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10萬元，想買房？眼看著現在房價有些跌勢，80後潛力股楊帆(化名)開始四處看房，卻到處遭遇這樣的諷刺。在而今的深圳房地產市場中，10萬元現金早被貶得一文不值，連購房的門都進不瞭。但若放到10年前，你別不信，它卻可以買到香蜜湖豪宅區一套90平方米的三房，或者前海的兩套房。如此落差，是錢貶值得太快，還是房價漲得太快？
80後潛力股的煩惱
28歲的楊帆，在眾多同學和同事眼中是個潛力股———重點大學研究生、畢業後就進入知名企業、南山科技園IT工程師、月收入上萬元。一個多月的看房經歷，是我人生中最有挫敗感的時候。他說。
是否收入太低？楊帆工作近四年，前三年月入6000元，而今9000元，早已在官方公佈的深圳白領的平均工資之上。
是否花錢太多？每月租房1800元、交通通訊1000元、應酬2000元，過半工資沒瞭，可他住的還是上下班半小時車程以外的合租房下館子吃飯的次數也很節制。
是否太早想買房？楊帆說他和女友已戀愛四年，準備婚嫁，況且今年已滿28歲，明年一晃就是而立之年瞭，買房已是剛需。
一番反思和對比之後，我發現隻能說是房價漲得太快，錢太不值錢。楊帆說，他聽瞭一70後同事劉明(化名)的故事之後，得出的這一結論。那是在10年前，劉明也正值奔三之時，香蜜湖片區天然居的房子隻建瞭一小半，就已經在賣，90多平方米的三房總價50多萬元，他花瞭10萬出頭的首付買瞭一套，現在，這一房子身價已300多萬。
當時，劉明在一傢國企工作，也是入行近四年，月薪4000元。10年後，和他在同一傢企業共事的楊帆，月薪9000元。雖然在工資收入上，楊帆是劉明的2倍多，但當年的劉明可在市中心買三房，現在的楊帆連關外的小戶型都買不起。因為，當年的房價到現在翻瞭3-5倍。
買房難題越來越凸顯
80後的楊帆和70後的劉明在買房問題上的差別，正是深圳(可能也是中國很多城市)居民的普遍現狀。
官方統計數據可見，2001年，深圳人均可支配收入是22760元，住宅均價5517元/平方米；2010年，前者變成32380元，後者變成20297元/平方米。兩個數字在這10年間都幾乎是上行的，但前者10年僅漲瞭42%，後者卻漲瞭268%。
在深圳市民印象中，房價漲到最頂峰的兩年，2007年漲瞭44.8%、2010年漲瞭36.6%。在歷年的深圳房價走勢圖上，從5000元/平方米漲到1萬元/平方米，花瞭9年，而從破萬到破兩萬，才用瞭4年。
這些數據投射到普通市民生活中，就是買房成為越來越凸顯的難題。比如楊帆，多處看房後的結論就是，要麼現在打消念頭，要麼再到佈吉關口、羅湖老城區找找單身公寓，或者到龍華、沙井等地買小產權房。
即便是工作六七年、攢下50萬元的白領佼佼者，現在深圳關內也很難買到房瞭。算上主流人群上班方便的因素，較優的方案隻能是到龍華、佈吉等地買個兩房或小三房。而這筆錢要是放到10年前，那是可以買到深圳市中心豪宅區的頂層復式的。
多重原因導致買房難
事實上，買房難問題早已被廣泛承認和引起警惕，從歷年的房地產調控就可見。2005年以前，盡管已開始控制房地產投資過快增長，但是總體上看，對房地產市場還是鼓勵發展或促進發展的。
2005年後，房地產進入宏觀調控密集期，從當年3月26日的國八條開始，至今六七年時間裡，國傢相繼出臺瞭國六條、十五條、國十條，新國十條、新國五條、新國八條等等。對房價的用詞也從穩定、控制、平抑，直至今年的回歸到合理價位。
然而，人們的感受似乎是房價越調越漲。究其原因，調控政策的科學性首當其沖地受到質疑，接下來，供應總量和結構對需求的偏離、經濟增長中貧富差距拉大、貨幣超發造成貨幣貶值等等原因也被揪出來。
2007年開始，對於房價上漲過快問題的反思，開始落腳到保障房曠課上，尤其行業內人士，更加希望趕緊實現上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒———房價交給市場，住房保障交給政府，實現商品房和保障房並行的住房雙軌制；2010年開始，有關土地制度的問題也被擺上臺面，對於房價問題的深究，逐漸延伸到是否需要進行土地制度改革，打破目前一元化的土地供應，以促進商品房和保障房的有效供應，從根本上平抑房價。
當然，人們的收入水平也是在不斷提高的，這點客觀條件也不容忽視，隻不過，它遠遠不及房價的漲速。因此，才會有越來越多的人感覺如80後楊帆之於70後劉明，他們離購房夢越來越遠。官方數據顯示：1997-2005年，深圳的房價收入比還一直在9以下，2006年躍至11.49，2009年底甚至一度高達20。
深圳更加有苦衷
深圳的這一房價收入比在全國各大城市中，僅低於北京，而在網上經久不滅的諸如：不吃不喝多少年可以買房、各大城市娶妻成本排名、全國高房價城市排行榜等帖子中，深圳總是高居榜首，可見深圳的買房難問題尤為嚴重。
但是，歷屆深圳的市長們，也都會強調自己客觀的苦衷：1953平方米公裡的土地上，可建設用地僅900平方米公裡左右，而30年的城市快速發展，已經使得目前剩餘可建設用地僅有100多平方公裡。更何況，要在這轄區面積僅相當於北京1/8、上海1/3、廣州1/4的土地上，解決人口密度遠比它們還高的住房問題。
從2003年起，深圳就開始鬧地荒，當年的政府工作報告明確指出：新的市中心區不再批準住宅項目，於是從2003-2005年，關內幾乎沒有出讓居住用地，關外用地在2004年底就拍出8575元/平方米的倒掛價(樓面地價超過周邊房價)，直接導致瞭房價的應聲大漲。
但是，主觀原因更加不容否認。在深圳這樣的移民城市，人口流動性大，每年有大量的新增人口，形成旺盛的租房市場和持續強勁的剛性需求，也使得房產投資、投機的空間增大。而由於常年來缺乏對此問題的足夠重視和有效控制，令房價不斷被炒高，越來越多的人被拋離在住房之外。
去年底，深圳市房地產研究中心公佈的一組統計數據惹來一片驚嘆：深圳原村民人均住宅面積達到388平方米，住房自有率高達99%；戶籍移民人均住房建築面積為26平方米，住房自有率也高達70%。但是，占全市常住人口74%的非戶籍人口，人均住房建築面積僅為10平方米，住房自有率隻有33%。如此之低的居民住房自有率和如此懸殊的住房條件差距，顯示深圳確如人們直觀感覺的少數人擁有多數住房。這些房屋，甚至長期轉租而不進入買賣市場流通，更加造成供不應求，推漲房價。
再者，深圳在保障性住房建設方面，比國內很多城市還要不足，更要強調的是，這些保障房，長期以來隻與占全市常住人口26%的深戶中的少數人有關。所以有關保障房的動態消息，總是伴隨著某些特權、腐敗的色彩。據今年5月官方公開數據，全市已建成的房改房、保障性住房等公共住房總量，僅占全市住房總量的6.3%。占常住人口近50%的‘夾心層’居民傢庭，既無力購買商品房，又不能購租公共住房……公共住房政策的滯後，不利於經濟發展和社會公平，深圳市房地產研究中心主任王鋒在今年3月撰寫的專項報告中，列舉此為當前深圳住房發展中存在的重要問題。
寄望此輪房價平穩著陸
現在心存希望的，就是這一波房價開始下跌瞭，持續到明年下半年的話，我應該能買得起瞭。楊帆說，他盤算著大半年的時間，省吃儉用爭取增加六七萬的積蓄，再按目前不少專傢預測的15%左右房價跌幅預算，應該能夠在龍華或西鄉買套小戶型瞭。
楊帆的希望顯示瞭很多人的矛盾心態，即便過去十年房價且調且漲，但購房者對於調控依然頗有期待，他們相信在持續的政策加壓之下，房價終會低頭。他們也相信不斷表明決心的中央政府，不達房價回歸的目標不會罷休。如今，市場氣氛已整體轉向悲觀，多個城市都出現瞭實質性降價的行動，行業龍頭萬科也於近日啟動瞭過冬模式。
且不論明年房價會否有15%的跌幅，或者能否保持持續下行，相比過去10年大多數時候的節節高漲，哪怕而今房價隻是被摁住不動，已是不少購房者求之不得的良機，或者可說最接近購房夢的時候。但事實上，即便如楊帆這樣已經堅定轉為觀望的置業者，也在心裡打鼓，唯恐稍不留神就錯過這波良機，爾後又陷入越來越買不起的境地。
為今之計，隻有繼續鞏固調控效果，防止房價再度反彈，才能讓80後潛力股楊帆在而立之年圓瞭購房夢。
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10年購房首付變化一覽
2003年6月以前，對於貸款購房無最低首付要求。
2003年6月，首套自住房最低首付比例2成、利率下浮10%；豪宅或第二套（含）以上，商業銀行可適當提高首付款比例，並按基準利率。
2006年6月1日起，首付款比例不得低於三成，但對購買自住住房且面積在90平方米以下的，仍可首付兩成，利率下限由9折擴大到8.5折。
2007年9月，首套自住房且面積在90平方米以下的，首付款比例不得低於20%；首套自住房且面積在90平方米以上的，首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
2008年11月1日起，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%.
2010年4月17日，首套且面積超過90平方米的，最低首付30%；第二套最低首付50%；暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
2011年1月26日，貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不低於60%.
（此部分數據來源：記者整理）
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廣州樣本：10年，從一套房到不足一個衛生間
今年11月份，廣州全市一手房成交網簽均價環比下降20%，同比下降4%，但成交價依然在萬元以上，為10835元/平方米，與10年前3000多元/平方米的房價相比，翻瞭三倍。若以10萬元為基準，十年前可以買套小房，現如今連買衛生間都不夠。
2001年，廣州天河一普通商品房的房價僅為4000多元/平方米，現如今，同地段的豪宅早已飆升至3萬元/平方米以上；中心城區一線江景豪宅當年7000多元/平方米，現如今已高達5萬元/平方米以上。
從廣州市年鑒記錄來看，2001-2004年，廣州樓市平穩發展，房價在4000元/平方米左右；2005年開始快速飆升，一直到2008年，直逼萬元，經過短暫的下滑後，在2010年又快速飆升，由接近萬元直接跨入1.3萬元/平方米，並一直漲到現在。
北京樣本：買同樣一套房，需花雙倍時間
2001年初，祖籍安徽的劉先生從法國回到北京工作，由於一時間沒處落腳，便在朋友的介紹下看起來瞭房子，當時北京的房子還集中在三環附近，買到四環以外挺不可思議的。劉先生說，沒看多久，他就選定瞭西直門附近的一個樓盤：今典花園，選瞭一套56平方米的一居室，毛坯，7200元一平方米，總價40萬出頭，一次性付清。
劉先生回憶，在當時看來，今典花園也算是北京城中高檔次的樓盤瞭，每天晚上打車回來，的士司機一聽去今典花園，都會羨慕地問一句：喲，好地方啊，得多少錢一平呀？剛在北京落腳的劉先生當時還沒有穩定的工作，在劇組幫忙，每天的收入是500元，一個月平均下來，能掙到一萬塊錢出頭，這個收入在當時的北京白領一族中並不算高，隻是中等而已，但好在自己有一筆積蓄，早早買瞭一個小窩安下瞭身。到瞭2006年，今典花園二手房的價格已經是當初的兩倍多瞭，如今劉先生這套房子在二手中介那裡的掛牌價已經去到瞭32000多元。我2001年從法國回來時，覺得北京的房價還不算太高，但現在我的法國朋友來北京，一聽說北京的房價都會驚訝得伸舌頭。劉先生算瞭一筆賬，以他當初月薪一萬的收入，如果不吃不喝，買一套40萬的房子，需要花費三年多的時間，現在他的收入是當初的兩倍，但買這樣一套房子卻比之前吃力很多，他得不吃不喝花上7年多的時間。
上海樣本：2002年買的房子，價錢翻瞭5倍
方小姐和老公是江蘇鎮江人，因為生意規模擴大的緣故，2002年隨老公一傢三口遷居上海，當時北外灘東漢陽路上的江景房名江七星城開盤不久，5200-7900元/平方米，經過一番選擇，方小姐一傢買下瞭一套140平方米的三房單位，總價98萬元，花瞭20多萬元裝修後入住。
那時候買在北外灘是因為樓價不高，當時鎮江市中心的房子也要3000多一平方米瞭，所以我們剛到上海就選擇瞭偏一點的地段置業。方小姐說，沒想到2004年之後，上海的房價突飛猛進，如今他們的房子二手掛牌單價都已經去到瞭35000元/平方米，北外灘板塊一躍成為高房價的代名詞。
方小姐算瞭一筆賬，如果當初沒有果斷地買房，現在這套140平方米的房子總價要差不多490萬，即使是對於做生意的他們而言，也是很大的一個負擔，現在人民幣對美元升值，對歐美的外貿生意越來越難做，好在有非洲區域的生意支撐，不然都要虧本。
10年樓市調控大事記
建設部等七部委發文，要求整頓和規范房地產市場秩序。央行重申嚴禁發放零首付個人住房貸款。
2003年
18號文件、121號文件出臺
6月13日央行發佈121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，震動房地產業界，對房地產融資產生影響。
8月，國務院出臺18號文件《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，其中多數傢庭購買或承租普通商品住房的提法，政府開始大力推行住房產業化。
2004年
8·31大限
3月31日，國土資源部發佈71號令，8·31大限啟動。
9月2日，中國銀監會公佈瞭《商業銀行房地產貸款風險指引》，規定建築商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低於項目總投資的35%，購房者月供不得超過收入的50%.
2005年
國八條
3月26日，《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》，簡稱國八條，要求高度重視穩定住房價格、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構等。
5月17日，《關於加強房地產稅收管理的通知》，當年6月1日後，個人購買不足2年的住房對外銷售，應全額繳納營業稅。
2006年
國六條和90/70戶型政策
5月17日，國六條出臺，包括切實調整住房供應結構、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長等。
5月29日，九部委十五條出臺，在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出瞭規定90/70戶型落地。
5月31日，國稅總局下發《關於加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，當年6月1日後，個人將購買不足5年的住房進行銷售的全額征收營業稅。
7月11日，建設部等5部委下發《關於規范房地產市場外資準入和管理的意見》，限外令啟動。
當年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓20%的個人所得稅。
2007年
建設廉租房、二套房首付新政
8月13日，國務院要求各地建立健全城市廉租住房制度。
9月27日，央行規定第二套住房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。
10月8日，國土資源部明確，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應總量不得低於住宅供應總量的70%.
2008年
大救市，利率7折
11月1日起，系列新政支持房地產，包括：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%.
2010年
新國十條
4月17日：新國十條出臺，要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款等。
9月29日，新國五條出臺，包括：房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；調整契稅和個人所得稅優惠政策；房價過高上漲過快城市限定居民購房套數等。
2011年
新國八條
1月26日，新國八條出臺，中央要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標；對貸款購買第二套住房的傢庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍；要求房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行限購措施等。
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