北京孫河地價“三級跳” 考驗房企創新能力

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至此，北京市今年以來土地出讓金已近850億元，遠超2012年全年的647.9億元。而孫河板塊更是在過去10個月內貢獻瞭84億元（其中今年以來貢獻土地出讓金69.3億元），從而持續成為業內關註的焦點。 除去3.3萬平方米公租房、5000平方米醫院及學校面積，中糧地產這次競得的北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊二類居住、托幼、醫院用地，在刷新此前北京地王單價的同時，也促進瞭孫河板塊價值的升級。7月26日，多次參與該板塊土地出讓競拍的泰禾集團(000732,股吧)總裁助理沈力男接受記者采訪時如是說。 7月23日下午，包括融創、泰禾、中糧、住總、萬科在內的11傢房企競拍孫河HIJ地塊。經過70輪現場競價，中糧地產最終以總價23.6億元、溢價率49.4%、每平方米樓面地價超過5萬元、配建公租房3.3萬平方米的代價拿下該地塊。 與去年9月底龍湖地產搶進孫河板塊時的初始狀態相比，無論從參與競拍開發商數量，還是從舉牌量來看，孫河板塊眼下的價值和關註度都已明顯更新升級。 孫河板塊持續升溫 2009年7月，孫河鄉2.5萬名村民開始騰退搬遷。 隨後，孫河鄉以商業中心、餐飲文化休閑產業等重點項目為突破口，制訂瞭十二五時期孫河鄉兩帶一中心的產業發展規劃。該規劃以孫河商業中心為主體，將發揮區位優勢及商業中心的輻射帶動作用，著力培育產業中心區經濟圈。同時，在北京市朝陽區的十二五發展規劃中，孫河組團屬於朝陽區10大發展基地之一的溫榆河生態休閑區。 在此背景下，2012年9月26日，地理位置優越、起始樓面地價僅次於萬柳地塊的孫河鄉首宗出讓地塊———北甸西村二類居住用地，在萬科、龍湖、華遠等5傢房企同時入場關註的情況下，最終以總價14.7億元、每平方米樓面價2.02萬元、溢價率8.66%被龍湖地產率先競得。 2013年1月24日，孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地出讓，保利、融創、懋源、招商、九龍倉、綠地等12傢企業參與現場競價，最終被福州泰禾集團以18.5億元競得，每平方米樓面價折合為2.94萬元。 2013年2月28日，孫河鄉西甸村F地塊、G地塊二類居住用地均被北京首開集團獲得。兩宗地塊總價合計27.2億元，每平方米樓面價約為2.62萬元。 而到瞭7月23日，中糧地產拿下HIJ地塊時，樓面價已開始大幅度升級，每平方米超過瞭5萬元。 據記者不完全統計，從去年9月至今年7月，孫河板塊出讓上述5塊土地以來，萬科、龍湖、華遠、保利、融創、招商、綠地、九龍倉、泰禾、懋源、首開、路勁等累計超過40傢開發商相繼競相角逐，且每次成功拍下土地的舉牌次數都在增加：龍湖10輪舉牌競得，泰禾16輪舉牌競得，首開則分別以21輪和25輪舉牌取得入主孫河的資格，而中糧地產更是經過70輪舉牌才成功拿下HIJ地塊。 孫河板塊土地價格不斷攀升說到底還是因為一線城市土地供應量不足，僧多粥少，以致供求關系失衡，市場預期普遍上漲。高地價始終都不是什麼好事，從調控的長效機制來看，政府還是應該多增加土地供應，並合理安排推地節奏，以平衡供求關系，穩定市場預期。北京睿信致成管理咨詢董事總經理郝炬對記者表示。 此外，參加孫河板塊土地競拍的某房企相關負責人觀察發現，今年以來，政府針對孫河板塊土地的拍賣出讓有意在采用強中強的拍地邏輯。即首先出讓中強屬性的土地(孫河鄉北甸西村W地塊，容積率1.1)，奠定區域價格的標桿；其次推出次強地塊(孫河鄉西甸村F地塊、G地塊，容積率1.4)，奠定區域的底價，使區域的土地價格控制在底線之上；再其次拿出相對較好的地塊(孫河鄉西甸村HIJ地塊，容積率1.08)；最後推出整個區域最好的地塊，為區域地價的天花板，這也意味著，目前每平方米5.2萬元的樓面價在未來很可能再次被打破。 考驗房企創新能力 孫河板塊土地市場的‘持續升溫’及區域價值的升級，與未來發展潛力有著密切聯系。蘭德咨詢總裁宋延慶對記者說。 首先，從地理位置上看，孫河板塊位於朝陽區，與順義中央別墅區相鄰，同樣屬於低密度改善性的宜居板塊。 其次，從自然資源及配套設施上看，孫河板塊位於溫榆河生態休閑區，自然環境優越，整體容積率為1.1～1.4。板塊周圍除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場等購物中心外，還有馬術俱樂部與高爾夫球場，使之具備瞭成為高端改善居住區的基礎。 最後，從區域規劃及發展前景看，孫河板塊所在的溫榆河地區是朝陽區較大的功能儲備區，規劃用地約127平方公裡。在未來發展中，該地區將加快建設濕地生態公園及自然生態濕地。 除此之外，在新型城鎮化政策推動下，我國城市群建設正在逐步推動。從六環到七環，再到城市群、衛星城概念的推出，都是為瞭解決北京目前城市發展過程中出現的各種癥狀。包括泰禾在內的很多開發商正是因為看到其中蘊含的巨大商機，所以競相參與孫河板塊土地的競拍。沈力男說。 亞豪機構副總經理高姍則對記者表示，孫河地塊之所以持續升溫，根本原因還在於北京優質宅地、尤其是高端項目土地的稀缺，在強大的需求下，一線城市項目穩定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利，使得房企不得不加入地價推手之列。孫河板塊新地王的誕生，也再次印證瞭房企對整體高端市場以及孫河板塊後市走向的充足信心。 在土地成本上，相對於搶先進駐的3大房企而言，中糧地產已經喪失先機，這種情況下，中糧地產孫河地塊產品如何定位、項目入市時間或成關鍵，而這些都對中糧地產在高端產品線上的操控能力與創新提出瞭更大的挑戰。宋延慶這樣認為。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣