wangduanyuy: 前8月銷售額跌四成恒盛地產面臨“極大”財務風險

2015年3月23日星期一

樓市回暖並沒有給正處於大股東資金鏈困局中的恒盛地產（00845.HK）帶來轉機。該公司今年前8個月的合約銷售額同比下降瞭40.6%。

與此同時，穆迪和標準普爾兩傢評級機構一致對恒盛地產做出瞭下調評級的動作。標準普爾更是認為：恒盛地產的業務狀況為極弱，財務風險為極大。

恒盛地產的不佳表現，一定程度上也印證瞭業內對於非一線城市市場的擔憂。該公司在售項目多位於二三線城市，而這些區域的項目銷售今年以來降幅明顯，利潤率也遠低於上海項目。

根據恒盛地產發出的最新一期通訊，前8個月，公司累計實現合約銷售額46.5億元，同比下降達到40.6%。在上半年市場回暖，多數房企取得銷售大幅增長的背景下，這顯得格外刺眼。

恒盛地產重點佈局的四大區域——上海、長三角（除上海外）、環渤海、東北地區的合約銷售額，前8個月均出現同比下滑，其中環渤海地區降幅最小，但也有18.4%，東北地區的降幅最高，達到67.7%。

我們認為，該公司管理層的項目和銷售執行力疲弱。標準普爾的報告稱。標準普爾剛剛將恒盛地產的長期企業信用評級由B下調至瞭B-，展望負面，同時還將公司優先無擔保票據的債務評級由B-下調至瞭CCC+。

我們下調評級的決定反映瞭我們認為恒盛地產的財務表現可能將在未來12個月內繼續疲弱。評級下調還反映瞭該公司流動性狀況的惡化。流動性減弱的主要原因是該公司疲弱的執行力、不佳的銷售和大量的短期債務。標準普爾信用分析師陸楓表示。

作出下調評級動作的還有穆迪。9月9日，穆迪將恒盛地產公司傢族評級從B3下調至Caa1，與此同時將恒盛的高級無抵押債券評級從Caa1下調至Caa2。

穆迪助理副總裁/分析師梁鎮邦表示：恒盛評級下調反映瞭其銷售執行能力較弱導致流動性風險上升。

截至2013年6月底，恒盛地產的現金結餘已經從2012年底的33億元降至29億元。與此同時，其短期債務卻從61億元升至81億元，現金/短期債務覆蓋率從54%降至36%左右。穆迪的評級報告稱，恒盛地產的債務到期情況在受評開發商中最弱。

恒盛地產上半年的業績報告還顯示，由於位於上海的高毛利項目供應的減少，截至2013年6月的12個月，公司毛利潤率從2012年的23%降至17.1%，資產負債率則從去年底的68.8%上升至78.5%。

管理層不願大力促銷優質項目，但又不能快速處理缺乏吸引力的項目，導致跌入慢周轉的陷阱。建築進度慢、投資者信心消失和融資難度增加形成瞭惡性循環。海通國際的分析師認為。

今年初，恒盛地產曾制訂110億元的全年銷售目標，但前8個月僅完成42%。

如果其旗艦項目上海灣不能在2013年下半年如期投入銷售的話，很有可能該公司將連續第四年不能完成銷售目標，在業內實屬罕見。海通證券的報告稱。2010年至2013年，恒盛地產已經連續三年未達銷售目標。

不過海通國際的分析師也指出樂觀一面：恒盛地產目前的狀況並不比綠城中國（03900.HK）兩年前的狀況更糟。2012年，後者通過一系列的重要舉措，包括形成合作夥伴、引入新股東、出售項目和銷售加速等，成功地將其曾經非常惡劣的資產負債表徹底改良。

恒盛地產大股東為張志熔，其控制的另一傢上市公司熔盛重工（01101.HK）7月初爆發外包工討薪門事件，引發外界對張志熔控制下的兩傢上市公司資金鏈的關註。

今年上半年，恒盛地產曾發行總計4億美元的五年期美元債券，票息達到13.25%，創今年內房股中發債利率之最。去年底以來，恒盛地產還在國內發行瞭多款信托。恒盛地產很容易受到信貸緊縮的沖擊，因為它嚴重依賴於新借款來償還短期負債。標準普爾的報告稱。

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