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當前，一場城市更新的攻堅戰正在深圳最早的建成區羅湖打響。這裡誕生瞭城市更新的蔡屋圍模式；這裡已成為深圳城市更新的主戰場，33個更新項目在這裡遍地開花。
羅湖區委書記倪澤望、區長賀海濤認為，城市更新是破解羅湖土地資源難以為繼、產業空間嚴重不足、城區環境持續老化的有力手段，也是羅湖先行先試建設國際消費中心的重要突破口。羅湖的城市更新將緊緊圍繞重點產業、重點區域和重點項目全力推進，為實現一中心兩基地（國際消費中心和服務業基地、總部基地）的發展目標打下堅實基礎。倪澤望、賀海濤表示，羅湖要把城市更新與國際消費中心建設的產業業態有機結合起來，通過物理空間的改變帶動城市模式的改變，以城市更新的手段創造更新的城市空間和更新的公共生活服務模式，讓羅湖再次引領城市發展的風騷，成為新觀念、新場所、新文化、新生活的前沿，實現市委市政府對羅湖提出的整個城區轉型升級的目標。
城市更新前景一片光明，但道路相當曲折。羅湖先後完成瞭人民南、華潤萬象城周邊地區及水貝珠寶產業集聚基地的環境整治，探索出一條綜合整治類城市更新的路徑；完成瞭漁民村(小區網論壇)、田貝村(小區網論壇)的改造，探索出一條自主更新類城市更新的路徑；完成瞭蔡屋圍金融中心的改造，探索出一條政府引導、市場運作的城市更新的路徑，實現瞭多方共贏……這些城市更新方面的探索，在深圳乃至全國都產生瞭示范效應。在城市更新的蔡屋圍模式下誕生的深圳新地標京基100入夥近兩年，來自全國各地的參觀者絡繹不絕，人們在登頂欣賞鵬城美景之餘，更感嘆城市更新化腐朽為神奇的力量。羅湖區重建局局長王策飛表示，羅湖將長期致力於探索城市轉型期的可持續發展道路，主要從質量、創新和制度三個方面著手深入推進城市更新。
再造新羅湖：四分之一建成區全面改造
羅湖全區總面積78.76平方公裡，其中，可建設用地約35平方公裡，已基本全部建成，通過二次開發來拓展優質、高效的產業空間是羅湖可持續發展的關鍵所在。據統計，羅湖區四舊面積約8.3平方公裡，占建成區面積的約四分之一。倪澤望、賀海濤曾多次表示，城市更新是羅湖後30年再創輝煌的重要抓手，等不起、慢不得，羅湖人必須人一己百大幹快上，通過對四分之一建成區的更新改造，建設繁榮、文明、幸福的新羅湖。
根據《羅湖區先行先試建設國際消費中心的行動計劃》，按照產業第一和功能提升的原則，羅湖城市更新重點推進五大產業片區改造。依照規劃，未來5到10年，羅湖區將新增產業空間750萬平方米。其中筍崗—清水河片區開工建設27個城市更新項目，總投資超過500億元，擬建設為國際時尚消費中心和國際創意機構總部基地；金三角片區規劃建設5個城市更新項目，總投資230億元，擬強化建設以金融為核心的高端商業商務區；水貝—佈心片區規劃建設10個城市更新項目，總投資180億元，擬打造為全球珠寶時尚產業總部、設計營銷中心及旅遊購物目的地；蓮塘片區規劃建設4個城市更新項目，總投資45億元，要建設成為互聯網產業園和口岸服務區；深南東片區規劃建設2個城市更新項目，總投資55億元，激活深南東發展潛力，沿深南路形成高端商業商務集聚帶。
目前筍崗—清水河片區已開工的三個項目分別是清水河國際汽車物流產業園、深業進智現代物流分撥中心、深業物流中心；力爭明年開工的項目有筍崗總部基地（深業泰富）和佈吉農批市場更新項目；金三角片區的向西村局部改造已完成拆遷；蔡屋圍金融核心區、湖貝片區已列入市城市更新計劃；水貝—佈心片區的特力—吉盟工業區已有3個地塊開工；中華自行車廠、水貝金展國際珠寶廣場等改造項目計劃下半年開工；金威啤酒廠、佈心工業區、特發保稅黃金珠寶產業園等一批項目也在抓緊推進；深南東片區的黃貝嶺村改造項目一期已全面動工，同時在進行二期項目規劃，三九大酒店改造項目正在進行可行性研究；蓮塘片區西下南村、國威電子科技大廈等項目已開工，蓮塘第七工業區、鵬基工業區改造等項目也在全力推進中。
產業規劃引領更新改造
自2009年底《深圳市城市更新辦法》出臺至今，羅湖共有33個項目列入城市更新計劃，其中舊城中村8個、舊工業區18個、舊商業區4個、舊住宅區3個，總用地面積約174萬平方米。目前已核發專項規劃批復的項目總用地面積70萬平方米，已簽訂土地使用權出讓合同的項目總用地面積32萬平方米，項目實施率達到35%，位居全市第一。預計羅湖今年城市更新項目在建面積將達到225萬平方米，比年初預計的189萬平方米增加36萬平方米，在建總體量相當於12個萬象城。
羅湖區重建局負責人表示，今年羅湖城市更新的目標，是在全力確保水貝國際珠寶廣場（中華自行車廠）、水貝金展國際珠寶廣場、大中華CEPA廣場等基本項目開工建設的同時，蔡屋圍片區、湖貝片區列入城市更新計劃。
在已獲批的33個城市更新項目中，產業項目占比80%以上。未來新增產業空間吸引什麼產業進入，傳統優勢產業與新興產業等如何平衡？如何有效避免同質競爭？羅湖的思路非常明確——以產業規劃引領空間規劃。為此，羅湖開展瞭金三角等4大片區17個重點項目的產業規劃國際咨詢，35傢來自德國、英國、西班牙等國傢和地區及內地的國際咨詢機構及聯合體報名參征。經過三輪評審，北大縱橫、戴德梁行、英國合樂集團入圍前三名，規劃咨詢與招商引資捆綁，確保規劃可行、項目落地。
為確保各個更新項目按照產業規劃落地，區政府要求盡快建立項目規劃與產業規劃、招商引資三個同步推進機制。即所有城市更新項目在申報更新計劃的同時申報其產業規劃，符合一中心兩基地定位才允許實施。區裡初審通過後，招商引資部門立即跟進，以規劃促招商，以招商完善規劃。區重建局緊扣城市更新和產業升級兩大主題，牽頭組織建立瞭聯席會議工作制度，制定瞭《羅湖區三個同步推進聯席會議工作方案》，實現瞭區城市更新部門、經濟促進部門、投資推廣部門就更新規劃、產業規劃、招商引資保持定期溝通、同步推進。
實施精品戰略打造更新樣板
在完成一批、開建一批、儲備一批、籌劃一批城市更新項目的同時，羅湖區對幾個重點更新項目實施精品戰略，爭取在不遠的將來再打造出1~2個像京基100這樣，在全市乃至全省具有示范效應的更新樣板。
由紅嶺北路、紅崗路、佈吉路、文錦北路、洪湖東路、筍崗東路圍合而成的筍崗—清水河片區，總用地面積5.42平方公裡，規劃總建築面積達1200萬平方米。羅湖對該片區用超前的眼光和國際化思維實施統一規劃。根據已編制完成的《筍崗-清水河片區發展單元規劃大綱》，片區的功能定位為國際時尚消費中心和都市創意總部基地。規劃強調通過優化交通組織，加強筍崗和清水河聯系，形成一個整體；重塑佈吉河兩岸和洪湖公園得天獨厚的景觀資源，塑造都市景觀品質休閑區；強化片區商貿業創新發展模式，創建片區國際采購、專業會議、展示交易模式，形成新興商務服務中心；引進中運量輕軌電車，利用原鐵路專用線軌道，將龍崗佈吉、清水河、筍崗和福田華強片區聯系起來，加強軌道交通覆蓋和換乘聯系；建設永不落幕的城市生活傢年華，形成以傢為主題的城市消費、休閑和體驗中心。該片區16個子單元專項規劃正在逐一落地，力爭按照西有前海，東有筍崗的要求，個個做成精品。
由華潤置地主導的湖貝片區更新項目分三期進行，將用9年左右的時間，將片區建成集購物、休閑、娛樂、文化為一體的新商業地標。項目完成後，將與現有的東門商圈相得益彰，享受東門商圈帶來巨大人流和商機的同時，也為其提供更為發達的公共交通線路及近10000個停車位，使東門商圈進一步擴容。該項目的一大亮點是要改造成為華潤萬象城的升級版，成為羅湖打造國際消費中心的扛鼎之作，使老城區重新煥發深圳風采；另一亮點則是將本地文化和商業文化有機融合，片區將建設嶺南風情的步行街，配有地域特色的小劇場及街頭表演，將嶺南文化融入到商業圈的各個角落，這裡將成為羅湖的心臟地帶和超越萬象城的標志性的公共空間。針對社會廣泛關註的湖貝村懷月張公祠改造後的命運，華潤置地項目公司承諾，將充分聽取村民意見，以適當的方式最大程度還原歷史，為湖貝村和片區提供一個集宗族文化和嶺南民俗文化功能於一體的、值得永久保留的建築。
京基集團在蔡屋圍片區的新一輪改造也將步入快車道，蔡屋圍統籌片區東起華潤萬象城，西至紅嶺路，北至紅寶路以北，南至濱河路，總用地面積約31.6萬平方米。擬建設成具有國際地位的金融服務和高端消費中心。該片區作為羅湖先行先試打造國際消費中心的另一亮點，將構築起國內-珠三角-深圳-香港-亞洲-世界的溝通橋梁，成為先鋒城市與世界同步的現代文化標桿。未來的蔡屋圍繼地王大廈、京基100之後，將再度誕生深圳新地標，成為城市發展的見證。
創新機制加快更新步伐
在城市更新的實踐中，羅湖區推出瞭一系列工作制度和創新舉措，有效加快瞭更新進程。
——建立城市更新重點項目領導掛點聯系制度。羅湖區有關部門特選取瞭建設規模較大、產業定位清晰、帶動力強的14個重點更新項目，由區領導掛點、敦促、督辦、協調推進項目的進程，同時對這些重點項目實行動態管理。
區幾套班子領導掛點第一批重點城市更新項目工作以推動項目及早開工為根本出發點，結合掛點項目實際，加強現場調研與檢查督辦，協調解決有關問題。在保證實施質量的基礎上，加快項目進度，從項目城市更新計劃申報到取得建設工程施工許可證，建立時間倒逼任務的工作機制。
——成立更新突擊隊。區委在全區范圍內抽調數十名幹部組建瞭6個城市更新辦公室，對責任項目基礎性工作進行全過程監管、協調和指導。在項目實施的關鍵時期，各辦公室之間人員還可互相調配，臨時成立項目突擊隊，深入現場，深入社區，深入群眾，公正調解群眾所關心的切身利益問題。在工作組進駐現場後，群眾呼聲得以及時反饋，民意得到充分尊重，許多問題在基層就能快速有效解決，有效推動瞭項目進展。
——制定城市更新配套規程。2012年年底，羅湖區及時研究出臺瞭《羅湖區拆除重建類城市更新實施辦法（試行）》，旨在與《深圳市城市更新辦法實施細則》等有效銜接，建立規范、有序的城市更新長效機制。目前，《羅湖區舊住宅區拆除重建類城市更新項目公開選擇市場主體工作規程（試行）》正在組織編制中，這項工作率先在權利主體分散且數量較多的舊住宅區改造方面作出瞭探索。
此外，羅湖區在支持產業及民生項目試點小地塊城市更新、鼓勵舊工業區探索綜合整治類城市更新等方面也進行瞭有益嘗試。在創新開路，質量至上的旗幟下，美麗的新羅湖夢不遠的將來必定成為現實。
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