重構房地產私募基金 向信托公司靠攏

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對於房地產私募基金而言，近期一系列事件正在發出行業重構的信號。 上周，因擔心預期收益率下滑，星浩資本遭遇個別LP投訴發難。此前的2013年12月初，瑞安（0272.HK）分別以33.23億元、24.12億元向國壽和陽光人壽出售上海、重慶項目。更早之前，2013年10月份，瑞安旗下關聯私募基金trophyproperty涉資52.73億元進行資產重組。 從去年開始，隨著房地產市場和金融政策的波動，發生多起房地產私募基金收益率下滑案例。例如2013年9月，21世紀經濟報道曾獨傢報道中金佳成房地產基金1號集合資金信托（簡稱中金佳成房產基金），收益率從13%被調整至8%，引發資產重組糾紛。 清科研究中心分析師鄭知行接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，私募房地產基金現在還沒有形成良好的投資模式，絕大部分的基金投資采取的是債權或者明股實債的快錢模式，房地產市場處於快速上升時期，這種模式通常沒有太大的兌付問題，一旦市場出現膠著，或者市面銀根縮緊，隱患很容易暴露出來。 鉅派投資總裁姚偉示認為，未來私募基金平臺會越來越完善，近期房地產私募少數LP對項目的盈利、管理流程的公開性等提出質疑，本質上是對開發商品牌和信任度的質疑，如果不及時溝通解決，負面效應發酵後這些項目募資的程度會大大縮減。 好買基金私募股權分析師陳潔指出，目前房地產私募多數問題出現在推薦資料和客戶投資經驗環節。股權投資風險比債權類基金要大，現在三四線的房地產項目存在很多問題，而一二線城市的走勢雖然短期內無法預測，但地王導致贏利空間下跌已是行業共識。 值得註意的現象是，平安保險2013年購買鐵獅門在成都開發的辦公樓，顯示出保險資金有接棒國內新一輪股權投資的跡象。瑞安近期連續兩次資產重組，都是險資接盤。其中引發業內關註的是，2013年12月瑞安與陽光人壽簽訂的框架協議中，設有若幹具有對賭性質的條款，為此瑞安房地產已對支付陽光人壽不足金額作出1.36億元撥備。該公司甚至預計，如果項目租金以及出租率均出現最低迷表現，向陽光人壽支付的不足金額將可能達到4.4億元。 無可否認的是，大資管時代，金融領域在重構，房地產私募基金在這個體系中也不得不進入盤整。 上海智盈股權投資管理有限公司董事總經理董偉海稱，過去房地產私募基金的模式就是開發商通過估值來回購，但現在的趨勢就是做開發商，從拿地就開始介入。在業內人士看來，房地產私募基金退出的理想狀態是，退出的時候去化達到80%。來自清科的一份報告顯示，能夠承受5年以上投資期的LP隻有1.5%。 隨著房地產私募風險把控水平的提高，一部分投機資金逐漸邊緣化，此時包括保險、社保都積極尋求房地產私募基金的機會。正如董偉海所言，接下來是眾多房地產私募基金決定勝負的時候，怎麼通過產品結構設計去利用杠桿，拿到便宜的錢，關鍵在於地產項目的開發和運營管理。 然而，房地產私募回報下滑已是不爭事實。董偉海認為，解決方案是加快周轉率，規模化，產品更加標準化，例如萬科、萬達。 姚偉示表示，前兩年投資渠道相對比較狹窄，銀行信托作為通道之外的通道比較狹窄，導致很多投資方通過私募去發行基金，有的門檻做到很低，造成前幾年私募大行其道。2013年大資管熱潮興起，但還是有一批房地產項目，因為自身的產品結構風控達不到私募要求，導致新成立的房地產私募基金明顯減少。 姚偉示認為，目前房地產私募規模發展已經逐漸向信托公司靠攏，這個平臺規模越來越大，監管會更加嚴格，對產品綜合風險把控更嚴格。目前信托、資管的發展速度會快一點。 Tags:元朗村屋,元朗地產,元朗樓盤,元朗租盤,元朗丁屋,元朗村屋地產,村屋,大棠村屋,錦上路村屋,錦田村屋,新界村屋,獨立屋,天水圍村屋,Village House,錦上路,別墅,丁屋,元朗別墅,租元朗村屋,村屋買賣