現象
深圳：開發商低價開盤
上海：成交量大幅縮水
在經歷瞭一個秋天的高價徘徊後，深圳房價終於出現瞭趨勢性的掉頭往下，記者調查的一些有標本意義的樓盤樣本表明，無論是經濟適用房還是高尚住宅區，均出現瞭15%-20%的回落。
華僑城、香蜜湖、皇圃雅苑是深圳市區內的三個典型的豪宅地帶，急於拋售的投資客們開始瞭大幅度的降價。來自深圳中原地產的放盤信息顯示，與6月份深圳房價最高時期相比，豪宅市場的降幅超過瞭20%。
香蜜湖西園一個在6月份要價600萬的130平米的樓盤，現在的掛牌價格已經降低到490萬，中介說這個價格還有充分的商量空間。另外，香蜜湖旁邊的一個豪宅樓盤緹香名苑放盤價格也由2.5萬元/平米下降到瞭2萬元左右。
一些新盤銷售遭遇冷場後，一些聰明的地產商已經開始采用低價開盤的策略。位於龍崗區坪山片區的萬科金域東郡第一期，其僅以7800元/平米開盤，而該區域的最高時期的二手樓均價都超過1萬元。
相比於深圳部分區域房價的下降，上海成交量的下降更為明顯。來自佑威天天房展網研究中心的數據顯示，10月份上海商品房的總成交量達到211.89萬平米，比9月大幅下滑16.34%。其中，商品住宅的成交量下滑幅度更是達到瞭18.57%。
而上海的成交均價也出現瞭下跌，在進入11月後的一周內，上海商品房均價環比下降2.16%，為10195元/平米。這與官方的統計數據完全相反，國傢發改委最新發佈的調查報告顯示，10月份上海房屋銷售價格同比上漲7.9%。
原因
深圳：投機者高價跳水
上海：房貸新政波及大
"深圳樓市有超過70%的投機者，投資客使深圳房價嚴重偏離其價值，深圳幾乎是全民炒房。"深圳英聯國際不動產董事長郭建波說。
無論是投資還是投機，被快速拔高的房價裡已經沒有任何套利空間。英聯發佈的深圳地產市場的年度預測研究報告指出，投機和投資性購買占深圳地產需求的50%以上。
在房價不斷被快速拔高的擊鼓傳花遊戲裡，外來投機性資金已經找不到承接其下一棒的買傢。投資者前期潛入的資金獲得暴利後已經開始撤離。在他們眼中，深圳周邊的廣州、惠州，以及內地的二線城市長沙、成都的房價似乎更有拉高的套利空間。
而上海的成交量下降，在溫州炒房人鄭峰看來，主要是因為政策導致。"今年的房產政策太密集瞭，市場變化太快，一個把握不好就錯過機會瞭，不好出手。"
他介紹，9月份，一買傢已經交付瞭2萬定金，但銀行突然發佈新的二手房貸政策，要求首付提高至40%，買傢連定金也不要瞭便撤退瞭。
現在的鄭峰感到很焦灼，今年央行已連續5次上調房貸利率，手中有6套貸款買來的房子，從2008年1月1日起，月供將多出一大筆費用，而房子還在等待出售。
"5次加息的效果將很快體現在投資者的身上，在2008年1月1日前的最後日子裡，’拋售狂潮’預計將出現。因此房源越來越多。也正因為這樣，買傢預計房價將進一步走低，因此也就使得上海整體的成交量減少。"搏邦地產某分析師說。
反應
深圳：高房價下的逃離
上海：投資者會低價買入
據瞭解，深圳的高房價對於深圳的經濟發展已經產生瞭影響。近期由南方某都市類媒體所作的深圳企業集體外遷的系列專題性報道引起瞭廣泛共鳴。
截至去年6月，深圳貿工局牽頭開展的一項企業外遷調查表明，深圳市共有119傢工業企業已經或計劃外遷，涉及工業總產值90億元。除瞭深圳希望遷走的勞動密集型、低附加值的低端產業，一些高科技企業和傳統優勢產業也在這場遷徙大潮中流出。
高房價所帶來的高昂的生活成本的壓力，也使得不少外來人才萌生出"逃離深圳"的想法。
北京大學教授、著名學者張頤武則針對上海房價指出，作為國民經濟極其重要的部分，房價的驟然下跌對地產市場並無益處，這必然會連帶經濟發展速度的下滑，屆時個人經濟收入隨之受到很大影響。
"結果是普通老百姓仍然買不起降價的房屋，反而那些資金原本比較雄厚的投資者抓到好機會買到降價房，然後再拿去炒作。"張頤武說。
但他認為，上海房價下降幾乎沒有可能，資金流動性過快，加上需求旺盛，拋出去的盤會馬上有人接手。
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上海開發商捂盤過冬滬惜售賭未來上漲預期
"漲跌的市場都還好，而現在膠著的市場最難做。"在上海做中介的周小姐對記者感嘆道。近一階段，她所在門店的成交量開始驟然下降。在毫無起色的行情面前，她與大多數同事提前進入"冬歇期"。
有專傢表示，上海、深圳、廣州部分高端樓盤價格已經出現松動，但仍有投資者及開發商看好後勢而不願"割肉"，在這種膠著狀態下，買賣雙方正在進行著一場心理博弈。
買賣雙方價格預期迥異
11月的第三周，上海樓市繼續在低谷徘徊。一單生意本可以幫助周小姐提升一下業績，但結果卻使她更為抑鬱。
"買傢和賣傢的想法實在差距太大瞭。"在她的介紹下，買傢與賣傢坐在瞭同一張桌子上，但最後卻因為相差懸殊的價格一拍兩散。"房主堅持320萬元的高報價不肯讓步，而買房人隻肯出280萬元。"
據瞭解，這套房子共有7傢中介公司在聯系買傢，但總是看的人多，真正想買的人少。房主一直堅持高報價不肯松口，而購房者卻認為房價已到頂，選擇持續觀望，不願下單。
"房主和客戶大多都在觀望，我們也沒辦法。"周小姐說。她認為，上海樓市"有價無市"的局面將愈演愈烈。
據瞭解，此套房所在的樓盤於去年入市，開盤價在1.8萬-2.2萬元/平米之間，但今年價格一下子躥升到瞭3.5-3.7萬元/平米。周小姐認為，這樣高的價格買傢已經無法承受，但賣傢卻認為按照既有的漲幅，出的價格很公道。
"這種情況以前是沒有的，"周小姐說，"買房人以前都很少還價，更不會有這麼大的價格分歧。"
這隻是上海買賣雙方心理預期的一個縮影，事實上，在上海的房價相對高企的情況下，近期樓市成交量卻在逐步下滑。賣傢對未來看多，買傢對未來看空，兩種勢力正在相互膠著。
數據顯示，進入10月份，上海商品房的成交量急速下降，10月共成交瞭278.25萬平米，環比減少78.74萬平米，減幅為22.1%。
中大恒基上海不動產總經理許浩認為，在政策面的影響下，房主和購房者已經進入瞭心理博弈的階段，這種博弈也將決定後市的走向，"賣房人認為量少會漲，買房人認為價高會跌"。
開發商捂盤惜售
"我們這裡有一個項目，本來上個月想推盤，可現在又說不賣瞭，他們認為現在的市場不穩定，要觀察一段時間，然後慢慢往外推。"周小姐說。
周小姐所在的中介公司也做新盤銷售，但她拒絕透露這傢公司的名稱，隻表示是一傢香港的上市公司。
據記者瞭解，觀望的不僅僅隻是買傢，賣傢也在這種成交量低迷的情況下選擇觀望，有不少滬上開發商都表示要捂盤過冬，他們不相信在供需失衡的前提條件下，房價會不上漲。
實際上，新盤減少，在某種程度上也導致瞭上海成交量的萎縮。
據瞭解，今年前10個月，上海商品房的總成交金額已經達到2518.08億元，其中住宅的成交金額高達2273.88億元，不但已經超過去年，也超過歷年最高值的2004年水平。
但據上海市統計局的數據顯示，1-7月份，上海市房地產開發投資在年內首次出現下降，1-8月份，上海市完成房地產開發投資822.8億元，比去年同期下降6.3%，房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重由去年同期的35.1%下降至30.6%。
"內環以內可供應的新商品房已經不多瞭，基本是消化二手房存量。"許浩表示，除購房者觀望外，新增供應不足也是導致上海樓市在低谷徘徊的另一重要原因。
研究數據顯示，11月12日-18日，上海商品房新增上市面積為21.02萬平米，環比減少瞭36.36%，僅有9個樓盤推出瞭17.52萬平米的供應量。
業內人士分析表示，在市場觀望之時，開發商更加惜於推盤，主要原因是在長期的上漲預期之下，賣不到預期房價就不願出手。由於目前市場正處於"冷凍"期，買賣任何一方的任何舉動，都可能使得上海樓市出現不同的走向。
對話
"博弈將持續到明年5月"
《華夏時報》：上海樓市成交量急速下降的原因是什麼？
戴德梁行上海住宅部董事伍惠敏：提高第二套房貸首付和利率的新政出臺一月有餘，上海樓市迅速作出反應。近期上海住宅成交量下降的原因是政府加大瞭宏觀調控的力度，導致瞭市場的觀望氣氛，同時房價也有松動的跡象。
《華夏時報》：這種情況對市場會有何種影響，會持續多久？
伍惠敏：買賣雙方觀望、博弈的情形將持續到明年的5月份。明年年中會有很多的房源上市，購房者有瞭很多的選擇，是一個利好的消息。
政策確實起到瞭控制房價的作用，市場短期難免會有波動，但長期來看市場仍然會穩步上升。畢竟，需求比供應要大很多。
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