商業地產或接力住宅投資 開發商搶跑政策真空

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[提要]在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量5月呈現大幅回落，隨著各地的細則相繼出臺，成交萎縮或成為持續狀態，而熱點城市的商業地產近來成為樓市調控新政的受益者。根據中原地產調查，從4月份起國內房地產資金流向出現“轉舵”，主要進入商業、寫字樓市場。 在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量5月呈現大幅回落，隨著各地的細則相繼出臺，成交萎縮或成為持續狀態，而熱點城市的商業地產近來成為樓市調控新政的受益者。根據中原地產調查，從4月份起國內房地產資金流向出現“轉舵”，主要進入商業、寫字樓市場。 此前，一些熱點城市住宅價格貴過寫字樓，少數住宅項目甚至貴過商業物業的“商住倒掛”現象已不鮮見。商業地產是否能夠接過住宅市場高回報的投資接力棒受到各方人士的密切關註。 各地寫字樓租賃市場已明顯走出“谷底”，已讓人們看到瞭寫字樓市場的回暖。4大城市甲級寫字樓租金在4月份已大幅回升，漲幅達到2%左右，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準甲級寫字樓租金漲幅平均達到4%左右，4大城市準甲級寫字樓漲幅分別為3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。 資本如同流動的水，總在尋覓價值窪地。很多投資者註意到，目前商業地產尚處於2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處於較低水平。眼下無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調控實施細則，主要針對住宅市場出臺瞭諸多限制條款，而沒涉及商業地產。與投資者相呼應的是，目前不少銀行也將貸款業務有意識地由住轉商。 在新的政策環境下，從首付、利率、回報率等方面看，目前投資商業地產明顯優於住宅市場。同時，我國經濟已重回增長軌道，就業環境也在好轉，商業地產向上增長的外部環境已經具備。 政策也在影響著開發商的動作。最近，包括萬科、龍湖、遠洋等在內的開發商均在加大對商業地產的投入。已有消息，今年萬科在深圳將建5傢酒店，龍湖將計劃在5至7年內將土地儲備中的投資性商業物業大幅提升。據亞豪機構數據顯示，北京市6月計劃開盤項目總數在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達9個，商住樓明顯加快瞭入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。 巨額民間資金短時內、甚至割肉湧入商業地產，大量做住宅的開發商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時點。 21世紀不動產的分析人士認為，投資商業地產正當其時。但該機構同時提醒人們，繼北京市《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》出臺，5月31日後簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產權類酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷售後，北京市住建委已透露，下一步還將對商業、寫字樓項目進行規范。這意味著純商業地產和寫字樓拆分成小單位進行銷售的行為，可能也會在禁止之列。 對此，SOHO中國董事長潘石屹認為，現在是住宅價格上漲太快，政府采用政策方式調控，這些資金就有往商業地產走的趨勢，因為商業地產沒有任何政治化的風險，也沒有社會輿論壓著政府調控它。本來應該是更多的資金和土地去建住房，如果現在的資金趨勢回流到商業地產，這實際上跟宏觀調控的目的背道而馳瞭。 業內人士分析，除大型商場和購物中心外，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業地產領域比較普遍的現象。開發商這麼做，最大的好處是可以加快銷售速度，快速回籠資金。但弊端也是明顯的。近幾年，由於商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發生。政府部門即將對商業和寫字樓拆分行為進行規范，也在情理之中。而政府部門禁令隻會對新項目加以約束。21世紀不動產分析，禁止酒店項目分層、分單元銷售的時間起始點，是“5月31日後簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用於此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用於現有在售項目。同樣，如果政府部門即將對商業和寫字樓類項目拆分銷售進行規范，會借鑒酒店禁止分層、分單元銷售的做法，給出一個執行政策的時間截止點，這對現有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷售的商鋪和寫字樓項目同樣是利好。另外，商鋪拆分銷售難免存在招商和後期管理的諸多問題，政府部門應該進行嚴格規范管理，但不可否認，小單位面積的商鋪客觀上存在較大的市場需求，政府是否會一刀切地禁止商業項目小單位銷售尚存想象的空間。 Tags:西貢村屋,放盤,村屋租盤,土地,舊屋重建,丁屋發展,玄新和庭,曉門,曉峯,偉賢薈,全新村屋,大埔村屋,八鄉村屋,村屋屋苑,村屋租售