業增速下臺階。 　　廣州買樓投資 　　商鋪好過住宅 　　央行的最新調查顯示，房地產仍然是目前居民投資的首選品種。業內分析人士表示，對廣州而言，買住宅來投資不如買商鋪等商業地產。但也有專傢表示，部分學位房、稀缺資源依然有賺錢機會。 　　地產經濟學傢鄧浩志告訴記者:“明年絕對不是投資買房的時機，如果第二輪調控效果不好，中央100%會繼續調控，所以住宅市場面臨著巨大的政策壓力和風險。”他表示，相對於住宅市場，投機商業地產可能還有錢賺。“商鋪、寫字樓應該是未來房地產市場具有一定升價空間的產品。” 　　記者最近在天河東走訪發現，不少二手房價格依然快速上漲，如一套今年7月份還是賣74萬元左右的小三房，現在中介對外報價漲到90多萬元，“短短幾個月就可以賺近20萬。”該樓盤附近的中介告訴記者。 　　因此，有投資分析人士表示，雖然整體上政策對樓市投資打擊力度非常大，但部分稀缺房產依然有賺錢機會。 　　廣東工業大學高級經濟師申格聯認為，有投資或自主需求的購房者應該在買房時重點關註房子的地段和位置，學位房目前仍然處在“價值窪地”。此外，對於重要的商圈周邊、公園周邊、高等學府周邊的住房都會是投資的好去處。在郊區，要選擇地鐵口、高速路口附近或者風景優美的環境進行投資房產。 　　四大因素考驗明年樓市 　　中央經濟工作會議閉幕後，專傢學者們都沒有在相關文件中找到有關房地產的表述，這讓市場忐忑不安，有關人士表示，這意味著房地產在2011年還是政策調控年，在未來經濟中的作用會逐步淡化。2011年整個樓市至少需要面臨政策、資金、土地和保障房四大因素考驗。 　　考驗一：樓市調控政策是否加碼？ 　　國傢統計局數據顯示，全國70個大中城市11月份房屋銷售價格同比上漲7.7%，上漲的幅度超出多數專傢的預期。 　　上海易居中國研究院楊紅旭表示，價格逆勢上揚說明最近一輪的調控效果，明顯不如4月份那一輪。因此，可能倒逼國傢再出新政，“暫不論明年如何，眼下的房價上漲可能促使房產稅加快出臺。”楊紅旭表示。 　　考驗二：銀行是否卡住“錢袋子”？ 　　無論是開發商買地開發，還是購房者借錢買房，都離不開銀行。因此，有業內人士表示，如果2011年銀行果真卡住錢袋子，買賣雙方都會陷於被動，樓市將面臨“貧血”的危險。 　　從11月的信貸變化看，國內金融機構對開發商的新增貸款明顯收緊，11月份僅有802億元，同10月份的1045億元相比，大幅萎縮瞭23.4%。 　　楊紅旭表示，房地產業是資金密集型產業，貨幣政策的轉向，將對房地產市場構成顯著影響。 　　考驗三：土地供應能否緩解供需矛盾？ 　　今年11個月，多數城市土地出讓金超過千億元。但從全國來看，主要城市的年度供地計劃很少能完成，而土地供應短缺也成為開發商逆市漲價的理由。因此，明年地方政府能否加大土地供應，也影響著整個市場的變化。 　　今年11月，房屋新開工面積、竣工面積雙雙下降，其中開工面積同比下降瞭17.4%。“在新增項目貸款被卡的情況下，會導致明年的商品房供應比預期要少。”東莞一位開發商人士表示。因此，如果供需矛盾緩解不瞭，市場反彈的幾率就比較大。 　　考驗四：保障房能否真正落實？ 　　多年來，政府的保障性住房總是缺位，導致房價節節攀升，陷入越調越漲的怪圈。不過，明年的千萬套保障性住房將在一定程度上緩解低收入人群的住房難問題，但地方政府能否“以時間換空間”，在對商品房打壓的同時，足量完成保障住房指標，也將考驗明年普通商品房住宅的走勢。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售