崗廈河園片區低端產業大轉移 10萬人口大轉移

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崗廈河園片區改造歷程 　　 　　●１９９８年，深圳市政府確定中心區建設區域，提出崗廈河園片區實行預留天窗，由此拉開瞭崗廈河園片區改造工作的序幕。 　　 　　●２００６年７月２７日，福田區政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產開發公司簽署《崗廈河園片區改造項目合作協議》。 　　 　　●２００８年８月３日，《崗廈河園片區改造項目合作協議（集體物業部分拆遷補償補充協議書）》簽訂。 　　 　　●２００８年９月２５日，集體物業啟動拆除。 　　 　　●２００８年１２月１８日，啟動私人物業拆遷補償簽約，至２００９年１月１６日，共計４３８棟私房完成簽約，簽約率達９１．２５％。 　　 　　●２００９年２月１７日，私人物業正式開始搬遷，截至目前，已簽約房屋清空率為１００％，占整個改造片區被拆遷房屋清空率的９０％以上。 　　 　　●２００９年７月底前，完成舊村被拆遷房屋的拆除工作。 　　 　　●２００９年年底，正式啟動項目建設，總投資約９０億元。 　　 　　舊城改造重筆高端升級縮影 　　 　　作為深圳城市更新改造重點工程之一的福田區崗廈河園片區改造進入新階段——從４月開始，村民物業將整體拆除施工。據統計，自崗廈啟動改造以來，已有１０萬人陸續有序搬離，大量低端產業也主動遷出。村民物業的拆除，預示著崗廈這一深圳ＣＢＤ內目前唯一的城中村即將告別臟亂差，脫胎換骨，鳳凰涅盤，翻開嶄新的一頁。 　　 　　崗廈，可以說是深圳改革開放３０年來發展歷程的縮影，集中瞭工業化、城市化、現代化、國際化、高端化等發展狀態在有限時空內與城市規劃、資源配套、產業結構、人口素質等方面所產生的矛盾，並放大、裂變。因此，崗廈無疑具有標本意義，其改造重生，不僅僅是城市規劃建設的關鍵一筆，也是城市轉型升級、提升社會管理水平的戰略性問題。 　　 　　資源、空間等發展要素的倒逼，要求深圳中心區騰籠換鳥，行棋高端，而崗廈低端產業已限制城市價值和人口素質的提升 　　 　　目前，深圳正深入學習實踐科學發展觀，全面貫徹落實《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》，保增長、保民生、保穩定、抓服務。地處中心城區的福田，提出瞭競爭上遊、高端發展的思路，大力發展總部經濟等１＋３高端經濟架構，建設產業高端、管理法治、服務完善、平安和諧的現代化中心城區，自然成為特區新一輪發展的高地，一區四市建設的重心，以及向珠三角發揮輻射和帶動功能的引擎。 　　 　　但一個尷尬是：位於中心區中軸線南側，作為深圳ＣＢＤ重要組成部分的崗廈卻明顯脫節。比如，整體佈局比較混亂、樓宇過密擁擠不堪、消防安全和治安隱患嚴重、公共配套設施不足等。其現狀，與深圳國際化城市形象不相稱，與深圳全國經濟中心城市地位不符。而身居其中的崗廈居民，生活品質和個人收入更是受到相當大的影響。 　　 　　資源、空間等發展要素的倒逼，要求深圳必須自造優勢，騰籠換鳥，行棋高端。目前，ＣＢＤ內總部企業聚集，需要大量的配套設施。地理位置絕佳的崗廈，本可以成為高端經濟發展的載體和高端人才聚集的區域，但現狀卻是守著金礦挖煤炭，低端的租屋經營、小農產業已限制城市價值和人口素質的提升，以及社會管理水平的提高，可持續發展大打問號。 　　 　　崗廈改造不僅是擴大投資、拉動內需的保增長抓手，也是加強社會管理保民生、保穩定的民心工程 　　 　　當前，應對金融危機是首要任務，加大投資保增長成為破題的有效手段之一。在這樣一種背景下，福田區委區政府變挑戰為機遇，變壓力為動力，主動把推進城市更新改造作為擴大投資、拉動內需的抓手，把崗廈項目作為危中求機、逆市而上的戰略舉措，把崗廈改造作為產業升級、人口優化的試驗田。 　　 　　據瞭解，崗廈項目占地面積約２２．０８萬平方米，改造將歷時４年，總投資近９０億元，其中最高之年投資達到４３億元，僅今年的投資就將超過１２億元。如此改造規模、投資規模，在深圳城市更新改造歷史上可以說前所未有，對經濟的拉動作用和邊際效應，以及對深圳ＣＢＤ的配套帶動，無疑會產生乘數效應。 　　 　　崗廈改造，不僅僅是保增長的經濟工程，也是保民生、保穩定的民心工程，有著巨大的公共利益所在：首先，舊廠房、舊住宅變身總部基地、消費中心、高端商務區，將大大提高村級集體經濟和原村民收入以及政府稅收；其次，消除消防、燃氣、衛生、治安等安全隱患，建設道路、學校等配套設施，引入大量高端人才，將大大改善當地居民生活環境，子孫更從中受益；第三，改造有助於進一步完善ＣＢＤ作為龍頭的輻射、帶動功能，提升中心區整體形象。 　　 　　因此，在崗廈改造這一問題上，福田區上上下下凝聚瞭一個共識：著眼大局，立足長遠，抓住機遇堅定轉型，不為短利而困，不因阻力而停，不受爭論而猶。 　　 　　崗廈改造強調制度唯上，堅持依法規依程序，處處體現陽光、法治、和諧、安全的方針，齊抓共保，啃下瞭這塊立項長達１０年之久的硬骨頭 　　 　　盡管崗廈改造眾目期待、迫在眉睫，但它又是一塊難啃的硬骨頭，這一點僅從項目立項規劃長達１０年，歷經幾屆市、區委政府的坎坷身世可見一斑。崗廈改造，難就難在如何平衡好個人利益與公共利益、集體利益與城市利益、眼前利益與長遠利益、局部利益與全局利益。 　　 　　這考驗政府的智慧、魄力和責任。福田區委區政府找準瞭平衡點，特別是強調制度唯上，堅持依法規依程序，制定瞭陽光、法治、和諧、安全的改造方針，發揮黨員的先鋒作用和黨組織的政治優勢，其經驗值得借鑒和推廣。 　　 　　比如，該區制定瞭４＋１工作責任制，強調齊抓共保，實行股份公司領導、現場工作組成員、街道辦及區四套班子領導責任分片包幹，上門服務，解釋政策，耐心細致做好村民思想工作，項目公司對資金保障等則制定一系列應對措施。此外，現場工作組還制定瞭一天一報、一天一評制度，及時作出決策判斷，形成瞭促改造保增長的同心與合力。 　　 　　更值得一提的是，福田區把崗廈改造作為落實科學發展觀的一項民生工程，堅持以人為本的理念，確保政策公開透明，充分保障村民的合法訴求。做到瞭政策不放水，標準一碗水端平，一桿秤稱到底，使村民從不理解、不配合到積極簽約、支持改造。 　　 　　以人為本，首先，體現在民主上。現場工作組制定瞭民意收集、民主議事和集體決策的工作方法，通過村民廣泛民主議事，項目雙方反復協商，最終確定瞭補償標準；其次，體現在民本上。以前，拆遷補償標準隻有一種選擇，但經過與村民多次協商，最後共有兩個標準、三種模式、六種選擇，特別是補償標準在現在經濟環境、樓市不振下還不降反升；第三，體現在民治上。改造工作充分依靠和相信群眾，不把群眾放在對立面，而是通過群眾間的辯論、勸導和現身說法，充分表達不同聲音和不同訴求，凝聚共識；最後，體現在民心上。改造註意確保歷史文化傳承，將文天祥紀念館、崗廈牌樓等融入新規劃，並計劃修建博物館、歷史文化墻等，以沉淀城市記憶，突顯人文旅遊資源。 　　 　　崗廈改造一定要對得起村民、對得起城市、對得起歷史，力爭成為深圳城中村改造和諧共贏的范本，中心區騰籠換鳥高端升級的縮影 　　 　　根據規劃，換膚後的新崗廈將展現一幅產業高端化、人口高素質化的畫卷：一批金融證券機構、跨國公司和國內總部企業及高端人才聚集，購物中心人流如織，社區配套環境優美，體現出繁華、知名、方便、舒適、先進的特點，成為深圳最具標志性的都市綜合體以及高品質的ＣＢＤ配套區和活力中心。 　　 　　崗廈改造關系到崗廈人的切身利益和深圳中心區的發展大局，是未來幾年福田保增長保民生保穩定，促轉型優結構謀高端的重大項目。雖然還有許多困難和不確定因素，但我們一定要堅持不懈，堅持高標準、高質量改造，不留遺憾，不留敗筆，對得起村民、對得起城市、對得起歷史！福田區委書記、區長李平表示，崗廈重生後將成為輻射深圳、珠三角的高端服務和總部基地，成為福田一個經濟增長極和永久稅源基地。 　　 　　可以說，崗廈改造開瞭個好頭，是政府、股份公司、村民、項目方、市民等多個主體間充分溝通支持下的共贏結果。相信這一項目，將成為完善深圳ＣＢＤ的結構、形象和功能的關鍵一筆，創造出深圳大規模城中村改造和諧共贏的范本，成為中心區騰籠換鳥高端升級的縮影。 　　 　　從數據看崗廈河園片區改造 　　 　　■崗廈歷史 　　 　　崗廈有７００年歷史，是文天祥的後人集中居住的地方，１９９２年農村城市化，現以彩田路為中心，分為河園和樓園兩片區。 　　 　　■地理位置 　　 　　崗廈河園片區位於深圳ＣＢＤ（中央商務區）東南部，北接深南大道，南至福華三路，東到彩田路，西達金田路，是中心區唯一城中村，規劃拆除范圍約２２．０８萬平方米。 　　 　　■規劃建築 　　 　　改造前：公司物業７０棟，私人物業５１１棟，總建築面積共約５１．４萬平方米。房屋平均８層，建築間距０．４至０．６米，平均容積率３．７，覆蓋率約５０％，綠化率約１０％。 　　 　　改造後：平均容積率５．８，覆蓋率４０％，建築間距等滿足城市規劃標準，總建築面積１０８３０００平方米。還建物業面積將根據拆遷補償協議中村民業主選擇補償方式最終確定。 　　 　　■人口構成： 　　 　　改造前：原居民約１１５３人，流動人口８至１０萬人。 　　 　　改造後：商務辦公人員集中居住，穩定瞭片區居住人口。 　　 　　■產業功能 　　 　　改造前：出租房多為打工階層居住，小店鋪８００多間，主要是小餐飲、娛樂廳、桑拿、發廊、網吧、小五金店等。 　　 　　改造後：街坊式商業與集中商業混合，形成消費聚集中心；商務辦公與總部辦公結合，形成總部聚集中心；歷史文化與現代生活結合，形成文化聚集中心。 　　 　　■綜合效益 　　 　　改造前：私房平均租金２０元／月／平方米；股份公司集體經濟年收益約２０００萬元。 　　 　　改造後：村民房租收益：５０元／月／平方米，股份公司集體經濟收益過億元。 　　 　　改造期間政府稅收收益：１１．５億元，改造後政府每年稅收收益為１１億元。 　　 　　■社會管理 　　 　　改造前：治安高發地帶，聚集瞭大量收入較低、流動性大的暫住人口，居住者組成情況非常復雜，由此引發的治安管理難度也相當高。 　　 　　改造後：將成為環境優美、居住安全、生活舒適、經濟繁榮的都市新天地，成為以商業、辦公及住宅為主的多功能綜合發展區，不僅告別握手樓、一線天，告別臟亂差、黃賭毒，以嶄新形象與整個中心區融為一體，更為中心區的城市運營提供寬闊而頗具活力的商務空間。 　　 　　■公共服務及市政基礎 　　 　　改造前：公共服務、市政基礎配套嚴重不足。 　　 　　改造後：社康中心、文化室、社區警務室、社區服務站、郵政所，幼兒園、小學、垃圾轉運站、公廁等一應俱全。有城市主幹道福華路，城市次幹道海田路、福華一路等。 　　 　　■補償標準 　　 　　方案一：主體建築面積４８０平方米以內（包括４８０平方米）的部分按照１∶１的比例賠償住宅，超過４８０平方米的部分按照１∶０．８８的比例賠償公寓。 　　 　　方案二：首層面積按照１∶０．９的比例賠償集中商業，二層以上按照１∶０．９的比例折算後，面積在４８０平方米以內（包括４８０平方米）的部分賠償住宅，超過４８０平方米的部分賠償公寓。 　　 　　村民可自由選擇兩種標準的其中一種，還可以選擇部分或者全部以貨幣方式補償。　　 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣