深圳個人合作建房四年歷程 擱淺調查

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2004年，林立人在深圳領頭發起個人合作建房，倡議為中低收入者實現住房夢，其參與競拍爛尾樓的方式則被業界稱為個人合作建房的深圳模式。2006年12月22日，隨著寶安沙井的兩棟宿舍公寓樓的成功競拍，個人合作建房，也一時間成為最炙手可熱的詞匯。沙井宿舍公寓樓更被稱為個人合作建房事件中，全國范圍最先崛起的樣板房。 　　然而，近日來記者在實地調查發現，在事隔1年零8個月後，沙井宿舍總共84套房空空如也，沒有一位住戶居住，樓梯間甚至爬滿青苔。 　　要是能租出去就好瞭，更別說賣瞭。9月5日上午，深圳個人合作建房發起人林立人在接受記者采訪時表示，因和宿舍所在工業城物業管理方的矛盾，法院多次出面協調未果，加上產權分割的困難，沙井宿舍早在去年就已打算出售。 　　可有網友報料稱：個人合作建房參與人數目有假，林立人坐擁沙井宿舍84套的絕大多數房產，因房價日漸下滑，如今已有上百萬房產被套。這不禁讓人聯想到在沙井宿舍之後，合作建房者卻再無成功競拍案例，延續著波瀾不驚。 　　回顧深圳個人合作建房4年多的歷程，緣何當初風風火火，擁躉甚眾的個人合作建房，現在卻悄無聲息，慢慢淡出公眾視線？不少人疑惑，這一曾令無數人遐想和瘋狂的民間組織，是否還有一些鮮為人知的未解謎團？ 　　空樓 　　拍樓年半無人入住？林立人稱是因為物業管理處破壞水電設施，對方予以否認 　　從深圳市區轉入廣深高速，到沙井南出口幾百米處，寶安區沙井街道金橋工業城坐落在此。2006年12月22日，深圳市土地房產拍賣會一聲堅定的錘音，打破瞭位於金橋工業城5、6棟宿舍的寧靜，這兩棟本無人問津的宿舍搖身一變，成為深圳個人合作建房者攻占的第一塊堡壘，並隨即成為人們關註的焦點。媒體當時稱為深圳個人合作建房的破冰之舉。 　　這隻是一個開始，如果有類似拍賣項目，一定還會繼續競買。競拍成功的林立人當時顯得很激動。 　　2007年1月中旬，林立人接受多傢媒體時表示，建成後的房子硬件配套設施已經基本完工，等辦完過戶手續後，所有業主應該可以在農歷春節前遷入新傢。之後，林立人召集參與沙井宿舍的個人合作建房者於2007年3月26日上午10點，在金橋工業城辦理宿舍樓到場辦理房產移交手續。 　　連個人影都沒見，哪來人住？今年8月底，深圳市廣金橋物業管理有限公司辦公室主任黃勇告訴記者，其在工業城辦公10多年，在5、6棟被拍賣後，從來沒看到一個人帶著傢居物品入住宿舍，甚至在媒體報道最為瘋狂的時候，也是甚為鮮見看樓者。 　　工業城內的5、6棟宿舍均為6層樓，每一層7套，共有84套房，每套46.15平方米，有獨立的洗手間和廚房。從以上數字看，的確是標準的單身公寓戶型，但記者實地采訪時發現，84套房裡面均空空如也，沒有一位住戶居住。 　　斷裂的水管，凌亂的電線，破舊的窗門，發黃的明星海報……這是記者在宿舍裡外看到的場景，加上樓梯間爬著的青苔，一切景象都昭示著宿舍樓已是很長時間都沒人光顧。這不禁讓人疑問，如合作建房參與者所願，即已拍賣成功的房產，為何一直閑置沒人居住？ 　　對於沙井宿舍至今無人入住的問題，林立人稱主要源於和工業城內物業管理處間的糾葛，雖經法院多次協調，問題一直沒有解決。 　　疑問 　　84套房產權僅屬四人？林立人表示四人隻是作為代表參加拍賣，因政策問題產權才尚未再次分配 　　金橋工業城內的5、6棟宿舍本屬於寶安金橋實業有限公司，後因債務抵押給銀行。2007年1月5日，寶安法院下發瞭有關5、6棟宿舍產權歸屬的民事裁定書，裡面清楚顯示：寶安沙井黃埔金橋工業城5棟競買人林立人，6棟競買人為林立人在內的王阿三、許滿綢和王寶能所有，其相關過戶稅費由買受人4人承擔。 　　當時對外聲稱參與拍賣的81位個人合作建房者們，怎麼最後隻有包括林立人等4人獲得法院裁定書上明確的產權？其他人無故蒸發？2008年6月30日，有網友zhixiangxi在深圳房地產信息網發帖報料，稱沙井84套房產中，大約7人是每人一套，其餘七十幾套被林立人及其親屬、朋友等4人瓜分。每人幾十套左右，林立人想再次拍賣出去獲得更大的利潤，誰想樓市大跌，無法拍出，600多萬房產被套，此房至今無人入住，還欠沙井金橋管理處幾萬元的管理費。 　　兩棟宿舍產權怎麼隻屬於4人所有？林立人解釋，房子是有眾多參與人的，考慮到81位參與者同時到場的難度和競買人名單數量的繁瑣，為操作程序簡單方便，在參與人同意下，4人作為代表參與拍賣。林立人說，按照拍賣程序會很麻煩，拍賣時競買人必須到場，無法到場的人要到公證處排隊公證委托代理人，還要交300塊的公證費。最初打算拍賣成功，產權劃分給競買4人組後，準備進行產權再次分配。但記者希望翻看購買沙井宿舍參與人的詳盡名單，林立人表示不便提供。 　　林承認，在隨後的產權分割辦理房產證時遇到困難，別說當時幾十號人，換成現在就是幾百號人也要讓他們做公證委托，當時真有點操之過急。林立人堅持認為，之所以遇阻，和當時僅派4人代表參與拍賣有關，要是一一列出競買人名單的話，可能會順利拿到房產證。 　　9月8日上午，記者經寶安國土資源與房產管理局產權科許工查詢，6棟宿舍樓的產權至今屬林立人、王阿三、許滿綢和王寶能，四人在去年3月份辦瞭相應的產權轉移登記手續，但沒有領取房產證。而餘下的5棟宿舍樓產權全部屬於林立人個人，本人一直未辦理任何產權轉移登記手續。 　　絕對不可能，沙井宿舍屬工業用地中的配套設施性質，從現有的政策法規看，這一類型產權不允許被分割，更不會戶戶拿到房產證。寶安國土資源與房產管理局產權科許工強調，沙井宿舍每層樓隻有一本房產證，是依托於工業城整體廠房、辦公和宿舍區域存在的，在其多年受理的產權登記轉移事務中，還沒見過可以分割宿舍產權辦理房產證的案例。許工補充，按照一般可以操作的產權分割程序，要經過規劃部門審批和消防質檢驗收等多重前置環節，而在規劃方面就已經被卡死瞭。 　　套牢 　　房價大跌進退兩難？許多參與者開始後悔 　　一位參與沙井宿舍的個人合作建房者向記者透露，拍賣前支付7.5萬後，本以為可以圓深圳的住房夢，但遭遇產權和物業方面多重難題。現在人根本住不進去，資金也撤不出來，進退兩難，住房夢也離自己越來越遠。一位自稱參與沙井宿舍合作建房者在林立人焦點博客上留言，你怎麼就沒有危機意識呢？可是有很多人都恨你的，我就恨你，我買瞭沙井的房，可是現在我想買傢鄉的房卻沒有錢瞭。碰到現在房市慘淡我沙井的房保本轉讓也沒人接。老林啊，幸虧當初是我自願買的，你沒有半點的勸說。不然，真的會恨你。 　　當時房價在漲，感覺那邊便宜就參加瞭，沒想到一拿近兩年，現在隻能耗著。一參與建房者直言不諱，稱當時參與並不是為瞭居住，而是試探性投資，當時深圳房價的大趨勢是上揚的，投機氣氛很濃，覺得價低的物業買瞭都會漲。 　　對於網上傳言林立人沙井住房被套問題，林立人否認說這房子是大傢的。但據國土房產部門查詢得知，從正規產權角度上講，林立人確實擁有兩棟宿舍的絕大多數產權。且在拍賣成功後，產權隻屬於林立人本人的5棟一直沒辦理任何產權轉移登記手續。 　　現在有人給我兩三萬，我都想把它出手瞭，可即使這樣，都沒法實施。一位不願透露姓名的參與者說，寧願損失幾萬塊，也想把沙井宿舍賣掉抽身，但沒產權，要賣也是宿舍整體拍賣。 　　擱淺 　　合作建房銷聲匿跡？個人合作建房競拍爛尾樓再無成功案例 　　2007年4月6日，林立人等人在剛剛經歷賽格工業區104棟和龍崗3棟拍賣失利後，以1400萬元拍下瞭位於龍崗區佈吉街道的一棟爛尾樓———佈吉4號樓。此樓每平米均價為2610元，房款為每套26萬元。 　　據林立人介紹，在拍賣三天後，由於與當地居民就樓前的空地使用權產生糾紛，一些合作者見沒有希望便退出瞭合作，更有人惡意違約，大傢在規定的期限內無法湊齊1400萬元，拍賣敗走麥城。在佈吉4號樓拍賣過程中的經歷，讓包括林立人在內的參與者感到操作過程中的風險，一些人也開始質疑合作建房的合法性。 　　事實上，在佈吉4號樓拍賣前的3月29日，廣東發展銀行深圳分行表示願意為合作建房者設立監管賬戶，從而突破瞭合作建房者資金安全的瓶頸，同時還可以得到優惠的按揭貸款，如此利好，但在經歷佈吉和鹽田幾處物業拍賣失敗後，個人合作建房開始變得波瀾不驚。 　　而沙井宿舍眾多問題懸而未解，當林立人還在頭痛的時候，7月9日，深圳市廣金橋物業管理有限公司一紙訴狀，將林立人等4位擁有沙井5、6棟宿舍樓的產權人告上法庭，要求償還拖欠的物業費及滯納金共計90270.63元（6月30日止），並要求補充簽署物業管理委托合同。 　　9月4日上午9時30分，寶安法院開庭審理此案。但經1個多小時的協調，雙方並未達成和解。林立人當庭拿出材料反訴物業管理處，理由為宿舍水電設施遭到破壞，管理處保安設置障礙不讓業主自由進出。法院再次介入調解，但雙方還是不歡而散。 　　林立人認為，沙井宿舍問題讓其看到瞭合作建房道路的坎坷，自己也變得開始謹慎起來。在經歷2006、2007年瘋狂房價後，房價開始持續下跌，參與者擔心房子貶值，對個人合作建房的熱情也不像當初強烈，這也是這一段時間來，合作建房有點沉寂的原因。 　　謝幕 　　合作建房失敗告終？房價下跌，利益矛盾凸現，林立人表示已心力交瘁 　　曾被冠以深圳模式，拍賣爛尾樓成名的深圳個人合作建房，從拍得沙井宿舍開始，在博得當時的民眾不少喝彩的同時，還是有部分人進行質疑，但瞬間就被媒體鋪天蓋地贊譽聲湮滅瞭。 　　早在去年開始，我們就已考慮出租或出售這兩棟宿舍樓。9月5日上午，深圳個人合作建房發起人林立人在接受記者采訪時坦言，為瞭合作建房，其基本放棄九九加一公司的業務，但幾年的奔波下來，最終隻留下問題重重的沙井兩棟宿舍，真有點心力交瘁。 　　記者註意到，在林立人公司的其中一墻面上，貼滿瞭各大報紙及雜志報道有關深圳個人合作建房的新聞，泛黃的剪報仿佛把人的記憶拉回瞭3、4年前，合作建房風起雲湧的年代。這些都是以前報道，現在沒有瞭。林立人說時略顯惆悵。 　　但做事半途而廢，不是我的風格。林立人笑瞭笑，並透露自己最近已打算轉移精力，重拾公司業務。 　　要是2007年後到2008年，深圳房價沒有下降一直高企的話，深圳個人合作建房者低價買來的房子獲利後，可以掩蓋一些問題，可是誰也無法預見。當房價下跌後，利益矛盾頓時凸顯，加速瞭這一民間組織謝幕的腳步。 　　昨日，當記者再次來到寶安沙井金橋工業城，這個曾牽動無數人神經、讓追隨者瘋狂的5、6棟宿舍時，一塊9平米見方的紅色招牌悄然貼在墻上，用白字寫著出租出售兩棟樓，電話：132××××9991，聯系人：林立人。 　　宿舍樓旁的廠房內，機器轟轟作響，而在另一側的高速路上，一輛輛疾馳的汽車呼嘯而過。 　　深圳個人合作建房大事記 　　●2004年12月，目標：羅湖區中南大廈。 　　中南大廈位於羅湖區寶安路與紅桂路交界點，地上26層、地下1層，建築面積18212平方米，為深圳市當時公佈的52個爛尾樓之一，曾兩次流拍。 　　中南大廈第三次拍賣時，以8000萬元成功拍出，被中航地產競得。林立人等不得不再尋合適目標。個人合作建房開始受到媒體廣泛關註。 　　●2006年12月，目標：寶安沙井兩棟宿舍樓。 　　兩棟宿舍樓位於寶安沙井街道金橋工業城內，總面積3888平方米，均為六層樓，每一層7套，共有84套房，每套46.15平方米。 　　2006年12月22日，深圳合作建房組織成功拍下這兩棟樓。 　　●2007年4月，目標：龍崗佈吉街道爛尾樓。 　　兩棟爛尾樓位於龍崗區佈吉街道辦佈吉街蓮花山莊圍墻後面，產權從1992年到2042年，是住宅用地，一共84套房，其中28套房面積較大，有130多平方米。 　　2007年4月6日，56位深圳個人合作建房者以1400萬的價錢成功拍到瞭龍崗佈吉4號樓。然而，就在慶祝競拍成功時，一場窩裡反無法湊集1400萬的競拍資金，最終吐出到手的佈吉4號樓。 　　2007年8月24日，佈吉4號樓再次拍賣，被其他競拍者以1300萬元成功拿下。 　　●2007年10月，目標：鹽田區鵬灣花園。 　　鵬灣花園位於鹽田區沙頭角。2007年10月3日，鵬灣花園5棟被一企業以1500萬的起拍價拍走，深圳個人合作建房無功而返。對此，個人合作建房參與者解釋當時新政即將出臺，市場觀望氣氛濃厚，深圳樓市出現拐點，不敢貿然出手，所以拍賣以起拍價成交，無人競價。 　　●2008年，…… 　　 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣